Der Immobilienkauf in Spanien als Deutscher folgt diesen Schritten: 1) NIE-Nummer beantragen, 2) Finanzierungsmittel transferieren, 3) Immobilie auswählen, 4) Kaufvertrag unterzeichnen, 5) Notartermin mit Abschlusszahlung, 6) Eintragung ins Grundbuch. Gesamtdauer: 3-6 Monate. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert Doppelversteuerung zwischen Deutschland und Spanien.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Deutscher ist ein komplexer Prozess, der gute Vorbereitung und das Verständnis spanischer Gesetze erfordert. Das Gute: Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen schützt Sie vor Doppelversteuerung. Mit dieser Schritt-für-Schritt Anleitung werden Sie den Prozess sicher navigieren. Wir behandeln alle wichtigen Aspekte: NIE-Nummer, Finanzamt-Berichterstattung, Hypotheken und die rechtlichen Anforderungen.
Vorbereitung: NIE-Nummer und Finanzierungsplanung
Ihr erster Schritt ist die Beantragung einer NIE-Nummer (Numero de Identidad de Extranjero). Diese eindeutige Identifikationsnummer ist notwendig für alle Geschäftstransaktionen. Sie erhalten diese bei der spanischen Behörde (Delegacion de Hacienda) in Ihrer Region oder bei einem spanischen Anwalt. Die Bearbeitung dauert etwa 2-4 Wochen. Parallel dazu sollten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten klären: Verfügen Sie über Eigenkapital oder benötigen Sie eine Hypothek? Deutsche Käufer arbeiten oft mit ihren deutschen Banken zusammen oder nutzen spanische Finanzierungsoptionen. Commerzbank, Comdirect und Santander Germany bieten internationale Finanzierung mit Zinsen ab 3,2 Prozent. Spanische Banken wie CaixaBank, Sabadell und BBVA verlangen oft einen höheren Zinssatz (3,8-4,5%) für Nicht-Residenten.
Immobilienauswahl und Due Diligence
Nach der NIE-Nummer-Beantragung beginnt die Suche nach Ihrer Immobilie. Arbeiten Sie mit seriösen Maklern zusammen - suchen Sie nach ASAE-zertifizierten Agenten oder solchen mit Referenzen von deutschen Käufern. Überprüfen Sie folgende Punkte vor dem Kaufvertrag: 1) Grundbuchauszug (Nota Simple) zum Nachweis der Eigentumsrechte, 2) Energieeffizienzausweis (Certificado Energetico), 3) Baubeschreibung und Bauprojekt-Genehmigungen, 4) Gemeindeabgaben (IBI-Steuern) - monatlich etwa 50-150 Euro je nach Größe und Lage, 5) Nachbarschaftsgebühren (Gastos de Comunidad) - bei Apartments 80-200 Euro monatlich. Alle Dokumente müssen ins Deutsche übersetzt werden durch beeidigten Übersetzer.
Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag wird nach spanischem Recht (Reserva de Compra) vorbereitet. Sie zahlen typischerweise 2-10 Prozent Kaution bei Unterzeichnung des Reservierungsvertrages. Der eigentliche Notartermin (Escritura de Compraventa) findet meist 4-8 Wochen später statt. Der Notar (Notario) ist ein öffentlicher Beamter, nicht ein Anwalt - er bescheinigt die Identität der Parteien und beglaubigt den Vertrag. Bei diesem Termin zahlen Sie die Restsumme (normalerweise per Banküberweisung in Euros). Der Notar erhebt Gebühren von etwa 1-2 Prozent des Kaufpreises. Danach erhält der Notar ein Notarexemplar der Urkunde zur Eintragung ins Grundbuch (Inscription). Dieser Prozess dauert typischerweise 4-8 Wochen. Sie erhalten dann einen Eintrag im Propiedades-Register.
Geldtransfer und Geldbetrag-Compliance
Der Transfer von Deutschland nach Spanien muss ordnungsgemäß erfolgen. Wichtig: Beträge über 10.000 Euro müssen der spanischen Finanzbehörde (Hacienda Publica) gemeldet werden in der Declaracion de Bienes Personales (Modelo 720). Deutsche Käufer sollten Geldtransfers dokumentieren: Wechselkurs, Datum und Betrag. Viele Deutsche nutzen internationale Überweisungsservices wie TransferWise/Wise oder OFX für bessere Wechselkurse als Banken. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien erlaubt Ihnen, in Ihrem Land des ständigen Wohnsitzes besteuert zu werden - aber Sie müssen alle Einnahmen und Vermögensverhältnisse berichten.
Finanzamt-Meldung und Doppelbesteuerungsabkommen
Als deutscher Immobilienbesitzer in Spanien müssen Sie folgende Steuerverpflichtungen beachten: 1) Modelo 720 (Meldung ausländischer Vermögensstände) - Deadline 31. März jeden Jahres an die Hacienda, wenn Ihre Immobilie über 50.000 Euro wert ist, 2) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) - jährliche Grundsteuer, etwa 0,4-0,6 Prozent des Katasterwertes, 3) Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR) - 19 Prozent auf Mieteinnahmen (falls Sie vermieten), 4) Doppelbesteuerungsabkommen: Das deutsch-spanische Abkommen (DBA) regelt, welcher Staat Besteuerungsrechte hält. Normalerweise besteuert Spanien die Immobilie, während Deutschland weltweites Vermögen besteuert. Das DBA verhindert Doppelbesteuerung. Sie müssen das deutsche Finanzamt in Ihrer Region informieren (in Steuererklärung Anlage Immobilien/Ausland). Viele Deutsche beauftragen einen Steuerberater in Spanien (Gestor) zur Verwaltung dieser Pflichten - kostet etwa 200-400 Euro jährlich.
Hypothek in Spanien für Deutsche
Spanische Hypotheken sind oft günstiger als deutsche Finanzierungen. Die aktuelle Zinsrate für Deutsche bei spanischen Banken liegt bei etwa 3,8-4,5 Prozent. Deutsche Banken bieten teilweise bessere Konditionen ab 3,2 Prozent. Bei einer Hypothek müssen Sie folgende Kosten einkalkulieren: Hypothekengebühr beim Notar (0,5-1%), Versicherungsgebühren (für Immobilie und Leben), Eintragungsgebühren ins Grundbuch (0,5%). Spanische Banken finanzieren typischerweise bis zu 70-80 Prozent des Kaufpreises, mit Laufzeiten von 15-30 Jahren. Die monatliche Quote für eine 400.000-Euro-Hypothek mit 4 Prozent Zinsen über 25 Jahre liegt bei etwa 1.900 Euro.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Deutscher ist ein strukturierter Prozess, der mit der richtigen Vorbereitung reibungslos abläuft. Der Schlüssel ist, sich früh mit den steuerlichen Anforderungen, dem Finanzamt und dem Doppelbesteuerungsabkommen auseinanderzusetzen. Mit Unterstützung eines lokalen Anwalts und eines Steuerberaters werden Sie Ihre Traumimmobilie an der Costa Blanca erfolgreich erwerben.