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IBI (impôt immobilier annuel) : 0,4-0,6% de valeur cadastrale annuellement (€120-€180/an pour propriété €300K). Plusvalia (impôt sur les gains) : 19% à la vente (pas si résidence principale <€600K gain). Budgéter 1,5-2% coûts annuels au-delà d'hypothèque.

Deux impôts majeurs affectent les propriétaires espagnols : l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'impôt annuel basé sur la valeur de propriété, et Plusvalia, l'impôt sur les gains à la vente. Comprendre comment ces impôts sont calculés et qui bénéficie d'exemptions aide les propriétaires à budgétiser avec exactitude et à planifier fiscalement. Cet article détail explique simplementles deux impôts avec des calculs d'exemple.

IBI : l'impôt immobilier annuel

Qu'est-ce que l'IBI?

L'IBI est un impôt annuel que vous devez payer pour posséder de propriété immobilière en Espagne. C'est similaire aux "property taxes" aux États-Unis ou aux "council tax" au Royaume-Uni. Chaque année, les municipalités calculent et collectent cet impôt.

Qui paie l'IBI?

Propriétaires de propriétés en Espagne (résidents ou non-résidents)

Propriétaires individuels (pas de exemption pour propriété primaire dans beaucoup de régions)

Sociétés détenant de propriétés

L'IBI est lié au titre de propriété (impossible d'échapper)

Comment est-ce l'IBI est calculé?

IBI = Valeur cadastrale × Taux municipal d'IBI

Les deux composantes :

1. Valeur cadastrale :

Valeur estimée par le gouvernement (pas la valeur marché)

Généralement 30-50% moins élevée que prix marché

Mise à jour périodique (tous les 3-10 ans selon région)

Vous pouvez contester si excessif

Exemple :

Prix d'achat marché : €300 000

Valeur cadastrale estimée : €200 000 (67% du prix marché)

2. Taux municipal d'IBI :

Fixé par chaque municipalité (0,3-0,8% typique)

Région de Valence (Costa Blanca) : Généralement 0,45-0,55%

Propriétés de luxe (>€600K) : Taux plus élevé possible

Calcul d'exemple :

Valeur cadastrale : €200 000

Taux municipal : 0,50%

IBI annuel : €200 000 × 0,50% = €1 000/an

Que faire si vous pensez que l'IBI est trop élevé?

Demander l'évaluation cadastrale (normalement gratuit)

Si vous croyez l'évaluation est excessif, contester auprès de la municipalité

Les contentieux prennent 1-2 ans mais peuvent réduire l'IBI de 10-30%

Qui bénéficie des exemptions/réductions?

Résidences principales : Certaines régions offrent 20-50% réductions (vérifier votre municipalité)

Propriétés agricoles : Réductions significatives (utilisation agricole documentée requise)

Propriétés patrimoniales : Potentiellement exonérées

Propriétaires de bas revenu : Potentiellement exonérés (critères spécifiques)

Paiement de l'IBI :

Paiement annuel (généralement novembre-décembre)

Vous recevrez un avis de paiement par courrier/email

Peut être payé en une somme unique ou installments

Non-paiement entraîne pénalités/intérêts

Déductibilité pour propriétaires locatifs :

Propriétaires louant la propriété PEUVENT déduire l'IBI comme dépense (réduit impôt sur le revenu locatif)

Propriétaires occupants CANNOT déduire l'IBI

Implication de budget :

Propriété €300 000 → valeur cadastrale €200 000 → IBI €1 000/an environ

Cela représente 0,33% du prix de marché annuellement

Budgéter €1 000-€2 000/an pour propriétés €300 000-€600 000

●

Plusvalia : impôt sur les gains à la vente

Qu'est-ce que Plusvalia?

Plusi-valise (littéralement "plus-valeur") est l'impôt sur les gains/profits quand vous vendez une propriété. C'est similaire à l'"impôt sur les gains en capital" aux États-Unis ou l'"impôt sur les gains en capital" au Royaume-Uni.

Qui paie Plusvalia?

