Испанские сборы сообщества (cuota de comunidad) являются ежемесячными платежами за совместные удобства. Апартаменты типично стоят €50-150/месяц, виллы €80-250/месяц, таунхаусы €40-120/месяц. Сборы охватывают бассейн, сады, страховку, ремонты и администрирование. Эти являются обязательными и продолжаются пока Вы владеете недвижимостью.
Каждый апартамент, таунхаус и вилла в испанском жилом сообществе (urbanización или bloque) должен платить ежемесячные сборы сообщества, независимо от размера недвижимости или стоимости. Эти обязательные сборы финансируют обслуживание совместных объектов, страховку, ремонты и администрирование. Для новостройки свойства, понимание сборов сообщества является существенным—эти являются значительной постоянной стоимостью, которые часто удивляют международных покупателей. Этот обширный гид объясняет, как сборы сообщества функционируют, что-то включены, как-то-то определены, типичные стоимости и как исследовать их перед покупкой.
Какие Являются Сборы сообщества и Почему Они Обязательны?
В Испании, когда Вы покупаете недвижимость в жилом сообществе (comunidad de propietarios), Вы владеете Вашей отдельной апартаментной или виллой плюс pro-rata совместно всех совместных областей. Эта совместно создает совместную ответственность—Вы-являетесь-совладельцем лобби, лестниц, садов, паркинга областей, бассейна, гимнастического зала или других объектов. Cuota de comunidad (сборы сообщества) Вашего является ежемесячным счетом за Вашу часть поддержания, страховки и действия эти совместные области. Это подобно ассоциациям владельцев дома (HOA) сборам в США или сервисным платежам в Великобритании, но в Испании-то-то обязательно для всей недвижимости в зарегистрированном сообществе. Испанский Гражданский кодекс (Código Civil) и Закон горизонтальной недвижимости (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) устанавливают, что владельцы недвижимости в сообществах имеют взаимные обязательства. Вы не можете отказ-из, и Вы не можете отказ-к-платежу. Если Вы не платите, сообщество может поместить залог на Вашу недвижимость (embargo) и преследовать юридическое действие.
Типичные суммы сборов сообщества по типу недвижимости
Апартаменты-блоки (Bloques de Pisos): Типичное диапазон €50-150/месяц (€600-1,800/год). Факторы, затрагивающие стоимость: Количество единиц (больше единиц распределяют стоимости, понижающие индивидуальные сборы). Удобства (бассейны, гимнастические залы = выше сборы). Возраст и состояние (старые здания с больше ремонтами = выше сборы). Локация (Коста Бланка внутренняя = ниже; портовой фронт премиум локации = выше). Размер Вашей единицы (больше апартаменты могут быть заряжены немного выше сборы, основанные на процентности владения). Типичное разбиение для 100-единичного апартаменного сообщества: Администрирование и управление €8-12 на владельца; Здание обслуживание, уборка €15-20; Лифт обслуживание €5-10; Страховка (здание покрытие) €8-15; Коммунальные удобства (совместные области) €5-10; Бассейн уборка и обслуживание €8-12 (если бассейн существует); Резервный фонд €5-15; Полный €54-94/месяц. Пример: 3-спальне апартамент в Torrevieja с 60 единицами, бассейн, лифт и гимнастический зал = €75-95/месяц. Новостройка-рассмотрения: Первые-год сборы в новостройке апартаментах часто ниже (€40-60) потому что: Создатель все еще ответственен за некоторое обслуживание под гарантией. Нет накопленного ремонта задолженности. Сообщество не установлено полный бюджет обслуживания все еще. После года 3-5, ожидайте сборы, чтобы повысить 20-40% как гарантийный период завершает и истинные стоимости обслуживания появляются.
Что-то Включено в Сборы сообщества?
