13 февраля 2026 года нидерландский парламент принял Закон о фактическом доходе Бокса 3, вводя налог в размере 36% на фактические инвестиционные доходы, включая нереализованные прибыли от акций, облигаций и криптовалют. Однако недвижимость освобождена от годового налога на нереализованные прибыли - недвижимость облагается налогом только при продаже. Это фундаментальное различие переводит нидерландский капитал в испанскую недвижимость, особенно на Коста-Бланку Север, где сочетание благоприятного налогообложения, прочных рыночных основ и устоявшихся нидерландских сообществ создает привлекательные инвестиционные возможности.
13 февраля 2026 года нидерландский парламент принял исторический закон, который переформатирует то, как нидерландские инвесторы думают о своих портфелях в течение следующего десятилетия. Закон о фактическом доходе Бокса 3 прошел с существенной поддержкой большинства, заменяя старую систему предполагаемого дохода, которую Европейский суд по правам человека признал неконституционной. Это новое законодательство вводит один из самых агрессивных налоговых режимов инвестиционного дохода в Европе - но с важным исключением, которое создает неожиданного победителя: испанскую недвижимость.
Для нидерландских лиц с высокой чистой стоимостью и серьезных инвесторов последствия огромны. В новой системе портфель акций на сумму 350 000 евро будет облагаться налогом на фактические доходы по ставке 36% - включая прибыль, которая еще даже не реализована. Между тем, те же 350 000 евро, инвестированные в испанскую недвижимость, не облагаются годовым налогом на прибыль от увеличения стоимости, налог взимается только при возможной продаже. За инвестиционный горизонт от пяти до десяти лет эта разница накапливается в сотни тысяч евро экономии налогов.
Регион Коста-Бланка в Испании, особенно северные зоны вокруг Хавеи, Морайры и Бенисса, уже видит повышенный интерес нидерландских инвесторов. Сильные сообщества эмигрантов, зрелые рынки недвижимости с надежной доходностью сдачи в аренду и простые двусторонние договоры об избежании двойного налогообложения между Нидерландами и Испанией делают этот регион естественным выбором для нидерландского капитала, ищущего защиты от нового режима Бокса 3.
Понимание этого налогового сдвига - это не просто вопрос минимизации обязательств - это вопрос принятия более разумных решений по распределению капитала в 2026 году и далее.
Что такое налоговая реформа нидерландского Бокса 3?
Чтобы понять, почему испанская недвижимость внезапно стала такой привлекательной для нидерландских инвесторов, вы должны сначала понять, что такое Бокс 3. В нидерландской налоговой системе личное состояние разделено на три "коробки" в целях налогообложения. Бокс 1 охватывает доход от занятости и прибыль от деятельности. Бокс 2 охватывает существенную заинтересованность в компаниях. Бокс 3 - самую широкую категорию - охватывает личные инвестиционные активы: акции, облигации, криптовалюту, владение недвижимостью и сберегательные счета.
В течение многих десятилетий Бокс 3 работал на основе системы предполагаемого дохода. Правительство не рассчитывало ваши фактические инвестиционные доходы; вместо этого оно предполагало, что вы заработаете определенный процент на своем состоянии и облагало вас налогом соответственно. Эта система была удобна для налоговой администрации, но все больше отходила от реальности - особенно для инвесторов с большими портфелями, испытывающих волатильные доходы.
В 2020 году Европейский суд по правам человека постановил, что налогообложение граждан на предполагаемые доходы, которые они никогда не заработали, нарушает защиту прав человека. Это заставило нидерландское правительство полностью переделать Бокс 3. После пяти лет законодательных переговоров парламент наконец одобрил Закон о фактическом доходе Бокса 3 в феврале 2026 года.
