Spaniens fastighetsregister (Registro de la Propiedad) är det officiella arkivet för alla fastighetsägandskaper och belastningar. Hämta en Nota Simple (€10-20 online via registradores.org) för att verifiera äganderätt, kontrollera inteckningar, pålagor, avgifter och gemenskap skulder före köp. Detta dokument är ditt första diligence-steg.
Innan du gör något erbjudande på en spansk fastighet måste du kontrollera fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Detta officiella regeringsdatabas innehåller den juridiska historiken för alla fastigheter i Spanien—inklusive äganderätt, inteckningar, domstolsbeslut och skulder. Många internationella köpare hoppar över detta avgörande steg eller väntar tills senare i processen, bara för att upptäcka dolda skulder eller konkurrerade yrkanden.
Denna omfattande guide förklarar vad fastighetsregistret är, hur man läser det, vad varje post betyder och varför det är absolut väsentligt för att skydda dig. För svenska köpare är denna process viktig innan man genomför köp från någon strand på Costa Blanca.
Förstå Spaniens fastighetsregistersystem
Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) är Spaniens officiella, regeringsmaintained arkiv för all fastigheter och egendomsrättigheter. Det hanteras av Colegio de Registradores de España (Nationell förening för spanska registratorer) och organiseras i regionala register, ett för varje provins.
På Costa Blanca är det relevanta registret Registro de la Propiedad de Alicante (Alicantes fastighetsregister). Detta register arkiverar:
Olikt vissa länder där fastighetshandlingar hålls på lokala stadshus, är Spaniens system högt centraliserat och digitaliserat. Alla fastighettransaktioner i Spanien registreras här, och informationen är offentlig—vem som helst kan begära detaljer om vilken fastighet som helst. Denna transparens är en av Spaniens starkaste egenskaper för fastighetssäkerhet.
Vad är en Nota Simple och varför den är kritisk
Nota Simple (eller Certificación Registral) är en officiell utskrift från fastighetsregistret som visar den kompletta nuvarande juridiska statusen för en fastighet. Den inkluderar:
Nota Simple är INTE ägardokumentet (escritura)—det är en regeringscertifiering av vad registret visar. Det är det första dokumentet din advokat kommer att begära när du uttrycker intresse för en fastighet. Före du gör något erbjudande bör du ha en Nota Simple. Detta €10-20-dokument kan spara dig från ett €300.000-misstag.
Hur man får en Nota Simple och läser den
Online (snabbaste & enklaste):
Onlinetjänsten är tillgänglig 24/7 och tar 2-5 minuter. Det resulterande dokumentet är juridiskt giltigt för alla ändamål.
I personlig möte på det lokala registret:
Besök Registro de la Propiedad på kontoren i relevant provins. På Costa Blanca är detta i Alicante. Du behöver:
Bearbetning tar 15-30 minuter.
Röda flaggor: Vad betyder fara
Om fastigheten har 2+ inteckningar är detta oroande. Exempel:
Med ett köpeskilling på €300.000, efter att ha betalat båda inteckningarna (€325.000), har säljaren negativ egenkapital och kan inte juridiskt slutföra försäljningen om de inte tillför kontanter. Detta affär kommer sannolikt att falla genom om inte köparen finansierar båda lånen, vilket är komplicerat.
Ett embargo innebär att en domstol har beordrat fastigheten beslagtagen på grund av obetalda skulder. Om du ser detta, kontakta din advokat omedelbar.
Om fastigheten ägs av 2+ personer måste alla gå med på försäljningen och underteckna handlingen. Om någon inte vill sälja eller är svår att nå kommer försäljningen inte att gå igenom.
Anotaciones är tillfälliga meddelanden om väntande åtgärder. Dessa indikerar att säljaren är inblandad i rättegång eller har obetalda skulder. Inte goda tecken.
Sammanfattning
Spaniens fastighetsregister (Registro de la Propiedad) är ditt första och viktigaste diligence-verktyg. En Nota Simple kostar €10-20 online och kan erhållas på 5 minuter. Den avslöjar äganderätt, inteckningar, skattskulder, gemenskapsstatus, domstolsbeslut och panträtter. Före du gör något erbjudande, före du åtar dig någon pengar, hämta en Nota Simple och låt din advokat granska den. Leta efter röda flaggor: flera inteckningar, embargos, gemenskapsskulder och titeltvister. Att förstå detta dokument och kontrollera det tidigt är billig försäkring mot dyra problem senare. Efter köp, behåll din uppdaterad Nota Simple som äganderättsbevis. Spaniens transparenta registersystem är en av de starkaste egenskaperna på dess fastighetsmarknad—använd det för att skydda dig.
Behöver du hjälp navigera processen? Boka en gratis 30-minuters konsultation med vårt erfarna team.