IBI (impôt foncier annuel): 0,4-1,1% par an. Revenus locatifs: 19% Espagne + impôt France. Succession: 0-34% (progressif). Traité fiscal France-Espagne évite double imposition.
Les propriétaires français d'immobilier espagnol doivent connaître à la fois les impôts espagnols et français. Cet article explique quels impôts vous payez annuellement et comment éviter la double imposition.
IBI: Impôt Foncier Annuel Espagne
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) est la charge annuelle principale. C'est l'impôt foncier espagnol, comparable aux taxes foncières françaises. Pourcentage: 0,4-1,1% de la valeur cadastrale par an. Valeur cadastrale n'est PAS le prix marché, souvent 30-50% inférieur! Pour maison 250k avec valeur cadastrale 150k et tarif 0,7%: IBI = 1 050€/an. Paiements: Généralement deux fois/an (juillet et septembre-décembre). Qui paie: Propriétaire au 1er janvier année (même si acheté décembre, vous payez l'année entière). En France: Vous déclarez IBI comme obligation fiscale mondiale dans déclaration impôt espagnol. Nombreux propriétaires français oublient! Peut être partiellement déductible contre revenus investissement français.
Revenus Locatifs: Impôts Espagne et France
Si vous louez votre maison (propriétaire non-résident, vous habitez France, maison louée Espagne): Impôt Espagne: 19-24% impôt revenu sur revenus bruts locatifs. Pour 1 000€/mois loyer: 190-240€/mois impôt. Nombreuses dépenses déductibles: rente hypothèque, frais publicité, commissions gestion, (portion) impôts foncier, entretien. Avec déductions, base imposable réduite significativement. Impôt France: Vous devez aussi déclarer comme travailleur indépendant (ou via société) impôt français. Revenus locatifs sont revenus France. Via traité fiscal, évitez double imposition: payez Espagne, France reconnaît partiellement. Consultez conseiller fiscal (300-500€ consultations annuelles ESSENTIELLES!).
Plus-Values Immobilières (Gains Vente)
Si vous vendez maison espagnole avec plus-value (ex: acheté 200k, vendu 250k, gain 50k): Impôt revenu Espagne: 19-21% sur gain. Pour 50k gain: 9 500-10 500€ impôt. Si non-résident: 24-25% impôt! Calcul: Prix vente moins prix achat original + dépenses déductibles (rente hypothèque, impôts transfert, etc). Plus complexe que semble. Impôt France: En France, vous payez aussi impôt gains. Cependant, si maison privée demeuring: pas impôt gains France (exonération maison principale résidence). Or Espagne OUI paie! Cela crée double imposition. Consultez expert fiscal AVANT vente.
Propriétaire Non-Résident & Revenus
Si propriétaire français mais pas résident officiel Espagne (vous habitez France): Avantages/inconvénients spéciaux. Avantage: Pas impôt Espagne revenus hors-Espagne (salaire français). Inconvénient: Revenus locatifs taux plus élevé (19-24% vs 15-21% résidents), certaines déductions indisponibles. Propriétaire non-résident: Déclaration annuelle Espagne obligatoire (formulaire 214/347 revenus locatifs). Administrativement difficile. Votre expert-comptable Espagne peut arranger. Pro-conseil: Nombreux français s'enregistrent résidents Espagne (183+ jours) pour avantages fiscaux. Or, tous revenus sous impôt Espagne. Décision importante: résidence affecte toute fiscalité.
Fiscalité Succession et Héritage
Si vous décédez et laissez maison héritiers (enfants, conjoints, etc): Impôt succession Espagne: Progressif, 0-34% selon relation et part héritière. Conjoint/enfants: taux plus bas (0-3% conjoint créatif, 7-34% enfants). Pour 250k maison à un enfant: environ 25-50k impôt succession. Impôt succession France: Aussi applicable! Héritiers français payent France droits succession. Double imposition possible. Traité fiscal: France-Espagne ont accord coordination succession. Typiquement: impôt payé PAYS DE BIEN (Espagne généralement). Droits France peuvent être partiellement reconnus. Planifier succession: C'est complexe! Nombreuses familles utilisent testaments planifiés, trusts héritiers, etc. Consultez notaire Espagne pour testament légal.
Transfert Propriété & Enregistrement
Annuellement, vérifiez enregistrement propriété (généralement automatique notaire/commune). Impôt transfert (impôt transmission) payé une fois achat, pas annuel. Impôts municipaux locaux: Certaines communes prélèvent petits impôts supplémentaires (50-200€/an) aide administrative. Varie commune. Nota Bene: Numéro fiscal espagnol (NIE) doit rester actif. Si zéro déclarations impôt années, bureau impôts peut émettre cotisation automatique basée estimation. Coûteux! Toujours déclarer (même zéro revenu).
Conclusion
Fiscalité immobilier espagnol pour Français est complexe. Clé: bonne comptabilité, déclarations annuelles, conseil fiscal professionnel. Payez expert (300-500€/an) éviter erreurs et double imposition.