Новая система облагает налогом фактические инвестиционные доходы - реализованные и нереализованные прибыли - по единой ставке 36%. Но есть важный нюанс: каждый налогоплательщик получает ежегодное налоговое освобождение в размере 1800 евро. Это означает, что облагаются налогом только доходы, превышающие 1800 евро в год. Эффективная ставка, следовательно, зависит от ваших общих доходов. Для человека, зарабатывающего 100 000 евро в год на своем портфеле, маржинальная ставка приближается к 36%. Для человека, зарабатывающего 2500 евро в год, эффективная ставка намного ниже благодаря льготе. Независимо от этого, новая система значительно дороже для серьезных инвесторов, чем старый подход предполагаемого дохода.
Исключение для недвижимости: Изменение игры
Вот где реформа становится стратегически интересной. Хотя акции, облигации, ETF и криптовалюты все подпадают под налог в размере 36% на фактические доходы - включая нереализованные прибыли, которые ежегодно увеличиваются в стоимости - недвижимость получает другое обращение. Это не является упущением; это намеренный политический выбор парламента, который коренным образом изменяет стратегический расчет для нидерландских управляющих активами и состоятельных лиц.
В соответствии с новыми правилами Бокса 3, инвестиции в недвижимость облагаются налогом только при реализации - то есть когда вы фактически продаете недвижимость и реализуете прибыль. Нет годового налога на нереализованное увеличение стоимости. Если вы купите испанскую квартиру за 300 000 евро и она вырастет до 380 000 евро в течение пяти лет, вы не платите налог на это 80 000 евро годового увеличения стоимости до продажи. Сравните это с портфелем акций: это же увеличение стоимости на 80 000 евро вызовет примерно 28 800 евро годового налога Бокса 3 в новом режиме.
Для основных жилищ нидерландских граждан обращение немного отличается, но все еще благоприятно. Имущество для личного использования оценивается при предполагаемом годовом доходе в размере 3,35% стоимости WOZ (стандартизированной оценки недвижимости, используемой нидерландскими налоговыми органами). Это значительно ниже, чем то, что обычно генерируют фактические доходы. Дом стоимостью 500 000 евро считается генерирующим всего 16 750 евро годовых доходов в целях налогообложения - намного ниже типичных темпов увеличения стоимости.
Это различие между финансовыми активами и недвижимостью создает мощный стимул для переводу капитала в недвижимость. Для инвесторов с достаточным капиталом для диверсификации за пределами своего основного жилья покупка инвестиционной недвижимости в низкозатратных юрисдикциях, таких как Испания, становится не только стратегически обоснованным, но математически убедительным. Недвижимость внезапно предлагает 36% годовую экономию налогов по сравнению с альтернативами.
Как испанская недвижимость вписывается в уравнение
Нидерландские инвесторы, рассматривающие испанскую недвижимость, не должны беспокоиться о попадании между двумя налоговыми системами. Нидерланды и Испания поддерживают комплексный договор об избежании двойного налогообложения с 2016 года, специально разработанный для предотвращения налогообложения инвесторов на один и тот же доход в обеих странах. Понимание того, как работает этот договор, существенно для нидерландских инвесторов в недвижимость.
В соответствии с методом пропорционального исключения договора, испанская недвижимость признается активом испанского источника. Испания имеет первичное право налогообложения на недвижимость, расположенную в пределах ее границ. Однако Нидерланды исключают доход испанского источника из налогообложения Бокса 3, чтобы предотвратить двойное налогообложение. Практически, если вы владеете испанской квартирой, генерирующей доход от сдачи в аренду, вы сообщаете этот доход испанским налоговым органам и платите испанский налог на него. Нидерланды не облагают отдельно этот же доход налогом Бокса 3.
Однако это исключение создает важное соображение для планирования: если вы продаете недвижимость и реализуете прибыль от прироста капитала, обе страны потенциально имеют права налогообложения. Испания облагает налогом прибыль, если вы не являетесь резидентом в соответствии с испанскими правилами налогообложения нерезидентов. Нидерланды также облагают налогом прибыль в рамках Бокса 3 (при условии, что продажа генерирует фактические доходы, превышающие освобождение в размере 1800 евро). Договор предотвращает двойное налогообложение, позволяя использовать иностранные налоговые кредиты, но совокупная ставка все еще может быть значительной.