Администрирование и управление (€8-15/месяц): Менеджер собственности зарплата/сборы; Офис расходы; Книговодство и бухгалтерия; Организация годового AGM; Подготовка документов. Менеджер собственности (administrador) нанят сообществом к: Собрать ежемесячные сборы от жителей; Оплатить поставщиков и подрядчиков; Организовать годовые встречи; Держать финансовые рекорды; Обработать жалобы; Обеспечить правило-соответствие. Страховка здания/структуры (€8-20/месяц): Охватывает совместные области против урона/ответственности. Огонь, погода, структурный урон. Ответственность, если кто-то ранен в совместных областях (например скользит на пляжном клубе). Это НЕ Ваша персональная содержания страховка—это отдельное. Для 50-апартаментного сообщества, годовая страховка может стоить €6,000-8,000 (€10-13/единицу). Обслуживание здания (€15-30/месяц): Уборка совместных областей (лобби, лестницы, коридоры, сады). Окрашивание наружных стен. Ремонт совместных структурных вопросов. Ремонт кровель, водосточных желобов, водостоков. Общие ремонты. Коммунальные удобства для совместных областей (€5-10/месяц): Электричество для коридорного света, лобби освещение, область паркинга освещение. Вода для садов и бассейна наполнения. Интернет/кабель для совместных областей (если применимо). Резервный фонд (€8-20/месяц): Это критично, но часто неправильно понимаемый. Процент сборов отложен ежегодно для основных ремонтов: Замена кровли €50,000-100,000 для 50-единичного здания. Окрашивание экстерьера €20,000-40,000. Ремонт бассейна €15,000-30,000. Замена лифта €20,000-50,000. Без надлежащего резервного фонда, основные ремонты требуют чрезвычайных оценок (derramas extraordinarias), которые могут стоить владельцам €1,000-5,000 мгновенно. Испанский правовой требование: Сообщества должны поддерживать резервный фонд по крайней мере 50% от годового операционного бюджета. Ответственные сообщества поддерживают 75-100%. Проверка резервного фонда-статуса перед покупкой: Здоровый резервный = нет удивительных оценок. Истощенный резервный = аварийные сборы приходящие. Нет резервного = серьезный красный флаг.
Администрирование сообщества и Лидерство
Presidente (президент): Каждое сообщество должно иметь президента, избранного собранием владельцев недвижимости. Это часто волонтер-позиция, но может быть оплачено в больших сообществах. Президент-обязанности: Уполномочивать годовое встречу (AGM). Контролировать менеджер собственности-работу. Подписать официальное сообщество-документы. Представлять сообщество в юридических вопросах. Возглавлять совет сообщества (consejo de administración). Обеспечить согласованность правил. Вопросы для наблюдения: Если президент является менеджером собственности, есть потенциальный конфликт интереса. Некоторые президенты поддерживают контроль в течение лет, сопротивляющиеся переменам. Новостройки часто имеют создателя как президента первоначально (обычно переменам после трансфера). Хорошие президенты облегчают стоимость прозрачность; плохие скрывают детали бюджета. Administrator (менеджер собственности): Нанят сообществом (обычно президентом с одобрением собрания) к обработке дневных операций. Обязанности: Собрать ежемесячные сборы от жителей; Поддерживать финансовые рекорды; Оплатить поставщиков и подрядчиков; Нанять и контролировать сохранение персонала; Расписание ремонтов и обслуживания; Подготовить предложения бюджета; Организовать AGM; Обработать жилец/владелец жалобы; Обеспечить соответствие кодексу.
Чрезвычайные сборы (Derramas Extraordinarias)
Derrama extraordinaria является специальный, одноразовый (или случайный) сбор, взимаемый против владельцев недвижимости, чтобы платить за основные ремонты или непредвиденные расходы, не охватанные нормальными ежемесячными сборами. Ситуации, требующие чрезвычайных сборов: Замена кровли €30,000-50,000 для 40-единичного здания = €750-1,250/владелец. Окрашивание экстерьера €20,000-30,000 = €500-750/владелец. Ремонт бассейна €15,000-20,000 = €375-500/владелец. Замена лифта €25,000-40,000 = €625-1,000/владелец. Перепрокладка дороги €40,000-60,000 = €1,000-1,500/владелец. Урон наводнения/чрезвычайный ремонт = варьирующиеся, данные непредвиденный основной урон. Эти неправильно спланированы новостройки развития часто сталкиваются с значительными сборами в пределах 5 лет как гарантийный период завершает и сохранение начинает.
Итоги
Сборы сообщества (cuota de comunidad) являются обязательной, постоянной стоимостью владения резиденцией в Испании. Ожидайте €40-250/месяц, в зависимости от типа недвижимости, локации и удобств. Эти сборы охватывают администрирование, страховку, обслуживание, коммунальные удобства и резервный фонд для основных ремонтов. Перед покупкой, запросите полные сообщество финансовые документы и проверьте резервный фонд-статус—истощенный резервный означает чрезвычайные сборы приходящие. Новостройки свойства обычно имеют низкие сборы первоначально (субсидированные создателем), но ожидайте 20-40% увеличения в пределах 3-5 лет, когда сообщество полностью созревает. Посещайте годовые AGM, контролируйте финансовое здоровье сообщества и платите сборы на время. Сборы сообщества юридически обеспечиваемы и задолженность может предотвратить Вас из продажи.