Une inspection complète vérifie la structure, les installations et le statut juridique.
Dans ce guide complet, nous vous accompagnons à travers tout ce que vous devez savoir. Des prix immobiliers aux conseils pratiques — pour une décision éclairée.
Vue d'ensemble
Une inspection professionnelle (inspection de réception) est indispensable pour les constructions neuves en Espagne. Lors de la livraison d'un bien neuf, de nombreux défauts peuvent être présents — des problèmes cosmétiques comme des rayures sur les carrelages jusqu'à des défauts de construction plus graves comme des fuites de tuyauterie ou des installations électriques défectueuses.
En Espagne, il n'existe pas de système d'inspection obligatoire comme dans certains pays d'Europe du Nord. La responsabilité revient donc à l'acheteur de mandater un inspecteur indépendant. Les coûts sont minimes par rapport aux dommages potentiels d'un défaut non détecté.
Le promoteur est légalement tenu de corriger les défauts dans des délais précis : 1 an pour les défauts cosmétiques, 3 ans pour les défauts d'habitabilité et 10 ans pour les problèmes structurels (Ley de Ordenación de la Edificación). Documentez tous les défauts par écrit et avec des photos.
Étape par étape
Étape 1 : Engager un inspecteur. Trouvez un inspecteur en bâtiment qualifié, idéalement un Arquitecto Técnico (ingénieur en construction). Demandez des références et de l'expérience avec les constructions neuves. Réservez l'inspection avant la signature du procès-verbal de livraison.
Étape 2 : Effectuer une pré-inspection. Parcourez le bien vous-même avant l'inspection officielle. Notez les problèmes évidents : fissures dans les murs, sols inégaux, robinetterie défectueuse, rayures sur les surfaces.
Étape 3 : Inspection professionnelle. L'inspecteur vérifie systématiquement tous les domaines : structure, électricité, plomberie, fenêtres et portes, revêtements de sol, peinture, espaces extérieurs et parties communes. Le rapport liste tous les défauts avec photos et recommandations.
Étape 4 : Remettre la liste de défauts au promoteur. Transmettez la liste complète des défauts (Lista de Defectos) au promoteur et convenez d'un délai de correction. Ne signez le procès-verbal de livraison que lorsque les défauts essentiels sont corrigés.
Coûts
Les coûts d'une inspection professionnelle varient selon la taille du bien. Pour un appartement de 2-3 pièces, les coûts se situent typiquement entre 300-500 EUR, pour une maison ou villa entre 500-800 EUR. Les biens plus grands avec piscine et jardin peuvent coûter jusqu'à 1 000 EUR.
L'inspection comprend normalement un rapport détaillé avec photos et recommandations. Certains inspecteurs proposent une contre-visite après correction des défauts pour 150-250 EUR.
Cet investissement peut être très rentable : des défauts non détectés dans l'électricité ou la plomberie peuvent rapidement engendrer plusieurs milliers d'euros de réparations s'ils sont découverts après la fin de la période de garantie.
Conseils
Créez votre propre liste de contrôle. Vérifiez chaque pièce systématiquement : fenêtres (ouvrir, fermer, étanchéité), prises électriques (tester avec un chargeur), robinets (pression et température), carrelages (lâches ou fissurés), murs (fissures ou taches), portes (ferment-elles correctement ?), volets roulants (fonctionnent-ils ?).
Photographiez tout. Prenez des centaines de photos et vidéos. Documentez chaque défaut avec des plans larges et des gros plans. La date et l'heure des photos servent de preuve.
Vérifiez les parties communes. Piscine, jardin, parking, ascenseur — tout cela fait partie de l'inspection. Les défauts dans les espaces communs concernent tous les copropriétaires.
Exigez une confirmation écrite. Faites confirmer par écrit chaque correction de défaut. Une promesse verbale du promoteur ne suffit pas.
Erreurs courantes
Erreur 1 : Signer le procès-verbal sans inspection. Beaucoup d'acheteurs signent le procès-verbal de livraison avant l'inspection, perdant ainsi leur moyen de pression. Ne signez qu'après vérification et relevé documenté des défauts.
Erreur 2 : Ne regarder que les défauts cosmétiques. Alors que les rayures sont visibles, des problèmes plus importants sont souvent négligés : mauvaise étanchéité, isolation manquante, électricité défectueuse. Un inspecteur professionnel détecte aussi les défauts cachés.
Erreur 3 : Laisser passer les délais. Les délais de garantie du promoteur sont fixés par la loi. Signalez les défauts immédiatement par écrit pour préserver vos droits.
Erreur 4 : Ne pas choisir un inspecteur indépendant. N'utilisez jamais un inspecteur recommandé par le promoteur. Engagez un professionnel indépendant qui ne répond qu'à vos intérêts.
Conclusion
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