Для практических целей испанская недвижимость генерирует два типа налоговых обязательств для нидерландских владельцев: испанский налог на имущество (IBI, обычно 0,4-1,1% кадастровой стоимости ежегодно) и испанский подоходный налог на доходы от сдачи в аренду, если недвижимость сдается в аренду. При продаже, налог на прирост капитала применяется в обеих юрисдикциях с облегчением договора, предотвращающим двойное налогообложение. Несмотря на эти обязательства, налоговое преимущество по сравнению с владением нестабильными финансовыми активами остается убедительным. Ключевое понимание состоит в том, что увеличение стоимости недвижимости облагается налогом только при реализации, а не ежегодно, что дает инвесторам значительно больше контроля над сроками и налоговыми обязательствами.
Почему Коста-Бланка Север стала сердцем нидерландских инвесторов
Регион Коста-Бланка в Испании - особенно северная часть, охватывающая Хавею, Морайру, Бенисса и Кальпе - превратился в основное направление для инвестиций нидерландцев в недвижимость. Это произошло не случайно. Регион объединяет благоприятные основы рынка недвижимости, исключительное качество жизни и большое, устоявшееся сообщество нидерландских эмигрантов, которое делает переезд и управление недвижимостью простыми.
Хавея, также известная как Ксабия, представляет точку входа для многих нидерландских инвесторов. Расположенный вдоль побережья Средиземного моря с потрясающими естественными пляжами и бухтами, Хавея предлагает новостройки в диапазоне 300 000-400 000 евро, с существующим запасом перепродажи в диапазоне 250 000-600 000 евро в зависимости от местоположения, состояния и близости к побережью. Текущие рыночные данные указывают на цены в Хавее в диапазоне 3200-3500 евро за квадратный метр для качественной жилой недвижимости. За последние пять лет область испытала последовательное увеличение стоимости на 7-10% в год, вызванное ограниченным новым строительством в премиальных прибрежных зонах и устойчивым спросом от европейских покупателей с Севера.
Морайра, расположенная немного выше по побережью, привлекает инвесторов, ищущих премиальное позиционирование и элитную недвижимость. Новые разработки здесь требуют цены от 4000 евро за квадратный метр и выше, отражая позиционирование области как роскошного направления. Установленная доходность сдачи в аренду в Морайре составляет 4-6% в год, выше, чем в более развитых областях, благодаря сильному туристическому спросу.
Бенисса и Кальпе округляют основную зону нидерландских инвестиций, предлагая немного лучшую стоимость при сохранении прочных основ. Эти города имеют значительное население нидерландских эмигрантов - в некоторых муниципалитетах нидерландские жители составляют 15-20% иностранного сообщества. Эта демографическая концентрация создает практические преимущества: агенты по недвижимости, говорящие по-нидерландски, нидерландские рестораны и услуги, нидерландские общественные организации и социальная инфраструктура, которая снижает трения при переезде. Для инвесторов, управляющих недвижимостью из Нидерландов, это нидерландское присутствие упрощает поиск надежных местных представителей, управление операциями по сдаче в аренду и техническое обслуживание недвижимости. Сочетание рыночной силы, факторов образа жизни и инфраструктуры сообщества объясняет, почему нидерландский капитал концентрируется здесь, а не распространяется по другим испанским регионам.
Избранные объекты на Коста-Бланке Север
Премиальные дома новостроек в Хавее, Морайре и Бениссе - предпочитаемый регион нидерландских инвесторов
Бесплатная инвестиционная консультация
Поговорите с нашими специалистами о ваших инвестиционных целях.
Бесплатная консультацияИнвестиционный случай для новостроек
Хотя покупка существующей перепроданной недвижимости прямолинейна, новое строительство на Коста-Бланке Север предлагает отчетливые преимущества для нидерландских инвесторов, ищущих долгосрочное увеличение стоимости и доход от сдачи в аренду. Понимание этих преимуществ объясняет, почему значительный нидерландский капитал поступает в развития "с нуля" и недавно завершенные, а не исключительно вторичный запас.
