Ein durchschnittlicher Käufer sollte mit Gesamtnebenkosten von 8-15% des Kaufpreises rechnen. Neubauten haben 11-12% Nebenkosten (10% IVA). Bestandsimmobilien haben 6-7% Nebenkosten (5% AJD in Costa Blanca). Zusätzlich kommt die jährliche Grundsteuer (IBI) von 300-1.500 Euro/Jahr.
Der Immobilienkauf in Spanien ist mit verschiedenen Steuern und Gebühren verbunden, die deutsche Käufer verstehen müssen. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Spanien unterschiedliche Steuersätze je nach Art der Immobilie (Neubau vs. Bestand) und Region. Das Verständnis dieser Steuern ist essentiell für realistische Budgetplanung und die Vermeidung von Überraschungen.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) - Mehrwertsteuer
Die IVA ist die spanische Mehrwertsteuer und wird beim Kauf von Neubauten fällig. Der Standardsatz für Wohnimmobilien beträgt 10%. Dies ist eine erhebliche Kostenstelle, da sie auf den gesamten Kaufpreis angewendet wird.
Wer zahlt IVA: Die IVA wird nur von Neubau-Immobilien direkt von einem Bauträger erhoben. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach Fertigstellung kaufen, kann IVA anfallen. Bei älteren Immobilien fällt die AJD an statt IVA.
Beispiel: Eine neue Wohnung in Costa Blanca kostet 300.000 Euro. Die IVA beträgt 300.000 x 10% = 30.000 Euro. Dies wird zum Kaufpreis hinzugerechnet, sodass der endgültige Preis 330.000 Euro beträgt.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) - Grunderwerbsteuer
AJD ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Bestandsimmobilien anfällt. Der Satz variiert nach Region und liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% des Kaufpreises.
Regionale Unterschiede:
Die Alicante-Provinz, wo sich Costa Blanca befindet, gehört zur Region Valencia mit AJD-Satz von 5%.
Beispiel in Costa Blanca: Eine Bestandswohnung kostet 250.000 Euro. Die AJD beträgt 250.000 x 5% = 12.500 Euro.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - Grundsteuer
Nach dem Kauf wird die jährliche Grundsteuer (IBI) zum wichtigsten laufenden Kostenfaktor. Diese wird jährlich an die Gemeinde gezahlt und variiert je nach Katasterwert der Immobilie.
Berechnung: Der IBI wird auf Basis des Katasterwerts (Valor Catastral) berechnet, nicht auf Basis des Kaufpreises. Der Satz liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts, je nach Gemeinde.
Katasterwert vs. Kaufpreis: Der Katasterwert liegt oft deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis, was vorteilhaft ist. Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Katasterwert 200.000 Euro.
Typische jährliche IBI-Gebühren in Costa Blanca:
Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Die Vermögensteuer ist ein jährlicher Steuern auf das Gesamtvermögen. In Spanien werden Vermögen über 600.000 Euro besteuert.
Steuersätze 2024:
Status in 2024/2026: Die Vermögensteuer wurde 2023 abgeschafft, aber einzelne Kommunen können sie wieder einführen. Die Region Valencia hat die Steuer derzeit abgeschafft, aber deutsche Käufer sollten sich informieren, ob ihre Gemeinde die Steuer wieder einführen könnte.
Notargebühren und Grundbuchkosten
Notargebühren: Der spanische Notar berechnet 0,5% - 1,5% des Kaufpreises für die Erstellung der Escritura (Urkunde). Diese sind nicht verhandelbar, werden aber vom Notar transparent nach Gesetz berechnet.
Grundbuchgebühren (Registro): Die Registrierung der Immobilie kostet etwa 0,2% - 0,5% des Kaufpreises, abhängig vom Grundbuchamt.
Maklerprovision: Falls zutreffend, typischerweise 3-5% des Kaufpreises. Dies ist oft zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar.
Gesamtnebenkosten Beispiele
Neubau - 300.000 Euro in Costa Blanca:
Bestandsimmobilie - 250.000 Euro in Costa Blanca:
Differenz: Neubau kostet etwa 20.650-25.650 Euro mehr in Nebenkosten für diese Beispiele.
Tipps zur Steuervermeidung und Optimierung
Kaufzeitpunkt planen: Kaufen Sie kurz vor der Fertigstellung eines Neubaus, um möglicherweise von reduzierten Steuern zu profitieren.
Mit einem Steuerberater arbeiten: Ein lokaler Steuerberater kann oft legale Optimierungsmöglichkeiten identifizieren und kostet typischerweise 300-500 Euro für Beratung.
Gebrauchsimmobilien bevorzugen: Wenn Preis und AJD ähnlich sind wie IVA bei Neubauten, kann eine Gebrauchsimmobilie günstiger sein.
Regionale Unterschiede nutzen: Costa Blanca hat günstigere AJD-Sätze (5%) als einige andere spanische Regionen (bis 7,5%).
Alle Kosten budgetieren: Planen Sie immer 8-15% des Kaufpreises für Nebenkosten ein, nicht nur die Steuern.
Fazit
Die Steuern beim Immobilienkauf in Spanien sind komplex, aber verständlich mit guter Planung. Deutsche Käufer sollten diese Kosten in ihre Budgetplanung einbeziehen und mit einem erfahrenen Immobilienmakler und Steuerberater arbeiten, um alle Aspekte zu verstehen. Die Wahl zwischen Neubau (teurer in Steuern) und Bestandsimmobilie (günstiger in Steuern) kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.