Vom-Plan ist 10-20% günstiger mit Anpassungsmöglichkeiten, dauert aber 24-30 Monate und hat Bauträger-Risiko. Schlüsselfertig ist teurer, aber Sie können sofort einziehen und die Bank finanziert leichter. Wählen Sie vom Plan für Geduld und Sparbereitschaft, schlüsselfertig für schnelle Lösungen.
Beim Neubau-Kauf in Spanien haben deutsche Käufer zwei Optionen: Sie können eine fertige Immobilie sofort kaufen (schlüsselfertig/llave en mano) oder eine Immobilie noch in der Planung oder im Bau erwerben (vom Plan/sobre plano). Diese Wahl hat erhebliche Auswirkungen auf Finanzierung, Risiko und Timing. Schlüsselfertig bedeutet, die Immobilie ist komplett gebaut und fertig zur Besiedlung. Vom Plan bedeutet, der Käufer erwirbt auf Basis von Plänen und 3D-Renderings, der Bau läuft noch.
Finanzierungszeitpunkt und Zahlungsplan
Schlüsselfertig - Finanzierung: Die Bank kann das fertige Haus besichtigen und realistische Schätzung geben. Kreditvergabe ist schneller, da Bankrisiko minimiert ist. Zinssätze sind oft günstiger. Sie zahlen beim Notartermin und erhalten Schlüssel sofort.
Vom Plan - Finanzierung: Zahlungsplan ist typischerweise 30% Anzahlung beim Vertragsabschluss, dann progressives Bezahlen mit Bau-Fortschritt (25% bei Fundamenten, 25% bei Rohbau, 20% bei Fertigstellung). Bankbewertung ist schwieriger, da Haus nicht existiert. Banken vergeben oft weniger oder mit höheren Zinssätzen.
Beispiel Zahlungsplan für 300.000-Euro-Wohnung: Vertragsunterzeichnung 30% = 90.000 Euro, nach 6 Monaten (Fundament) 25% = 75.000 Euro, nach 12 Monaten (Rohbau) 25% = 75.000 Euro, Fertigstellung 20% = 60.000 Euro.
Risiken beim Kauf vom Plan
Bauträger-Risiko: Obwohl selten, können Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Bei Bauträger-Insolvenz stoppt der Bau und Prozesse sind langwierig. Spanische Gesetze schützen Käufer durch Einzahlungsschutz (Treuhänder-Konten), aber Prozesse sind langwierig. Seriöse Bauträger haben Garantien, die das Risiko reduzieren.
Qualitätskontrolle: Qualitätsprobleme können erst nach Fertigstellung entdeckt werden. Finishes und Materialien können von Marketing-Material unterscheiden. Inspektionsrecht ist wichtig vor Abnahme. Detaillierte Mängelbericht vor Abnahme ist rechtlich schützend.
Bauverzögerungen: 2-6 Monate Verzögerung ist normal und berücksichtigt im Vertrag. Extreme Wetterereignisse oder Pandemien können längere Verzögerungen verursachen. Verzögerungen können Hypotheken-Angebote ungültig machen, wenn Zeit abläuft.
Vorteile des Kaufs vom Plan
Günstigerer Kaufpreis: Vom-Plan-Käufe sind oft 10-20% günstiger als ähnliche schlüsselfertige Immobilien. Bauträger bieten Rabatte, um frühe Buchungen zu sichern.
Möglichkeit zur Anpassung: Viele Vom-Plan-Projekte ermöglichen Design-Entscheidungen wie Bodenbeläge wählen (Fliesen, Holz, Marmor), Farben und Finishes (Wände, Schränke, Arbeitsflächen), Ausstattung (Küche, Badezimmer-Spezifikationen). Dies ist besonders wertvoll für Käufer mit spezifischen Vorlieben.
Neues Gebäude mit modernem Design: Sie erhalten ein modernes Gebäude mit aktuellen Architektur-Trends und Energiestandards.
Vorteile von schlüsselfertigen Immobilien
Sofortige Nutzung: Sie können sofort in die Wohnung ziehen oder sie vermieten, ohne Wartezeit.
Inspektionsmöglichkeit: Sie können das tatsächliche Gebäude inspizieren und potenzielle Mängel vor dem Kauf identifizieren.
Bankfinanzierung ist einfacher: Banken vergeben leichter Kredite für fertige Immobilien mit besseren Zinssätzen und Bedingungen.
Keine Verzögerungsrisiken: Sie können planen, wann Sie einziehen/vermieten möchten, ohne Überraschungen.
Steuerliche Unterschiede
Vom Plan - Steuern: Beim Kauf vom Plan zahlen Sie normalerweise IVA (Mehrwertsteuer) 10% auf den vertraglich vereinbarten Preis und Notargebühren auf Basis des Abschlusspreises. Die IVA kann beim ersten Kauf von Neubauten unter bestimmten Umständen 7% betragen.
Schlüsselfertig - Steuern: Für schlüsselfertige Immobilien zahlen Sie AJD (Grunderwerbsteuer) 5% in Costa Blanca, da die Immobilie bereits älter als 2 Jahre sein kann. IVA kann anfallen, falls der Verkäufer still ist und nicht länger als 2 Jahre Eigentümer.
Steuerdifferenz: Schlüsselfertig ist oft steuergünstiger als Vom Plan.
Timeline und Planung
Vom-Plan-Timeline: Monat 0 Vertragsunterzeichnung (30%), Monat 3-6 Fundamentarbeiten (25%), Monat 9-15 Rohbau/Dacharbeiten (25%), Monat 18-24 Fertigstellung (20%), Monat 24+ Notartermin und Registrierung. Gesamtzeitrahmen: 24-30 Monate.
Schlüsselfertig-Timeline: Tag 0 Inspektionen und Verhandlungen, Tag 30-60 Rechtliche Überprüfungen und Hypotheken-Bestätigung, Tag 90 Notartermin und Zahlung, Tag 120 Grundbucheintragung, Tag 150 Einzug möglich. Gesamtzeitrahmen: 4-6 Monate.
Zeitdifferenz: Schlüsselfertig ist 20-24 Monate schneller.
Praktische Tipps für beide Optionen
Für Vom-Plan-Käufer: Wählen Sie etablierte, vertrauenswürdige Bauträger mit Erfolgsgeschichte. Verstehen Sie den Zahlungsplan vollständig und haben Sie Rücklagen für Verzögerungen (5-10% extra für unerwartete Kosten). Nutzen Sie Inspektionsrechte und fertigen Sie detaillierte Mängellisten an. Erwägen Sie eine Bauträger-Insolvenzversicherung.
Für Schlüsselfertig-Käufer: Beauftragen Sie einen unabhängigen Inspekteur, um alle Systeme zu überprüfen. Verhandeln Sie Preis, Makler-Provision und kleinere Reparaturen. Verstehen Sie, dass sehr alte Immobilien großere Renovierungen brauchen können.
Fazit
Die Wahl zwischen Vom Plan und Schlüsselfertig hängt von Ihren Prioritäten ab. Vom-Plan bietet bessere Preise, modernes Design und Anpassungsmöglichkeiten, erfordert aber Geduld und finanzielle Planung über 2 Jahre. Schlüsselfertig bietet Sicherheit, schnelle Nutzung und einfachere Finanzierung, kostet aber 10-20% mehr. Deutsche Käufer sollten beide Optionen sorgfältig berücksichtigen und ihre persönliche Situation analysieren.