En Espagne, un notaire (notario) est un officiel public qui authentifie les documents et témoigne les signatures, tandis qu'un avocat (abogado) fournit le conseil juridique et protège vos intérêts. Les deux sont essentiels—les notaires demandent 600-1 200€ en frais, les avocats demandent les tarifs horaires ou les tarifs forfaitaires. Vous ne pouvez pas acheter une propriété légalement sans implication du notaire.
Lors de l'achat de propriété en Espagne, de nombreux acheteurs internationaux sont confondus concernant les rôles des notaires et des avocats. Ce sont deux professionnels complètement différents avec les fonctions légales distinctes, pourtant les deux sont essentiels pour un achat immobilier fructueux. Contrairement à certains pays où un avocat simple gère tout, le système civil espagnol requiert un officiel public (notaire) pour authentifier et formaliser tous les transactions de propriété. Cet article explique exactement ce que chaque professionnel fait, quand ils obtiennent impliqués, les coûts typiques, et pourquoi la loi espagnole requiert les deux.
Le Notaire Espagnol : Officiel Public & Authentifieur
Le notario público n'est pas un avocat—c'est un officiel public nommé par le gouvernement pour servir comme un témoin impartial aux transactions légales. En Espagne, les notaires sont parmi les professionnels les plus respectés dans le marché immobilier. Ils sont réglementés sous la Ley del Notariado (Loi du Notariat) et doivent passer les examens rigoureux et maintenir l'assurance professionnelle. Le rôle du notaire est fondamentalement différent des avocats dans les pays de droit commun qui peuvent gérer les closings. Les notaires espagnols sont véritablement des parties neutres—ils ne représentent pas l'acheteur ou le vendeur, mais protègent les intérêts de l'État et assurent la conformité légale.
Responsabilités clés du notaire :
Vérification du Document : Avant la signature de la escritura (acte), le notaire vérifie que le vendeur owns réellement la propriété en vérifiant la Nota Simple (certificat du Registre Foncier). Ils confirment qu'il n'y a pas de hypothèques non divulguées, embargos (ordres judiciaires), ou charges contre la propriété.
Vérification de l'Identité : Le notaire vérifie les documents ID officiels (passeporte, NIE, ou DNI) du vendeur et de l'acheteur pour confirmer qu'ils sont qui ils prétendent être. Les acheteurs internationaux typiquement besoin de leur passeport plus la preuve de statut de résidence fiscale.
Examen de Dégagement de Dette : Le notaire confirme avec le prêteur d'hypothèque (si applicable) que toute hypothèque exceptionnelle sera payée des produits de vente. Ils obtiennent les documents de cancelación de hipoteca (décharge d'hypothèque).
Lecture & Explication de l'Acte : À la nomination de signature, le notaire doit lire aloud l'entière escritura (acte) en espagnol. Ce n'est pas une formalité—c'est une exigence légale. Le notaire lit chaque clause, numéro d'article, description de propriété, prix d'achat, et information des parties. L'acheteur et le vendeur doivent deux confirmer qu'ils la comprennent.
Témoignage des Signatures : Le notaire témoigne physiquement à deux l'acheteur et le vendeur signant l'acte. Cela les requiert tous deux d'être présents au bureau du notaire (bien que la procuration puisse substituer si nécessaire).
Enregistrement auprès des Autorités Fiscales : Le notaire dépose l'acte auprès de l'autorité fiscale pertinente (Hacienda) pour assurer la transaction est enregistrée et l'impuesto sobre transmisiones patrimoniales (impôt de transfert) est traitée correctement.
L'Avocat de Propriété : Votre Protecteur & Conseiller
L'abogado inmobiliario (avocat de propriété) est votre représentant légal privé, embauché pour protéger vos intérêts à travers l'achat. Contrairement au notaire qui est impartial, votre avocat travaille exclusivement pour vous. Un bon avocat de propriété est essentiel, spécialement pour les acheteurs internationaux pas familiers avec la loi immobilière espagnole. Ils ne sont pas requis par la loi espagnole (contrairement au notaire), mais ils sont hautement recommandés—en fait, c'est considéré comme risqué d'acheter une propriété en Espagne sans un.
Votre avocat doit être indépendant, non recommandé par l'agent immobilier (inmobiliaria) ou développeur. Cela assure leur loyauté est pour vous, pas le vendeur.
Fonctions principales du votre avocat immobilier :
Investigation du Diligence en Avant : Avant que vous vous engagiez à l'achat, votre avocat conduit le contrôle à fond. Ils obtiennent une Nota Simple du Registre Foncier (Registro de la Propiedad), examinez pour :
Vérification de Statut Légal : Pour les nouveaux bâtiments (obra nueva), votre avocat examines :
Examen de Propriété de Propriété : Pour les appartements ou propriétés en communautés résidentielles, votre avocat examine :
Négociation & Rédaction de Contrat : Si vous achetez off-plan ou dans une situation pré-contrat, votre avocat négocie les termes, les calendriers de paiement par étape, et les éventualités. Ils peuvent aussi préparer les amendements aux contrats standard offerts par les développeurs.
Examen et Finance de Hypothèque : Si le financement de l'achat, votre avocat examine les termes d'hypothèque, s'assure que toutes les conditions sont rencontrées, et confirme les exigences de prêteur d'hypothèque.
Planification Fiscale : Votre avocat conseille sur la manière la plus efficace fiscalement de structurer l'achat (individuel, entreprise, confiance, etc.) basé sur votre statut de résidence et des plans long-terme.
Frais et Structure de Coût
Les frais du notaire sont réglementés par le gouvernement et ne sont pas négociables. Pour un achat de propriété résidentielle sur la Costa Blanca, attendez :
Les frais sont calculés sur une échelle glissante basée sur la valeur de propriété. Le notaire demande aussi pour préparer les copies de l'acte (0.50-1€ par page) et obtenez les certificats du Registre Foncier. Il peut y avoir les frais supplémentaires pour les services express ou si les documents additionnels sont requis. Il est important, ce sont les tarifs officiels—tous les notaires demandent le montant identique pour le service identique. L'achat autour par tous les moyen, mais vous trouverez les tarifs identiques à travers l'Espagne.
Les frais des avocats de propriété en Espagne ne sont PAS réglementés et varient significativement par région et complexité :
Pour une propriété de 300 000€, attendez 3 000-6 000€ dans les frais d'avocat. Obtenez une citation écrite à l'avance. Certains avocats offrent les tarifs fixes pour les achats simples, qui est préférable à la facturation horaire. Important, les frais d'avocat sont déductibles fiscalement si vous êtes résident en Espagne ou avez le revenu significatif provenant des sources espagnoles.
Conclusion
Lors de l'achat de propriété en Espagne, la compréhension des rôles d'avocats et de notaires est critique pour un processus de transaction fluide et sécurisé. Les deux professionnels servent les objectifs différents et cruciaux—le notaire authentifie légalement votre transaction tandis que l'avocat protège vos intérêts. L'engagement de tous deux—le notaire est obligatoire, l'avocat est fortement recommandé—est la pratique meilleure pour les propriétaires étrangers. L'investissement dans les deux services protège votre intérêt considérable et évite les problèmes légaux coûteux.
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