Beim Hauskauf in Spanien entstehen Nebenkosten von etwa 13-14% des Kaufpreises: IVA 10% (Neubau) oder Transfersteuer 6-8% (Resale), Notargebuehren 1-2%, Registro 0,5%, AJD 0,5%, plus Makler 3-5%. Ein 400.000-Euro-Kauf kostet also zusaetzlich 52.000-56.000 Euro Nebenkosten.
Deutsche Immobilienkaufer unterschaetzen oft die Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien. Waehrend in Deutschland die Nebenkosten meist 8-10% belaufen, sind sie in Spanien hoeher: etwa 13-14% fuer Neubauten. Dies liegt an mehreren Steuern und Gebuehren, die nicht unmittelbar sichtbar sind. Verstehen Sie diese Kosten im Voraus ist entscheidend fuer Ihre Finanzplanung. Dieser Leitfaden schluesselrt alle Kosten auf und erklaert deren Zweck.
IVA und Transfersteuer: Die groesste Kostenposition
Der groesste Kostenfaktor ist die Wertschaepfungssteuer (IVA - Impuesto sobre el Valor Anadido). Fuer Neubauten liegt die IVA bei 10% des Kaufpreises. Dies ist gesetzlich vorgegeben und wird zum Notartermin faellig. Beispiel: Bei einem 400.000-Euro-Neubau zahlen Sie 40.000 Euro IVA. Der Vorteil: Der Entwickler zahlt meist die IVA nicht (er ist Unternehmer), daher ist der Kaufpreis 'netto'. Bei Resale-Immobilien (gebrauchte Haeuser) gibt es keine IVA, aber dafuer die Transfersteuer (AJD - Acto Juridico Documentado). Diese liegt bei 6-8% je nach Region und liegt auf dem Kaeufer. Dies ist die groesste finanzielle Differenz zwischen Neubau und Resale. Beispiel: Ein 400.000-Euro-Resale-Kauf kostet 24.000-32.000 Euro AJD. Steuer-Tipp fuer Deutsche: Das Finanzamt (Hacienda) akzeptiert AJD als Werbungskosts fuer Vermoegensankauf - dies kann in Ihrer Steuererklarung geltend gemacht werden wenn Sie Einkuenfte aus der Immobilie haben.
Notargebuehren und Registro-Kosten
Der Notar (Notario) ist ein oeffentlicher Beamter, nicht ein Privatanwalt. Die Notargebuehren sind gestaffelt nach Kaufpreis: Fuer einen 400.000-Euro-Kauf liegen die Notargebuehren typischerweise bei etwa 1.200-1.800 Euro (0,3-0,45% des Kaufpreises). Die Gebuehren sind in Spanien reguliert - der Notar darf nicht mehr verlangen. Die Notargebueher enthaelt: (1) Lesung und Unterzeichnung des Kaufvertrages (Escritura), (2) Verifizierung der Identitaeten beider Parteien, (3) Beglaubigung der Unterzeichnung, (4) Benachrichtigung an Grundbuchamt und Finanzbehoerde. Der Registro (Grundbuchamt) erhebt extra Gebuehren fuer die Eintragung der Eigentumsrechte. Dies betraegt etwa 0,5% des Kaufpreises - fuer 400.000 Euro etwa 2.000 Euro. Diese Gebuehr bezahlen Sie direkt dem Registro, nicht dem Notar. Deutsche Ersparnis: Notargebuehren in Deutschland sind hoeher (1-2% typisch), also sparen Deutsche hier!
AJD, Stempel und Verwaltungsgebuehren
Neben IVA oder Transfersteuer gibt es weitere administrative Steuern. AJD (Acto Juridico Documentado) ist eine Dokumentationsteuer auf rechtliche Akten. Sie betraegt 0,5-1% des Kaufpreises und wird ueber das Notariat erhoben. Dies ist separiert von der Transfersteuer (falls Resale). Stempelgebueher (Timbre Estatal) sind gering - etwa 30-50 Euro fuer Dokumentation. Kataster-Registrierung (Registro Catastral): Falls die Immobilie nicht im spanischen Kataster registriert ist, muessen Sie dies tun - kostet etwa 100-200 Euro. AJD Beispiel: Bei 400.000-Euro-Kauf = 2.000-4.000 Euro. Diese ist in manchen Regionen bereits in der Transfersteuer enthalten, in anderen extra. Achten Sie auf die Aufschluesselung in Ihrem Kostenueberblick.
