Achat 250k maison: notaire 800€, enregistrement 2 500€, IVA/TVA 25 000€ (neuf 10%), frais municipaux 3 000€. Total 10-15% au-dessus prix base.
Nombreux premiers acheteurs en Espagne sont surpris par les frais cachés. Cet article ventile clairement tous les frais afin que vous sachiez exactement ce que vous payez.
Frais de Notaire
Le notario público est un officier public indépendant qui protège les deux parties et enregistre officiellement la transaction. Les notaires en Espagne travaillent selon des tarifs fixes. Pour une maison de 250 000€: frais notaire 750-900€. Pour 500 000€: 1 200-1 400€. Pour 1 000 000€: 1 800-2 100€. Cela couvre: lecture du contrat, vérification d'identités, transfert officiel (escritura pública), préparation de l'enregistrement. C'est obligatoire par la loi et non négociable. L'agent immobilier français dit parfois 'frais notaire en plus' - c'est exact! En France, l'acheteur ne paie pas séparément les frais de notaire (système différent). Ne vous trompez pas: payez ces frais.
Frais d'Enregistrement et d'Inscription
Après le transfert notarial, la propriété doit être inscrite au Registro de la Propiedad (registre de propriété). Cela coûte: 1% du prix d'achat pour l'inscription. Pour une maison 250k: 2 500€. Pour 500k: 5 000€. Vous payez directement au registre, généralement via le notaire. Aussi: Certificat Catastral (document valeur fiscale): 40-60€. C'est obligatoire pour toute administration ensuite. Note: De nombreux agents incluent 'pas de frais enregistrement' - c'est trompeur. Vous DEVEZ vous enregistrer, donc ces coûts arrivent toujours.
IVA/TVA (Valeur Fiscale)
NEUF (bâtiments neufs, <2 ans): 10% IVA/TVA du prix d'achat. Pour 250k: 25 000€ supplémentaires. Pour 500k: 50 000€. C'est la plus grande ligne budgétaire! ANCIEN (>2 ans): 0% IVA (pas TVA). Cependant, autres coûts: Plus-value municipale (impôt municipal sur appréciation): 3-5% de l'augmentation prix depuis vente précédente. Calcul difficile, votre avocat fait cela. Pour premier acheteur (propriétaire précédent années identique): plus-value peut être 2-5k. Impôt Transmission (impôt transfer): Aussi environ 3-5% dans nombreuses régions. C'est impôt distinct de l'IVA. Note: Neuf est plus cher IVA, mais avantage: pas impôt revente ultérieur (premier propriétaire).
Frais Achat et Divers Impôts
Commission agent immobilier: 3-4% du prix (généralement payé vendeur en Espagne, pas vous). Vérifiez le contrat. Conseil juridique: Avocat français engagé: 500-1 000€. Avocat espagnol (recommandé): 800-1 500€. Évaluation: Banque française exige souvent évaluation indépendante: 300-500€. Frais municipaux (gestión inmobiliaria): Nombreuses communes demandent 200-400€ pour administration. Géomètre (pour maisons sur-plan): 200-400€ certificat mesurage. Inspections: Électricité, gaz, amiante: 100-200€ chacun (optionnel mais sage). Assurance acquéreur: Optionnel, protège contre défauts: 100-300€. Frais divers totaux: 2 000-5 000€. Donc budgétisez 3k supplémentaire hors les grands postes.
Frais Liés à Hypothèque
Si hypothèque (emprunt) via banque française: Frais montage hypothèque: 300-600€. Rapport évaluation: 300-500€ (banque exige). Enregistrement hypothèque: 200-400€ inscription droit hypothécaire (pignoración) registre. Assurance hypothèque: 100-200€ (document protection). Ces frais facturés par la banque. Souvent vous pouvez les 'rajouter' dans hypothèque (financement sur-montage), payez rente dessus. Cela étale coûts. Aussi: Frais change: Si transfert France-Espagne: 0,5-1% frais (SWIFT fees). Pour transfert 250k: 1 250-2 500€ supplémentaires. Choisissez bon courtier change (pas banque détail, mais Wise, OFX, etc).
Coûts Courants (Première Année)
Après achat, coûts directs annuels immédiats: IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Impôt immobilier annuel, 0,4-1,1% de la valeur cadastrale par an. Pour 250k maison: 1 000-2 500€/an. Impôt nettoyage municipal: 100-300€/an. Services: Électricité 80-150€/mois (plus juillet-septembre), eau 20-30€/mois, gaz (rarement) 10-30€/mois. Gas rare Espagne, chauffage surtout électrique. Assurances: Assurance base 200-400€/an. Frais communauté (si appartement/résidence): 100-300€/mois entretien collectif. Ce sont coûts annuels récurrents, pas uniques, donc budgétisez.
Estimation Totale: Checklist Complète
Exemple: achat neuf-appartement, Torrevieja, 280 000€. Coûts (uniques): Dépôt: 28 000€ (10%). Notaire: 850€. Enregistrement: 2 800€. IVA/TVA: 28 000€. Conseil juridique: 1 200€. Évaluation banque: 400€. Frais divers: 2 000€. Change: 1 400€. Total unique: 64 650€ (23% prix!). Annuel: IBI 1 500€. Utilitaires 1 500€. Assurance 300€. Impôt municipal 200€. Entretien ~2 000€. Total/an: ~5 500€. Cette estimation aide planifier budget. Réservez toujours tampon 20% au-dessus calcul.
Conclusion
Achat en Espagne coûte 10-15% supplémentaire au-dessus prix base. Planifiez bien et ne soyez pas surpris. Faites feuille Excel budget avec tous ces postes.