Paiements par étapes hors-plan Espagne : 3% réservation, 27% signature du contrat, 30-40% construction (étapes multiples), 30% achèvement. Tous les paiements protégés par garantie bancaire Ley 57/1968 (90% couverture). Les paiements sont liés aux jalons de construction vérifiables.
L'achat de propriété hors-plan (en cours de construction) en Espagne implique des paiements par étapes plutôt qu'un paiement unique à la fermeture. Cette structure étale le coût financier sur la période de construction (typiquement 18-24 mois) tout en protégeant l'acheteur par des garanties bancaires légales. Comprendre comment fonctionnent les paiements par étapes, ce que les protéger, et comment vérifier les jalons de construction permet aux acheteurs de naviguer le processus avec confiance et de minimiser le risque.
Vue d'ensemble des paiements par étapes
Plutôt que de payer le prix d'achat complet à la fermeture (comme pour les propriétés achevées), les acheteurs hors-plan font des paiements périodiques au fur et à mesure de la construction. Chaque paiement est lié à un jalon de construction spécifique (fondation complète, structure terminée, etc.).
Pour le développeur : Cash flow—avoir l'argent des acheteurs pour payer la construction à mesure que progresse.
Pour l'acheteur : Étale le coût—payer au fur et à mesure plutôt que fournir le capital complet avant la construction.
Protections légales : Chaque paiement est garanti par une garantie bancaire sous la loi 57/1968, protégeant l'acheteur si le développeur défaut.
Structure typique de paiement :
| Étape | Description | Pourcentage | Timing | |---|---|---|---| | 0 | Réservation | 3-5% | À la sélection de la propriété | | 1 | Signature du contrat | 22-30% | À la signature du contrat | | 2-5 | Étapes de construction | 30-40% | À chaque jalon (fondation, structure, enveloppe, intérieur) | | 6+ | Achèvement | 20-30% | À la fermeture |
Total : 100% du prix d'achat sur 18-24 mois
Structure détail des paiements
Qu'est-ce qui se passe :
Montant : 3-5% du prix d'achat
Remboursement :
Timing : Généralement quelques semaines à la sélection
---
Qu'est-ce qui se passe :
Montant : 22-30% du prix d'achat
Protection : Ley 57/1968 garantie bancaire commence (90% couverture du paiement)
Timing : 1-2 mois après réservation
---
Qu'est-ce qui se passe :
Jalons typiques :
Vérification du jalon :
Protection : Ley 57/1968 couvre tous les paiements (90%+ garanti)
Timing : Généralement 4-8 semaines entre les paiements
---
Qu'est-ce qui se passe :
Montant : 20-30% du prix d'achat
Conditions :
Protection : Garantie bancaire continue jusqu'à 3-6 mois après achèvement
Timing : À l'achèvement estimé (18-24 mois après contrat)
Protections légales : Ley 57/1968
Cette loi espagnole requiert que tous les paiements hors-plan soient protégés par des garanties bancaires. Les développeurs DOIVENT fournir une garantie pour 90%+ de chaque paiement.
Ce qui est couvert :
Ce qui n'est PAS couvert :
Comment les garanties fonctionnent :
Émission :
Réclamation si défaut :
Exemple :
Différentiels régionaux :
Implication : Acheter hors-plan en Espagne est considéré comme relativement sûr comparé à d'autres pays (qui peuvent ne pas avoir de protections légales équivalentes). Le risque de perte complète est minimal si la garantie est correctement mise en place.
Vérification des jalons et retenue de paiement
Droit important : Vous pouvez retenir le paiement si le jalon n'est pas satisfait
Processus de vérification :
Avant chaque paiement :
Ce que faire si incomplet :
Option 1 : Retenir le paiement
Option 2 : Engager surveyor
Option 3 : Appel légal
Implication : Vérification proactive de jalon prévient les problèmes. La plupart des développeurs maintiennent l'agenda; les retards sont typiquement "actes de dieu" (météo, fournisseur) plutôt que négligence intentionnelle.
Documentation :
Calendrier de paiement typique et exemple
Mois 0 (Janvier) :
Mois 1 (Février) :
Mois 4 (Mai) :
Mois 8 (Septembre) :
Mois 12 (Janvier) :
Mois 16 (Mai) :
Mois 20 (Septembre) :
Mois 24 (Janvier, année 2) :
Total timeline : 24 mois de réservation à possession
Facteurs affectant les délais/coûts de paiement
Délais peuvent varier :
Facteurs causant des retards :
Implication : Budgéter 12 mois de délai supplémentaire (24 mois = meilleur cas; 36 mois = réaliste)
Structures de paiement variables :
Développement standard : 3% rés, 27% contrat, 30-40% construction phases, 30% achèvement
Développement premium : 5% rés, 25% contrat, 40-50% construction, 20% achèvement
Gestion immobilière : 3% rés, 22% contrat, 35% construction, 40% achèvement (étale plus tard)
Développement de niche : Structures personnalisées selon accord
Négociation de paiement : Certains développeurs permettent la négociation de structures de paiement (moins initial, plus tard) ou ajustements de calendrier. Demander c'est possible avant signature du contrat.
Impact hypothécaire : Si vous financez avec hypothèque, timing de drawdown doit s'aligner avec paiements du développeur. Lenders généralement actifs drawdown avec paiements (pas le contraire). Coordonner avec le courtier hypothécaire sur les calendriers.
Conclusion
Les paiements par étapes hors-plan en Espagne fournissent une protection étendue pour les acheteurs hors-plan via Ley 57/1968 (garanties bancaires 90%+), tout en étalant les coûts financiers sur la construction. Comprendre la structure de paiement typique (3% réservation, 27% contrat, 30-40% construction phases, 30% achèvement), vérifier les jalons de construction, et documenter la progression assure une acquisition douce. Les calendriers varient (18-36 mois selon conditions) mais les retards sont attendus et gérables. Les hypothèques hors-plan nécessitent une coordination avec le lender sur le timing de drawdown. Pour acheteurs hors-plan, l'engagement d'un avocat pour vérifier les structures de paiement et protections légales est un investissement judicieux (€1 500-€3 000) pour sécuriser votre acquisition.
Pour naviguer les paiements par étapes hors-plan, consultez un avocat spécialisé en acquisition hors-plan et un courtier hypothécaire pour optimiser votre structure de financement.