Топ-10 советов для покупки имущества в Испании в качестве иностранца
Покупка имущества в Испании в качестве иностранца включает навигацию незнакомых законных систем, финансовых структур и нормативных требований. Понимание этих процессов перед началом вашего путешествия покупки предотвращает дорогостоящие ошибки и обеспечивает гладкие сделки. Этот полный справочник обращается необходимым шагам каждого иностранного покупателя должен следовать.
1. Получите ваш номер NIE сначала
NIE (Numero de Identidad de Extranjero) необходим для всех сделок имущества в Испании. Этот испанский налоговый идентификационный номер идентифицирует вас для налога и цели закона и является законно требуемым перед покупкой имущества.
Подайте запрос за ваш NIE в испанском National Police headquarters (Policia Nacional) в любом значительном городе или городе. Вам нужны ваш паспорт, законченная форма заявления (доступная из полицейского отделения) и доказательство вашей причины для нахождения в Испании. Процесс обычно берёт один к трём дням. Некоторые сделки имущества могут продолжиться без NIE, если вы ЕС-гражданин, но получение одного упрощает все процедуры. Раз получённый, сохраняйте вашу документацию NIE осторожно, так как вы будете ссылаться ей в течение процесса покупки и последующих налоговых отчислений.
2. Откройте испанский банковский счёт
Установите испанский банковский счёт рано в вашем процессе поиска имущества. Наиболее банков требуют доказательства адреса и идентификации, которые иностранные покупатели могут удовлетворить с паспортом и адресом жилья. Вам нужен ваш NIE для банковских целей.
Испанский счёт упрощает трансферты фонда, налоговые платежи и платежи сборов сообщества. Банки предлагают счета специально для покупателей имущества, облегчающие аранжировки закладной. Банки, такие как BBVA, CaixaBank и Sabadell поддерживают интернациональные услуги потребителя с англо-язычным персоналом в основных городах. Сравните сборы и предложения закладной, когда выбирая ваш банк. Наличие установленного счёта демонстрирует посвящение к испанской резидентской и упрощает сделки имущества, обеспечивая локальную банковскую инфраструктуру.
3. Поймите IVA (10%) Versus ITP Transfer Tax
Расходы сделки имущества Испании раздела в два отличных сценария основанные на типе имущества. Новостройки включают IVA (налог добавленной стоимости) в 10% вычисленные на цену покупки. Имущество перепродажи включает ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) в примерно 6-8%, в зависимости от региона, плюс 1.1% административный налог в наиболее регионов.
IVA применяется к новостройкам, купленным непосредственно от разработчиков, вычисленные на цену покупки. ITP применяется к вторичным покупкам рынка от приватных продавцов. Эти налоги значительно влияют полную цену покупки. Например, новостройка имущество в 400 000 евро включает 40 000 евро в IVA, пока эквивалентное имущество перепродажи цены включает примерно 28 000-36 000 евро в ITP, в зависимости от региона. Эти налоги отделены от расходов закладной и профессиональных сборов. Взаимодействуйте ваш адвокат рано, чтобы уточнить точные расходы для вашей определённой сделки.
4. Выберите независимого испанского адвоката
Наем независимого адвоката, опытного в испанском праве имущества, абсолютно необходим, не дополнительный. Ваш адвокат защищает ваши интересы через каждый этап сделки, проверяет законную документацию, обеспечивает надлежащую осмотрительность и обращает закрытые процедуры.
Выберите адвокатов специально опытных в сделках имущества для иностранных покупателей, особенно в вашем выбранном регионе. Запросите рекомендации из других иностранных владельцев имущества и интервью многочисленные кандидатуры. Ваш адвокат должен быть независимым, не приветствуемый разработчиками или реальными агентами имущества, которые могли иметь соперничающие интересы. Расходы обычно варьируются от 1 000 к 3 000 евро, в зависимости от стоимости имущества и сложности сделки. Хороший адвокат предотвращает неправильные понимания по границам имущества, регулирующим строительство, статусе сообщества и ясности собственности. Встретьтесь с вашим адвокатом перед любыми финансовыми обязательствами.
5. Приступите тщательную надлежащую осмотрительность
Надлежащая осмотрительность представляет процесс проверки всей информации об имуществе перед покупкой. Этот процесс защищает вас от покупки свойств с скрытыми недостатками, законными проблемами или неправильностями.
