Acheter un bien immobilier neuf en Espagne offre des avantages considérables par rapport à l\'immobilier d\'occasion : normes de construction modernes, efficacité énergétique, garanties constructeur et possibilité de personnaliser les finitions. Ce guide vous accompagne dans l\'ensemble du processus, de la première visite à la remise des clés.
Sommaire
1Recherche et Sélection du Bien
Commencez par définir vos critères : localisation, type de bien, budget et délai. Pour les biens neufs, vous choisirez généralement entre :
- Sur plan : Achat avant la fin de la construction (généralement 12-24 mois de délai). Prix d\'entrée plus bas, options de personnalisation.
- En cours de construction : La construction a commencé, achèvement prévu dans 6-12 mois.
- Clés en main : Achevé et prêt à emménager. Ce que vous voyez est ce que vous obtenez.
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2Accord de Réservation
Une fois le bien choisi, vous signerez un accord de réservation et verserez un dépôt pour retirer le bien du marché. Celui-ci est généralement :
- 3 000€ à 10 000€ selon la valeur du bien
- Généralement conservé pendant 30-60 jours le temps d\'organiser vos finances et documents
- Normalement déduit du prix d\'achat
Important :
Le dépôt de réservation peut être non remboursable si vous vous retirez sans raison valable. Lisez attentivement les conditions avant de signer.
3Obtention du Numéro NIE
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d\'identification fiscale espagnol. Vous ne pouvez pas acheter un bien, ouvrir un compte bancaire ni connecter les services sans celui-ci.
Vous pouvez en faire la demande :
- En Espagne : À l\'Office des Étrangers (Oficina de Extranjería) ou à la station de police nationale
- De l\'étranger : À l\'ambassade ou au consulat espagnol de votre pays
Le traitement prend généralement 1-4 semaines. De nombreux avocats peuvent s\'en charger via procuration.
→ Lire notre guide complet sur le numéro NIE4Ouverture d\'un Compte Bancaire Espagnol
Vous aurez besoin d\'un compte bancaire espagnol pour :
- Payer le prix d\'achat et les taxes
- Configurer les prélèvements automatiques pour les services publics et les frais de copropriété
- Les remboursements hypothécaires (le cas échéant)
Les grandes banques comme Sabadell, CaixaBank et Santander ont de l\'expérience avec les acheteurs internationaux. Vous aurez besoin de votre NIE, passport et preuve de revenus/adresse.
5Contrat d\'Achat Privé
Le Contrato de Compraventa est le contrat d\'achat obligatoire entre vous et le promoteur. À la signature, vous verserez :
- 20-30% du prix d\'achat (moins le dépôt de réservation)
Le contrat doit inclure :
- Spécifications complètes et plans du bien
- Calendrier de paiement
- Date d\'achèvement prévue
- Clauses de pénalité pour retard
- Détails de la garantie bancaire (obligatoire en Espagne)
Protection par Garantie Bancaire
La loi espagnole exige que les promoteurs fournissent une garantie bancaire ou une assurance pour tous les versements de stade. En cas de non-livraison, vous avez droit au remboursement intégral des versements effectués.
6Versements Pendant la Construction
Pour les biens sur plan, vous verserez des montants liés aux jalons de construction. Un calendrier type :
| Étape | Pourcentage Type |
|---|---|
| Réservation | 3 000€-10 000€ |
| Signature du contrat | 20-30% |
| Pendant la construction | 20-30% |
| Achèvement | 40-50% |
Conservez tous les justificatifs de paiement et les certificats de garantie bancaire en sécurité.
7Inspection des Défauts
Avant l\'achèvement, vous (ou une entreprise spécialisée) devez inspecter le bien et dresser une liste de défauts :
- Peinture et finitions
- Portes, fenêtres et serrures
- Plomberie et drainage
- Installations électriques
- Carrelage et revêtements
- Climatisation et appareils
Le promoteur doit corriger les défauts avant l\'achèvement ou accepter une retenue sur le paiement final.
8Achèvement Chez le Notaire
L\'étape finale se déroule chez un notaire espagnol où vous :
- Signerez l\'Escritura (acte de propriété)
- Verserez le solde final
- Paierez la TVA et les droits de timbre
- Recevrez les clés !
Vous pouvez assister en personne ou conférer une procuration à votre avocat. Après la signature, votre avocat enregistre le bien au cadastre.
Résumé des Coûts Totaux
| Coût | Montant |
|---|---|
| Prix d\'achat | 100% |
| TVA (biens neufs uniquement) | 10% |
| Droits de timbre (AJD) | 1,5% |
| Honoraires notaire | 800€-1 500€ |
| Cadastre | 400€-800€ |
| Honoraires avocat | 1-1,5% |
| Coûts Additionnels Totaux | ~13-14% |
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