Новая недвижимость предлагает несколько привлекательных характеристик. Во-первых, энергоэффективность и современные стандарты означают более низкие операционные расходы. Испанская прибрежная недвижимость, построенная в 1970-1990-х годах, часто имеет проблемы с изоляцией, современным кондиционированием воздуха и эффективными водяными системами. Более новая конструкция соответствует действующим стандартам строительства ЕС (включая требования для зданий с почти нулевым энергопотреблением), снижая долгосрочные расходы на обслуживание и коммунальные услуги. Для инвесторов, рассчитывающих доходность сдачи в аренду, более низкие операционные расходы напрямую улучшают чистую прибыль.
Во-вторых, новая недвижимость обычно соответствует гарантийной защите и предсказуемым графикам обслуживания. Испанские разработчики все чаще предлагают 10-летние структурные гарантии и комплексное гарантийное покрытие, снижая инвестиционный риск по сравнению с более старой недвижимостью, которая может скрывать скрытые дефекты. Это снижает вероятность неожиданных крупных расходов, которые могут разрушить доходность.
В-третьих, новые разработки часто поставляются с инфраструктурой профессионального управления. Современные комплексы обычно включают услуги управления сообществом, персонал по техническому обслуживанию и системы безопасности. Для нидерландских инвесторов, управляющих недвижимостью с расстояния в 1500 километров, эта профессиональная инфраструктура неоценима. Она снижает необходимость в обширном практическом управлении и повышает надежность.
В-четвертых, новая недвижимость в премиальных местах обычно достигает более быстрого увеличения стоимости. Цены разработчика часто на 10-15% ниже рыночной стоимости сопоставимой завершенной недвижимости. Покупатели, которые покупают "с нуля" или на ранних этапах, получают выгоду от увеличения цены по мере приближения проекта к завершению и становления сопоставимым с установленными разработками. Покупка стоимостью 300 000 евро "с нуля", которая становится сопоставимой с 350 000-370 000 евро по завершении, создает немедленный капитал.
Типичные точки входа для инвестиций в новостройки варьируются от 250 000 евро (меньшие квартиры в развивающихся областях) до 500 000 евро+ (премиальные прибрежные виллы). Ожидаемая доходность сдачи в аренду варьируется от 3-5% для прибрежной недвижимости до 5-6% для внутренних разработок. За 10-летний период владения инвесторы разумно ожидают 7-10% годового увеличения стоимости в сочетании с доходом от сдачи в аренду, генерирующим общую доходность 40-80% без годового налога на нереализованные прибыли - резко отличается от того же капитала в финансовых активах.
Налоговое сравнение: Инвестиции в недвижимость против финансовых активов
Чтобы действительно понять, почему нидерландские инвесторы перенаправляют капитал в испанскую недвижимость, обследование конкретного налогового сравнения оказывается поучительным. Давайте рассмотрим практический сценарий, сравнивающий два инвестиционных подхода с идентичным начальным капиталом в размере 350 000 евро.
Сценарий A: 350 000 евро в диверсифицированный портфель акций и облигаций, хранящихся на нидерландском брокерском счете. При условии реалистичного годового дохода в размере 6% (21 000 евро в год), весь этот доход подпадает под налогообложение Бокса 3 в новом режиме. При налоговой ставке 36%, инвестор платит 7560 евро годового налога Бокса 3 на доходы от финансовых активов. Однако они также подвергаются годовому налогообложению нереализованных прибылей. Если портфель увеличивается на 6% в стоимости, нереализованная прибыль в размере 21 000 евро также подпадает под налог в размере 36%, всего 15 120 евро годовых налогов. После личного освобождения в размере 1800 евро, налог приближается к 13 320 евро в год. За десять лет, это накапливается в 133 200 евро налогов - более 38% первоначального инвестиционного капитала, поглощенного только налогами, резко сокращающими сложные доходы.
