Deutsche Immobilieneigentuemer zahlen jaehrlich: IBI-Grundsteuer (0,4-0,6% des Katasterwertes), IRNR 19% auf Mieteinnahmen (falls vermietet). Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen regelt Besteuerungsrechte. Sie muessen beide Laender (Hacienda und deutsches Finanzamt) informieren.
Deutsche Immobilieneigentuemer in Spanien haben laufende Steuerverpflichtungen gegenueber Spanien und Deutschland. Dies ist eines der am wenigsten verstandenen Themen. Viele Deutsche kaufen eine Immobilie, ohne zu realisieren, dass jaehrliche Steuerzahlungen und Meldepflichten anfallen. Dieser umfassende Leitfaden erklaert alle Steuern, die Meldepflichten, das Doppelbesteuerungsabkommen und wie Sie Ihre Steuern optimieren.
IBI-Grundsteuer: Die jaehrliche Liegenschaftsteuer
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer auf Immobilien. Diese Steuer zahlen Sie jaehrlich solange Sie die Immobilie besitzen. Wie wird IBI berechnet? Die IBI ist etwa 0,4-0,6% des Katasterwertes (Valor Catastral). Der Katasterwert ist NICHT der Marktpreis, sondern eine administrative Schaetzung durch die spanische Katasterbehörde. In vielen Faellen ist der Katasterwert deutlich niedriger als der Marktpreis (oft 30-50% des Marktwertes). Beispiel: Ein 400.000-Euro-Apartment mit Katasterwert 200.000 Euro zahlt IBI = 200.000 EUR × 0,5% = 1.000 EUR/Jahr. Das ist guenstig! Die IBI Saetze variieren je nach Gemeinde: Torrevieja 0,4%, Alfaz del Pi 0,5%, Javea 0,6%, Murcia 0,7%. Groessere Stadte haben oft hoehere Saetze. Wer zahlt die IBI? Der Eigentuemer zahlt die IBI, egal ob das Haus bewohnt oder vermietet ist. Wenn Sie vermieten, beantragen Sie einen Deduction fuer Vermieter (Gastos de Alquiler) - etwa 15-20% der Mieteinnahmen darf als Kostenaabzug genommen werden. Zahlungsmodalitaeten: Die IBI wird jaehrlich im Juni/Juli faellig, normalerweise ueberweisung Sie an die Gemeinde. Sie koennen in 2-4 Raten zahlen wenn Sie moechten. Die Gemeinde sendet Ihnen die Liquidacion de IBI (Steuerbescheid) zu.
IRNR-Einkommensteuer fuer nicht-Residenten
Die IRNR (Impuesto sobre Renta de no Residentes) ist eine Einkommensteuer speziell fuer nicht-residenten Eigentuemer, die Mieteinnahmen haben. Wer muss IRNR zahlen? Alle nicht-Residenten (auch EU-Buerger) die Immobilien in Spanien vermieten. Deutsche mit deutscher Residenz sind typischerweise nicht-Residenten. Falls Sie sich anmelden als Spanish Resident (empadronamiento), koennen Sie unter normales spanisches Einkommensteuer-System fallen, nicht IRNR. IRNR-Satz: Pauschal 19% auf Mieteinnahmen. Dies ist eine Flat Tax, nicht progressiv. Egal ob Sie 1.000 oder 100.000 Euro Mieteinnahmen haben, Sie zahlen 19%. Beispiel: Vermietung bringt 10.000 EUR/Jahr = 1.900 EUR IRNR Steuer jaehrlich. Diese ist relativ hoch - daher ist IRNR-Optimierung wichtig. Wie wird IRNR berechnet? Bruttoeinnahmen MINUS anerkannte Ausgaben. Anerkannte Ausgaben: (1) IBI-Grundsteuer (volle Abzug), (2) Hypotheken-Zinsen (Abzug, nicht Tilgung), (3) Reparaturen und Unterhaelt (bis zu 25% Pauschal oder detailliert dokumentiert), (4) Versicherungen, (5) Agenturen-Gebuehren (falls Sie Agenturen beauftragen), (6) Reinigung und Nebenkosten. Beispiel mit Ausgaben: Mieteinnahmen 10.000 EUR - IBI 1.000 EUR - Hypotheken-Zinsen 3.000 EUR - Reparaturen 1.500 EUR = Nettoeinnahmen 4.500 EUR × 19% = 855 EUR IRNR. Deklaration: Sie muessen die Modelo 210 (Declaracion de Impuesto sobre Renta de no Residentes) jaehrlich zum 20. April einreichen. Dies ist elektronisch ueber die Hacienda-Website. Ein Steuerberater (Gestor) kann dies tun - kostet etwa 100-200 EUR jaehrlich.