Ваш адвокат должен проверить, что продавец владеет имущество бесплатно и чистым через Property Registry (Registro de la Propiedad). Проверьте, что все налоги текущий и никакой выдающийся долг существует против имущества. Запросите копии всех разрешений ремонта, строительные лицензии и сертификаты согласованности. Для квартир, получите документы сообщества, показывающие резервные фонды, выдающиеся платежи и любых поддерживаемых специальных оценок. Инспектируйте электрические, водопроводные и структурные системы личного или через профессиональные инспекторы. Для новостроек, проверьте, что все обещанные удобства действительно построены и завершены. Запросите сертификаты энергетического представления (требуемые по закону) и проверьте, что они точно отражают имущество. Для квартир, запросите документы сообщества, показывающие резервные фонды, выдающиеся платежи и любых поддерживаемых специальных оценок. Этот тщательный процесс требует одного к двум месяцам и предотвращает покупку проблемных свойств.
6. Поймите сборы сообщества для квартир
Для покупок квартир, сборы сообщества (cuotas de comunidad) представляют обязательные ежемесячные расходы, охватывающие обслуживание общей зоны, безопасность, утилиты для общих пространств и административные расходы. Эти сборы варьируются от 80 евро ежемесячно для скромных развитий к 400+ евро для люкс сообществ с обширными удобствами.
Запросите полную документацию сообщества, включая бюджет, статус резервного фонда и любые запланированные специальные оценки. Некоторые сообщества поддерживают неадекватные резервы, потенциально требуя крупных специальных оценок. Обзор протоколов из встреч сообщества, чтобы понять управление и любые споры. Некоторые имущества имеют чрезмерные сборы относительно предоставленных услуг. Для инвестиционных свойств, фактор эти сборы в расчёты дохода сдачи, как они непосредственно влияют денежный поток. Запросите письменное подтверждение текущих сборов и любые запланированные увеличения. Поговорите с имеющимися жителями о удовлетворённости управления сообществом и тенденциях сборов с течением времени.
7. Получите сертификаты энергетического представления
Сертификаты энергетического представления (Certificado de Eficiencia Energética - EPC) законно требуются для всех продаж имущества и обеспечивают стандартизированную оценку энергетической эффективности. Эти сертификаты ранжируют свойства от A (наиболее эффективный) к G (наименее эффективный) основано на ежегодном энергетическом потреблении.
Сертификат включает информацию об системах отопления, изоляции, нагреве воды и общем энергетическом представлении. Эта документация защищает покупателей, обеспечивая независимую оценку энергетической эффективности и ожидаемых утилит расходов. Имущества ранжированные D или лучше указывают современные стандарты. Более старые имущества часто получают E, F или G ранги, указывающие более высокие энергетические расходы. Запросите сертификаты перед покупкой, чтобы понять отопление и охлаждение расходы. Новостройки обычно достигают лучших ранговsquares, отражая современные стандарты конструкции. Сертификат должен фактор в ваше решение покупки, особенно для имущества, которое вы будете занимать круглогодично.
8. Поймите процесс Snagging
Для новостроек, snagging имеет отношение к формальному процессу инспекции, где вы документируете любые конструктивные недостатки, недостающие элементы или проблемы качества перед окончательным платежом и передачей имущества. Этот процесс защищает ваши интересы и обеспечивает разработчика исправляет проблемы перед передачей собственности.
Приступите ваш первый процесс snagging вскоре после завершения конструкции, но перед окончательным платежом. Прогулка через всё имущество системно, документируя любые недостатки в письме. Фотография или видеозапись проблем. Общие предметы snagging включают касания краски, небольшие утечки водопровода, вопросы электрической розетки, повреждённые плиточки и недостающие приспособления. Обеспечьте ваш список разработчику, требующему исправления в определённый период времени. Приступите второй процесс snagging, проверяя все предметы были исправлены. Не выполняйте окончательный платёж, пока вы не удовлетворены, что все предметы имели отношение к адресу. Этот процесс обычно берёт два к четырём неделям, но предотвращает открытие проблем, после того как вы уже заплатили полностью.
