Юристы, нотариусы и юридические процедуры при строительстве в Испании

NIE: ваш испанский номер налоговой идентификации

Número de Identidad de Extranjero (NIE) — девяти-цифровой номер налоговой идентификации, выданный иностранным резидентам для испанских налоговых целей. Вы должны иметь NIE перед открытием банковского счёта, подписанием контрактов имущественного участка или получением финансирования. Подайте для вашего NIE через Policía Nacional (национальную полицию) в любой comisaría (полицейский участок) с юрисдикцией в вашей области или через частную gestoría (фирму налоговой администрации). Требуемые документы включают ваш паспорт, форму заявки (solicitud) и доказательство адреса (договор арендования, бронирование отеля или письмо из испанского юриста, подтверждающего ваш адрес). Обработка обычно занимает 2-4 недели, хотя ускоренные услуги существуют. Некоторые полицейские участки Коста-Бланки имеют выделённые иностранные очереди истца или назначенные дни. Ваш юрист часто может организовать это как часть их обслуживания, экономя время и неопределённость. После выпуска, держите ваш NIE в безопасности — вам потребуется это для каждой испанской финансовой и юридической операции. Это отличается от визы проживания (которая определяет сколько длительно вы можете остаться в Испании), но требуется независимо от статуса вашего проживания.

Испанский банковский счёт и финансирование

Вы должны открыть испанский банковский счёт (cuenta bancaria), чтобы проводить операции имущественного участка, получать финансирование и управлять платежами строительства. Банки обычно требуют: паспорт, NIE, доказательство адреса и налоговую декларацию в вашей стране происхождения. Приносите документы в любой испанский банк (Banco Santander, CaixaBank, BBVA и Banco Sabadell имеют обширные сети Коста-Бланки). Открытие счёта занимает 1-2 недели. После открытия вы можете организовать испанскую ипотеку, если нужна. Испанские банки обычно предлагают ипотеку для 70-80% стоимости имущественного участка при конкурентоспособных ставках (в настоящее время около 3-4% для новых зданий). Одобрение ипотеки обычно занимает 2-4 недели и требует оценку имущественного участка, документацию дохода и проверки кредита. Если используя иностранный банк, вы можете проводить некоторые операции, но испанские кредиторы ипотеки предпочитают средства, приходящие из испанского счёта. Держите этот счёт активным в течение всего строительства для гладкого потока платежей стадий. Ваш строитель и субподрядчики будут счёт выставления ваш испанский банковский счёт и платежи обрабатываются через этот счёт для целей юридической документации.

Poder (власть поверенного)

Много иностранных покупателей используют poder (власть поверенного), позволяя своему юристу, доверенному другу или члену семьи действовать от их имени в юридических продолжениях. Это распространено когда покупатель не может быть физически подарок для нотариальных подписаний или когда юрист нуждается авторитета сделать решения. Poder регистрируется с notario и дарует специфический авторитет: подписать контракты, обрабатывать финансирование, авторизовать модификации строительства или представлять вас в конфликтах. Есть два типа: poder general (широкий авторитет) и poder específico (ограничено специфичным операциям). Большинство покупателей строительства используют poder específico для операций имущественного участка плюс специфичный авторитет для решений строительства. Poder требует нотариальное удостоверение и расходов приблизительно €50-150. Вы можете отозвать poder в любое время документом notario. Использование poder является опциональным но распространено; это не требуется, если вы можете присутствовать всем необходимым подписаниям лично. Если вы назначите своего юриста как держателя poder, конфликты интересов менее вероятны, потому что этика профессионала юриста предотвращает неправильное поведение. Всегда ясно указывайте область видимости и продолжительность poder, чтобы избежать неправильных пониманий.

Что есть Obra Nueva?

Obra nueva (буквально 'новая работа') является испанским юридическим статусом для новостроенных зданий. Объявление obra nueva (declaración de obra nueva) является формальным уведомлением муниципалитету и земельному реестру, что новое здание было построено на имущественном участке, изменяя его юридический статус из земли к улучшенному имущественному участку. Это объявление спускает переоценку налога имущественного участка, позволяет выпуск лицензирования первого занятия (licencia de primera ocupación) и устанавливает юридическое существование здания в реестре. Существенно, без объявления obra nueva вы владеете землей; с ним, вы владеете зданием. Строитель инициирует этот процесс подачей документации администрации города, включая: завершённое строительство, сертификацию архитектора, что работа совпадает одобренными планами, доказательство муниципальных инспекций во время строительства, фотографии и измерения здания. Объявление обычно происходит после строительства 95% завершено и перед окончательным испытанием и доставкой. Ваш архитектор и строитель координируют этот процесс, хотя ваш юрист мониторит, чтобы обеспечить надлежащее исполнение. Объявление obra nueva является обязательным и устанавливает официальный запись существования вашего здания — без этого вы не можете получить лицензирование первого занятия или окончательный титул имущественного участка.

Лицензирование первого занятия (Licencia de Primera Ocupación)

Licencia de primera ocupación (LPO) является муниципальной авторизацией, что здание является юридически обитаемым и встречает все безопасность, структурные и нормативные стандарты для жилого занятия. Без этой лицензии вы не можете юридически занимать имущественный участок или получать окончательный регистр титула. Муниципалитет выпускает эту лицензию после: получение объявления obra nueva, проведение окончательных инспекций здания (электричество, сантехника, структурная безопасность, пожарная безопасность), проверка соответствия кодексам строительства и требованиям доступности и подтверждение подключения к коммунальным услугам (вода, электричество, канализация). Процесс обычно занимает 4-8 недель после подачи obra nueva. Распространённые причины задержек или отклонений включают: небольшие отклонения строительства от одобренных планов, неполные сертификации безопасности, непавленные муниципальные сборы или задержки подключения коммунальных услуг. Ваш архитектор управляет координацией с муниципальными инспекторами, обеспечивая проблемы разрешены своевременно. После выпуска, LPO — ваш зелёный свет занимать. Вы представите эту лицензию notary для окончательного регистра имущественного участка и передачу титула. Некоторые строители задерживают заявки LPO, чтобы избежать спускных обязательств доставки; ваш юрист должен мониторить сроки, чтобы предотвратить это тактика задержки. LPO не является опциональным — это является юридической основой для ваших прав владения и занятия.