Vermietungs-Einkuenfte und Optimierungsmoeglichkeiten
Viele Deutsche moechten ihre Immobilien vermieten um die Hypothek zu amortisieren. Verstehen Sie die Steuern ist entscheidend. Brutto vs. Netto-Einkuenfte: Der Notar und Mietvertrag muessen die Bruttomiete angeben (z.B. 1.000 EUR/Monat = 12.000 EUR/Jahr). Aber Sie zahlen IRNR auf Netto nach Ausgaben. Also: 12.000 EUR Bruttoeinnahmen - 4.000 EUR Ausgaben (IBI, Versicherungen, Reparaturen) = 8.000 EUR Netto × 19% = 1.520 EUR IRNR. Touristen-Vermietung vs. Langzeit: Wenn Sie touristische Kurzzeit-Vermietung (Airbnb, Ferienwohnungen) tun, zaehlt es immer noch als Mieteinnahmen und 19% IRNR. ABER: Sie brauchen moeglicher Aktivitaets-Registrierung und komplexere Abrechnung. Langzeit-Miete ist einfacher steuerlich. Opción de Tributacion (Opcion por el Regimen General): Ein fortgeschrittenes Steuertrick ist, sich als Spanish Tax Resident zu registrieren und dann unter Regimen General (normale spanische Steuer) statt IRNR zu zahlen. Unter Regimen General ist Steuersatz progressiv (15-45%) ABER Sie koennen viele mehr Ausgaben abziehen (Home-Office, Reiskosten, Geschaefts-Ausgaben). Dies ist oft billiger fuer hohe Mieteinnahmen! Ein Steuerberater (Gestor) kann analysieren, ob sich Opcion lohnt. Modelo 721: Separate Erklarung fuer Vermoegensbestaende (falls Wert >50.000 EUR). Dies ist zusaetzlich zu IRNR.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien
Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt, welcher Staat die Besteuerungsrechte hat und verhindert Doppelversteuerung. Grundprinzip: Immobilien-Einkuenfte werden im Land des Liegenschaften (Spanien) besteuert. Deutschland respektiert dies und besteuert nicht. ABER: Vermogenssteuer ist etwas anderes. DBA-Artikeln relevant fuer Immobilien: - Artikel 6 (Einkuenfte aus unbeweglichem Vermoegen): Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert. Deutschland akzeptiert das. - Artikel 4 (Steuerpflicht): Wenn Sie in Spanien nicht Resident sind aber Immobilie haben, sind Sie non-resident in Spanien fuer Steuerzwecke, zaehlen aber zu 19% IRNR. - Artikel 23 (Eliminator of Double Taxation): Falls Deutschland trotzdem besteuert, muss German Finanzamt die Steuer erstatten. Praktische Anwendung: Sie zahlen 19% IRNR zu Spanien (Hacienda). Sie melden die Immobilie beim deutschen Finanzamt in Ihrer Steuererklarung (Anlage EL Einkuenfte aus Vermoegen). Das deutsche Finanzamt akzeptiert 19% Spanische Steuer als Auslaendische Steuer-Gutschrift (Auslaendische Quellensteuer). Wenn Sie kein anderes deutsches Einkommen haben, zahlen Sie null zusaetzliche Steuer in Deutschland wegen DBA. Falls Sie deutsches Einkommen haben und sich in die hoeheren Steuerbrackets fallen, gibt es etwas mehr Steuer - aber nicht komplett Doppelbesteuerung.
Modelo-720 und Meldepflichten
Die Modelo-720 (Declaracion de Bienes Personales en el Extranjero) ist eine Meldung auslaendischer Vermoegensbestaende. Diese ist SEHR wichtig und oft vernachlaessigt! Wer muss Modelo-720 machen? Alle Nicht-Residenten (auch EU-Buerger) mit Immobilien oder Vermoegensbestaende in Spanien ueber 50.000 EUR. Dies umfasst fast jeden Immobilienkauf. Was wird gemeldet? Der Wert der Immobilie (Marktpreis, nicht Katasterwert). Beispiel: Sie kaufen 400.000-Euro-Apartment = Sie muessen 400.000 EUR im Modelo-720 melden. Deadline: 31. Maerz jeden Jahres. Strafgebuehren bei Nichtmeldung: SEHR hoch! 25% des Wertes wenn Sie Meldung vergessen. Also: 400.000 EUR Immobilie × 25% = 100.000 EUR Strafgebueher! Dies ist ein sehr ernstes Straf. Wie wird Modelo-720 eingereicht? Electronic ueber Hacienda-Website oder durch Steuerberater (Gestor). Ein Gestor kann alles machen, kostet etwa 150-250 EUR jaehrlich. Deutsche Finanzamt: Sie muessen auch dem deutschen Finanzamt Ihre spanische Immobilie melden in Ihrer jaehrlichen Steuererklarung (Einkommensteuererklaerung) in der Anlage Einkuenfte aus Vermoegen oder Anlage Ausland. Nichtmeldung hat auch deutsche Strafgebuehren.
Jahresueberblick: Alle Steuern zusammen
Lassen Sie mich ein komplettes jaehrliches Steuerszenario geben fuer einen 400.000-Euro-Apartment mit Vermietung: | IBI-Grundsteuer (0,5% von 200.000 EUR Katasterwert): 1.000 EUR | Mieteinnahmen jaehrlich: 12.000 EUR | IRNR-Steuer (19% auf Netto): 1.900 EUR (nach Ausgaben-Abzuege) | Versicherung (Seguro de Hogar): 300 EUR | Nebenkosten (falls Apartment): 100 EUR | Jaehrliche Gesamtkosten Spanien: ca. 3.300 EUR | Deutschland: Modelo-720 Meldung (kostenlos aber obligatorisch), Steuererklarung beim deutschen Finanzamt (kostenlos). Steuerberater Kosten (optional aber empfohlen): 150-250 EUR jaehrlich Gestor fuer Modelo-720 und Modelo-210 und IRNR-Abrechnung. Dies ist wisely spent - ein Gestor kann oft 300-500 EUR in Steuern sparen durch optimale Ausgabendokumentation. Fazit: Die Gesamtsteuerlast ist moderat (etwa 3-4% des Immobilien-Wertes jaehrlich), aber Verwaltungsaufwand ist vorhanden. Mit einem guten Gestor wird dies einfach.
Fazit
Deutsche Immobilieneigentuemer in Spanien zahlen IBI-Grundsteuer jaehrlich, IRNR bei Vermietung, und muessen Modello-720 und deutschem Finanzamt melden. Das DBA zwischen Deutschland und Spanien verhindert Doppelversteuerung. Mit guter Planung und einem Steuerberater bleiben die Steuern moderat und managebar.