9. Поймите резервные депозиты и планы платежей
При покупке перед планом новостроек, вы обычно обеспечите резервный депозит (обычно 3 000-5 000 евро), чтобы обеспечить имущество, пока надлежащая осмотрительность проводится. Этот депозит защищает вашу позицию, пока позволяя вам время к обеспечению финансирования и проверки законной документации.
Контракт должен определить, что происходит к этому депозиту, если вы решаете не продолжаться и под какими обстоятельствами это возмещаемо. Следующий депозит, вы обычно выполняйте несколько платежей прогресса (20-30% цены покупки), так как фазы конструкции завершают. Окончательный платёж (остаток цены покупки минус депозиты и платежи прогресса) происходит при закрытии, когда адвокат завершает escritura (документ). Убедьтесь, что ваш контракт чётко определяет все крайний срок платежей, суммы и штрафы за поздние платежи. Испанский закон защищает покупателей из банкротства разработчика через гарантии и задержанные фонды. Обеспечьте ваш контракт включает надлежащие защиты.
10. Мастер процесса Escritura (Deed)
Escritura представляет формальный документ имущества, передающий собственность и представляет наиболее критичный документ в любой сделке имущества. Этот документ, подготовленный нотариусом (notario) и зарегистрированный в Property Registry, установил законную собственность.
Несколько дней перед запланированным закрытием, ваш адвокат должен обеспечить вас с окончательной версией escritura для обзора. Убедьтесь, что все детали правильны, включая имя покупателя, описание имущества, цену покупки и метод платежа. Запросите трансляцию, если вам нужно уточнение. Нотариус прочтёт escritura алoud во время встречи закрытия и требует вашей подписи. Раз подписано и отмечено нотариусом, документ зарегистрирован в Property Registry (Registro de la Propiedad), делая вас официальной законной собственником. Нотариус взимает примерно 0.5-1.5% цены покупки. Закрытие обычно берёт один к двум часам. После закрытия, ваш адвокат получит зарегистрированный документ, подтверждающий вашу законную собственность, которая завершает процесс покупки.
Дополнительные критичные соображения
Финансирование закладной
Испанские банки обычно предлагают закладные покрывающие 80% цены покупки для квалифицированных покупателей. Процентные ставки остаются конкурентоспособными, по сравнению с интернациональными рынками. Банки требуют испанской резидентской статус или NIE, доказательства дохода и формального заявления кредита. Одобрение закладной обычно требует двух к четырём неделям. Некоторые банки специализируют в финансировании не-резидента. План заявления закладной рано, так как это часто представляет самый длительный элемент руководства.
Статус не-резидента и налогообложение
Если вы не испанский резидент, вы будете поддаваться налогообложению не-резидента. Не-резиденты должны назначить налогового представителя (gestor) для деклараций налога имущества. Ежегодный налог имущества (IBI) применяется ко всем владельцам имущества. Доход сдачи облагается более высокими ставками для не-резидентов. Налог прибыль применяется к продаже имущества. Взаимодействуйте ваш налоговый представитель рано, чтобы понять обязательства.
Установка утилиты
Расположите электричество, воду, газ и интернет соединения в ваше имя перед взятием владения. Обеспечьте показания счётчика коммунальным услугам для окончательного выставления счета продавца. Убедьтесь, что все утилиты функционируют надлежащим образом во время окончательной инспекции. Некоторые имущества могли иметь неоплаченные счёта утилиты, которые должны быть проверены и разрешены перед закрытием.
Временная шкала и сводка расходов
Типичные временные шкалы покупки имущества варьируются от трёх к шести месяцам от начального просмотра к окончательному закрытию. Полные расходы сделки (исключая цену покупки) обычно варьируются от 12-15% для новостроек (IVA 10% плюс профессиональные сборы, нотариус и регистрация) и 10-12% для имущества перепродажи (ITP 6-8% плюс профессиональные сборы и регистрация).
Планируйте ваше финансирование, представительство закона и процессы надлежащей осмотрительности параллельно, чтобы минимизировать задержки. Работайте с профессионалами, которые понимают интернациональные сделки и могут общаться на вашем языке. Не торопитесь в процесс, несмотря на эмоциональную приверженность к имуществу. Тщательные процедуры предотвращают дорогостоящие ошибки.