Maklergebuehren und zusaetzliche Professionelle Kosten
Maklergebuehren werden typischerweise vom Verkaeufer bezahlt, nicht vom Kaeufer - dies ist in Spanien Standard. Die Maklergebueher betragen etwa 3-5% des Kaufpreises. Beispiel: Bei 400.000-Euro-Kauf = 12.000-20.000 Euro, aber dies zahlt der Verkaeufer (reduziert seinen Nettoerloes). Achtung: In manchen Vertragen, besonders bei Entwicklern, kann die Maklergebueher auf den Kaeufer abgewaelzt werden. Verhandeln Sie hier! Anwalt/Gestor Gebuehren: Viele Deutsche beauftragen einen Anwalt (Abogado) oder Steuerberater (Gestor Administrativo) zur Unterstetzung. Dies kostet etwa 800-2.000 Euro fuer die gesamte Transaktion. Dies ist nicht obligatorisch, aber empfohlen fuer Nicht-Residenten. Ein guter Gestor prüft Vertraege, koordiniert mit Banken und Steuerbedörden, und kann Ihnen 5-10% in Steuern sparen - also eine gute Investition. Bankgebuehren: Spanische Banken verlangen fuer Hypotheken-Registrierung etwa 300-600 Euro. Deutsche Banken sind ähnlich.
Deutsche Finanzamt-Meldung und Kosten
Deutsche Kaeufer muessen die Immobilie dem deutschen Finanzamt melden. Dies ist kostenlos, aber obligatorisch. Sie muessen: (1) Modelo 720 der spanischen Hacienda einreichen (Meldung auslaendischer Vermoegensbestaende) - kostet nichts, hat aber Strafgebuehren bei Versaemnis (bis 25% des Wertes!), (2) Deutsche Steuererklarung einreichen mit Anlage fuer auslaendische Immobilien - kostet nichts aber Nichtmeldung hat Strafgebuehren. Ein deutscher Steuerberater hilft bei diesen Meldungen - kostet etwa 200-400 Euro einmalig, dann 100-200 Euro jaehrlich. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien verhindert Doppelversteuerung auf Einkuenfte, aber nicht auf Vermoegen - Sie muessen beide Laender informieren. Versicherungen: Eine Immobilienversicherung (Seguro de Hogar) kostet etwa 200-400 Euro jaehrlich. Notwendig: Deutsche muessen auch eine Gebuaeudeversicherung haben fuer Hypotheken-Sicherheit.
Zusammenfassung und Kostenbeispiel
Lassen Sie mich ein Beispiel geben fuer einen 400.000-Euro-Neubau-Kauf (haeufigstes Szenario): | Kaufpreis: 400.000 EUR | IVA (10%): 40.000 EUR | Notargebuehren: 1.500 EUR | Registro: 2.000 EUR | AJD (0,5%): 2.000 EUR | Anwalt/Gestor: 1.500 EUR | Hypotheken-Registrierung: 500 EUR | TOTAL NEBENKOSTEN: 47.500 EUR | GESAMTAUSGABEN: 447.500 EUR. Dies ist etwa 11,9% Nebenkosten - unter dem 13%-Durchschnitt weil Sie Maklergebueher sparen (Entwickler zahlt). Fuer einen 400.000-Euro-Resale-Kauf: | Kaufpreis: 400.000 EUR | Transfersteuer/AJD (7%): 28.000 EUR | Makler (5%, Kaeufer): 20.000 EUR | Notargebuehren: 1.800 EUR | Registro: 2.000 EUR | Anwalt/Gestor: 1.500 EUR | TOTAL NEBENKOSTEN: 53.300 EUR | GESAMTAUSGABEN: 453.300 EUR. Dies ist etwa 13,3% Nebenkosten. Fazit: Neubauten sind finanziell guenstiger als Resale, weil Sie keine Maklergebueher zahlen (typischerweise).
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien sind hoeher als in Deutschland, aber transparent und reguliert. Mit dieser Kostenuebersicht koennen Sie realistisch planen. Der Schlussel ist, alle Kosten im Voraus zu verstehen und einen guten Steuerberater zu engagieren - die 800-2.000 Euro Anwaltsgebueher zahlen sich oft durch Steuereinsparungen aus.