Vendeurs de propriété immobilière (quand la propriété vaut plus qu'achetée)

Résidents et non-résidents

Propriétaires individuels et sociétés

Payé au moment de la vente (notaire peut retenir les fonds pour assurer paiement)

Quand vous devez payer Plusvalia :

Vous vendez une propriété pour plus que vous l'avez achetée

À la fermeture de la vente (pas annuellement comme IBI)

Déclaration d'impôt due 4 semaines après la vente

Comment Plusvalia est calculée :

Plus-value = (Prix de vente - Prix d'achat) × Taux d'impôt

Plus-value = (Prix de vente nette - Base de coûts ajustée) × Taux d'impôt

La version ajustée est plus précise :

Calcul d'exemple simple :

Prix d'achat : €300 000

Prix de vente : €350 000 (5 ans plus tard)

Gain brut : €50 000

Taux d'impôt : 19%

Impôt sur les gains : €50 000 × 19% = €9 500

Calcul d'exemple avec ajustements :

Prix d'achat original : €300 000

Frais d'achat (notaire, avocat) : +€25 000 (augmente la base de coûts)

Base de coûts ajustée : €325 000

Prix de vente : €350 000

Frais de vente (immobilier, avocat) : -€20 000 (réduit prix net)

Prix de vente net : €330 000

Gain net : €330 000 - €325 000 = €5 000

Taux d'impôt : 19%

Impôt sur les gains : €5 000 × 19% = €950

NOTA BENE : Les ajustements réduits l'impôt de €9 500 à €950!

Qui bénéficie d'exemptions?

Exemption de résidence principale :

Résidence principale : Exonérée de plusvalia jusqu'à €600 000 de gain

Au-dessus de €600 000 de gain : Taux réduit 0% (éventuellement) ou 19% selon région

Votre "résidence principale" = propriété où vous vivez (pas résidence secondaire)

Exemple :

Prix d'achat : €400 000

Prix de vente : €800 000 (gain €400 000)

Exemption résidence principale : €600 000 gain exonéré

Gain imposable : €400 000 (dans €600K exemption) = €0 impôt

Pour non-résidents :

Pas d'exemption de résidence principale (propriétés louées/vacances sont imposables)

Taux complet 19% s'applique

Propriétés de vacances, locations à court terme sont imposables

Dépenses déductibles :

Frais d'achat : Frais notarial, avocat, registre (augmentent la base de coûts)

Frais de vente : Commission immobilier, avocat (diminuent prix de vente net)

Améliorations de propriété : Grandes rénovations, extensions (augmentent la base de coûts - documentation requise)

NON déductible :

Maintenance/réparation (ne pas amélioration)

Améliorations cosmétiques (peinture, décoration)

Hypothèque remboursement principal (pas intérêt)

Taux d'impôt sur les gains :

Standard : 19%

Taux supérieur pour certains hauts revenus : 21%

Impôt régional possible (variable selon région, généralement 0-2%)

Quand payer l'impôt sur les gains :

Due à la fermeture (notaire peut retenir des fonds)

Déclaration d'impôt formelle due 4 semaines après vente

Retards entraînent pénalités/intérêts

Implication de planification :

Les propriétaires vendant résidences principales après peu d'années : Généralement exempt du fait de l'exemption €600K

Les propriétaires louant les propriétés : Impôt complet 19%

Les propriétaires non-résidents : Aucune exemption, impôt 19%

Tenir les propriétés 5+ ans peut changer le calcul fiscalement (propriétés apprécient mais bases de coûts restent constantes)

Conclusion

L'IBI (impôt immobilier annuel) et Plusvalia (impôt sur les gains à la vente) représentent les impôts immobiliers majeurs en Espagne. L'IBI typique 0,4-0,6% annuellement représente une charge modérée. Plusvalia (19%) s'applique à la vente mais est exonéré pour résidences principales (<€600K gain). Les acheteurs devraient budgétiser l'IBI dans les coûts annuels (~€1 000/an propriété €300K) et anticiper Plusvalia quand vendant (sauf exemption résidence principale). Pour les propriétés locatives/non-résidents, factoriser l'impôt complet dans le rendement attendu. Consulter un conseiller fiscal pour la planification spécifique à votre situation.

Pour les questions spécifiques d'imposition de votre propriété espagnole, contactez-nous pour les recommandations de conseiller fiscal professionnel.

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Impôt immobilier espagnol : IBI et Plusvalia expliqués simplement

IBI : l'impôt immobilier annuel

Plusvalia : impôt sur les gains à la vente

Conclusion

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