Der Immobilienkauf in Spanien erfordert Verständnis des spanischen Grundbuchs, der notariellen Verfahren, Steuern wie IVA oder AJD, sowie die Registrierung bei den Behörden. Mit professioneller Unterstützung und geduldigem Verfahren können deutsche Käufer sicher ihre Traumimmobilie erwerben.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für deutsche Käufer ein aufregendes Projekt, erfordert jedoch ein Verständnis des spanischen Rechtssystems und der administrativen Prozesse. Im Gegensatz zu Deutschland unterscheiden sich die Verfahren bei der Registrierung von Eigentum, Notargebühren und steuerlichen Regelungen erheblich. Diese Anleitung bietet einen detaillierten Überblick über den gesamten Prozess beim Immobilienkauf in Spanien, um Ihnen bei der sicheren Navigation durch alle Schritte zu helfen.
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Das spanische Grundbuch ist ein öffentliches Register, das ähnlich wie das deutsche Grundbuch funktioniert. In Spanien wird es als Registro de la Propiedad bezeichnet und ist in Bezirksbüros organisiert. Das Eintragen ins Grundbuch ist obligatorisch und schützt den Käufer vor Rechtsansprüchen anderer. Ohne diese Registrierung gilt der Käufer nicht als rechtmäßiger Eigentümer.
Das Verfahren kann 4-6 Wochen dauern, nachdem der Notar die Dokumente eingereicht hat. Deutsche Käufer sollten verstehen, dass die Eintragung rückwirkend ab dem Kaufdatum gilt, nicht ab dem Registrierungsdatum. Dies bietet einen zusätzlichen Schutz gegen Ansprüche Dritter zwischen Kaufvertrag und Registrierung.
Die Rolle des Notars (Escritura)
Der spanische Notar ist ein hochqualifizierter Justizbeamter, der eine viel aktivere Rolle spielt als sein deutsches Pendant. Der Notar erstellt die offizielle Urkunde (Escritura de Compraventa), überprüft die Identität beider Parteien, bestätigt die Zahlungen und reicht das Dokument beim Grundbuch ein.
Die Escritura ist ein rechtsverbindliches Dokument mit öffentlicher Beglaubigung. Notargebühren in Spanien sind prozentual nach dem Kaufpreis berechnet und betragen typischerweise 0,5%-1,5% des Kaufpreises. Deutsche Käufer sollten diese Kosten im Voraus mit ihrem Notario absprechen.
Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien müssen mehrere Steuern berücksichtigt werden:
IVA (Mehrwertsteuer): Bei neuen Immobilien beträgt die IVA 10%. Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer AJD an statt IVA.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): Bei Bestandsimmobilien liegt der Satz zwischen 0,4%-1,1% des Kaufpreises, je nach Region.
Stempelsteuer und Registrierungsgebühren: Diese werden vom Notar abgerechnet und sind relativ gering.
Vermögensteuer und laufende Kosten
Nach dem Kauf fallen für Immobilieneigentümer in Spanien folgende jährliche Steuern und Gebühren an:
Grundsteuer (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist die jährliche Grundsteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Der Satz variiert zwischen 0,4%-1,1% des Katasterwerts (nicht des Kaufpreises). Die jährlichen Kosten liegen typischerweise zwischen 300-800 Euro für eine durchschnittliche Wohnung in Costa Blanca.
Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Diese Steuer betrifft Vermögen über 600.000 Euro. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2%-2,5%, je nach Gesamtvermögen. Diese Steuer wurde 2023 teilweise abgeschafft, aber in einigen Regionen noch beibehalten.
Notwendige Dokumentation und Due Diligence
Deutsche Käufer sollten vor dem Kauf folgende Dokumente überprüfen:
Escritura de Propiedad: Das Eigentumsdokument mit der kompletten Geschichte der Immobilie
Catastral: Der Katasterplan mit genauen Abmessungen und Beschreibung
Informe de Dominio: Ein Bericht über die aktuellen Eigentumsverhältnisse
Cédula de Habitabilidad: Die Wohnbescheinigung (für ältere Immobilien manchmal erforderlich)
Deuda Tributaria: Bescheinigung, dass keine ausstehenden Steuern vorhanden sind
Residenzanmeldung und N.I.E.-Nummer
Deutsche Käufer, die eine Immobilie in Spanien erwerben, benötigen eine N.I.E.-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), eine Identifikationsnummer für Ausländer. Diese ist erforderlich für alle administrativen Angelegenheiten, einschließlich Banktransaktionen und Steuererklärungen.
Die N.I.E.-Nummer kann beim Konsulat oder bei der spanischen Behörde (Policía Nacional) beantragt werden. Nach dem Kauf sollten Sie sich beim lokalen Gemeindebüro anmelden (Empadronamiento), was für die Registrierung bei den Steuerbehörden wichtig ist.
Finanzierung und Hypotheken
Deutsche Käufer können spanische Hypotheken erhalten, oft mit besseren Konditionen als internationale Kredite. Spanische Banken bieten typischerweise Kredite mit Zinssätzen von 2,5%-4% für qualifizierte Käufer. Es ist ratsam, mit mehreren Banken zu verhandeln und einen lokalen Hypothekenberater zu konsultieren.
Versichern Sie sich, dass alle Bedingungen in Ihrem Vorteil sind, und verstehen Sie die Kosten völlig, bevor Sie sich verpflichten.
Fazit
Der Immobilienkauf in Spanien bietet großartige Möglichkeiten für deutsche Käufer, erfordert jedoch sorgfältige Planung und professionelle Unterstützung. Mit einem Verständnis des Grundbuches, der notariellen Verfahren und der steuerlichen Implikationen können deutsche Käufer sicher und informiert ihre Traumimmobilie an der Costa Blanca erwerben. Es wird dringend empfohlen, einen deutschen oder lokal erfahrenen Rechtsanwalt zu engagieren, der den gesamten Prozess beaufsichtigt.