Сценарий B: 350 000 евро, инвестированные в новостройку в Хавее. При условии, что недвижимость генерирует 4% годовую доходность сдачи в аренду (14 000 евро) и 8% годовое увеличение стоимости (28 000 евро), общая годовая доходность составляет 42 000 евро. Однако в соответствии с правилами Бокса 3, недвижимость не облагается налогом на нереализованные прибыли. Только 14 000 евро дохода от сдачи в аренду потенциально облагаются налогом для инвестора (хотя обычно они сообщаются испанским налоговым органам как доход испанского источника, а не доход Бокса 3 в Нидерландах). Испанский налог на 14 000 евро дохода от сдачи в аренду, после вычетов на расходы и амортизацию, может составлять 2000-3000 евро в год в зависимости от налогового диапазона и вычитаемых расходов. Увеличение стоимости на 28 000 евро полностью не облагается налогом до продажи недвижимости. За десять лет накопленное увеличение стоимости в размере 280 000 евро остается полностью не облагаемым налогом.
Разница поразительна. В сценарии A инвестор получает чистый доход примерно 86 680 евро после налогов (350 000 евро начального капитала × 6% доход × 10 лет = 210 000 евро валовых прибылей, минус 133 200 евро налогов). В сценарии B инвестор получает чистый доход примерно 420 000 евро (350 000 евро начального капитала + 140 000 евро дохода от сдачи в аренду в течение 10 лет [после испанских налогов] + 280 000 евро нереализованного увеличения стоимости, все не облагаемое налогом до реализации). Это иллюстрирует, почему налоговая реформа Бокса 3 математически благоприятствует недвижимости. Цифры могут варьироваться в зависимости от фактических рыночных условий, но направленное преимущество неоспоримо. Даже с учетом испанских налогов на недвижимость, транзакционных расходов и колебаний обменного курса, сценарий с недвижимостью существенно превосходит финансовые активы, особенно при среднесрочном и долгосрочном периодах владения.
Воздействие на рынок: Что это означает для предложения, спроса и сроков
Налоговая реформа нидерландского Бокса 3 не действует в вакууме. Она уже вызывает измеримые сдвиги в потоках капитала, спросе на недвижимость и рыночной динамике в прибрежной Испании. Понимание этих более широких рыночных сил помогает объяснить срочность для инвесторов, рассматривающих испанскую недвижимость в 2026 году.
Исторически нидерландские инвесторы были постоянными участниками рынков прибрежной недвижимости Испании, особенно на Коста-Бланке. Однако налоговая реформа Бокса 3 существенно ускоряет это участие. Агентства недвижимости в Хавее, Морайре и Бениссе сообщают об отчетливом увеличении запросов нидерландских покупателей с момента одобрения парламентом в феврале 2026 года. Некоторые агенты упоминают объемы запросов на 25-35% выше, чем в том же квартале в 2025 году. Ожидается, что это ускорение интенсифицируется, поскольку законодательство проходит через Сенат (Eerste Kamer) для окончательного одобрения и получает более широкую осведомленность среди нидерландских управляющих активами и опытных инвесторов.
Одновременно ограничения предложения ужесточаются в наиболее желаемых прибрежных местоположениях. Премиальная недвижимость в центральной Хавее, прибрежной Морайре и устоявшихся кварталах Бениссы имеет ограниченный запас. Новое строительство ограничено нормативными актами по защите окружающей среды, защищающими побережье и экосистемы Средиземного моря. По мере ускорения спроса при ограниченном предложении, увеличение цены вероятно ускорится за пределы исторического темпа 7-10% в год. Рыночные показатели предполагают, что премиальная прибрежная недвижимость может испытать 10-15% годовое увеличение стоимости в течение 2-3 лет после внедрения налоговой реформы Бокса 3.
Для инвесторов, чувствительных ко времени, это создает значительное окно. Недвижимость, приобретенная в 2026-2027 годах, до того, как широкое осознание преимущества Бокса 3 полностью поднимет цены, может предложить превосходные точки входа в сравнении с покупками, произведенными в 2028-2029 годах после полного перераспределения капитала. Разница между приобретением квартиры в Хавее по 3300/м² в 2026 году и по 3800/м² в 2028 году равна тысячам евро в потере первоначального капитала.
Кроме того, договор об избежании двойного налогообложения между Нидерландами и Испанией хорошо установлен и маловероятно, что измениться. Испанское законодательство о недвижимости и нормативные акты, хотя и иногда эволюционируют, остаются стабильными для инвестиций в жилые помещения. Фундаментальное налоговое преимущество, созданное исключением Бокса 3 для недвижимости, структурно долговечно, не временная возможность. Однако цены на недвижимость с течением времени корректируются, чтобы отразить налоговые преимущества. Действие до этого полного изменения цен обеспечивает стратегическое преимущество. Для нидерландских инвесторов, серьезно рассматривающих захват стоимости, созданной этой налоговой политикой расхождением, 2026 и начало 2027 года представляют оптимальное окно выполнения.
От доступных квартир до эксклюзивных вилл - эффективная по налогам испанская недвижимость ждет
Premium New-Build Villa in Jávea
Jávea — the #1 destination for Dutch property investors in Spain
Итоги
Налоговая реформа нидерландского Бокса 3, одобренная парламентом в феврале 2026 года, коренным образом изменила расчет инвестиций для нидерландских владельцев активов. 36% годовый налог на доходы от финансовых активов - включая нереализованные прибыли - в сочетании с исключением недвижимости из налогообложения на нереализованное увеличение стоимости, создает мощный стимул переводить капитал в недвижимость. Испанская недвижимость, особенно в регионах Коста-Бланки Север, таких как Хавея, Морайра, Бенисса и Кальпе, предлагает нидерландским инвесторам исключительное сочетание налоговой эффективности, прочных рыночных основ и устоявшейся инфраструктуры эмигрантов.
Цифры убедительны. За десятилетний инвестиционный горизонт, 350 000 евро в испанской недвижимости можно разумно ожидать, чтобы генерировать вдвое больше доходов после налогов эквивалентного капитала в портфеле акций - не через превосходное увеличение стоимости активов, а чисто через налоговую оптимизацию. Добавьте в испанскую недвижимость материальную природу, характеристики защиты от инфляции и потенциальный доход от сдачи в аренду, и обоснование становится еще более сильным.
Для нидерландских инвесторов, рассматривающих стратегическое перераспределение капитала до полного вступления налоговых реформ Бокса 3 в 2027-2028 годах, время для действия - сейчас. Спрос от нидерландских покупателей уже ускоряется, предложение в премиальных прибрежных местоположениях остается ограниченным, и цены вероятно будут расти по мере перераспределения капитала. Недвижимость, приобретенная в 2026-2027 годах, позиционирует инвесторов для захвата стоимости до полного изменения цен, вызванного налогами.
New Build Homes Costa Blanca специализируется на помощи нидерландским инвесторам в навигации этого перехода. Мы предлагаем комплексную поддержку от первоначального анализа рынка и идентификации недвижимости через приобретение, финансирование, управление сдачей в аренду и долгосрочную стратегию портфеля. Наша команда объединяет глубокие знания испанских рынков недвижимости с беглостью в нидерландских налоговых соображениях, обеспечивая, что ваши инвестиции структурированы оптимально.
Если вы нидерландский инвестор, рассматривающий, как налоговая реформа Бокса 3 влияет на вашу стратегию активов, или если вы заинтересованы в изучении возможностей испанской недвижимости до полного переосмысления рынка для этого структурного преимущества, мы приглашаем вас связаться с нами для конфиденциальной консультации. Давайте обсудим, как ваш капитал может работать более эффективно в 2026 году и далее.