Właściciele nieruchomości non-resident płacą podatek dochodowy 1.1-2% rocznie (nawet z zerowym dochodem wynajmu). Dochód wynajmu opodatkowany 19-24%. Filingowy Modelo 210 obowiązkowy rocznie. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UK, Szwecja, Holandia, Niemcy) zapewniają stawki 19% i ulgę. Reprezentant fiskalny wymagany, kosztujący €400-€1,200 rocznie. Całkowite obciążenie podatkowe: €1,500-€3,500 na nieruchomości €300K.
Posiadanie nieruchomości non-resident w Hiszpanii przychodzi ze złożonymi zobowiązaniami podatkowymi które znacznie różnią się od podatków rezydentów. W odróżnieniu od wielu krajów gdzie właściciele nieruchomości mogą uniknąć wymagań raportowania jeśli nieruchomość nie generuje dochodów, Hiszpania wymaga od wszystkich właścicieli nieruchomości non-resident aby filingowali roczne zwroty podatku i płacili podatek dochodowy niezależnie od czy nieruchomość generuje przychody. To tworzy bieżące zobowiązania podatkowe i koszty które właściciele nieruchomości rezydentów nie spocząć.
Zrozumienie podatków non-resident jest niezbędne dla budżetowania kosztów posiadania nieruchomości i określenia czy inwestycja nieruchomości hiszpańskiej ma sens finansowy. Właściciele nieruchomości UK, US, szwedzcy, niemieccy, holenderscy i australijscy spocząć różne scenariusze podatkowe zależnie od ich narodowości, statusu rezydencji, i czy ich kraj ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią. Ten wszechstronny przewodnik wyjaśnia kompletny krajobraz podatków non-resident, zapewnia rzeczywiste przykłady obliczeń, i opisuje strategie aby legalnie minimalizować obciążenie podatkowe.
Podatek Dochodowy Wnioskowany dla Nieruchomości Nie-wynajmowanych
Podatek dochodowy wnioskowany jest jedną z najbardziej charakterystycznych cech podatkowych Hiszpanii: rząd opodatkowuje właścicieli nieruchomości non-resident na założonym dochodzie z ich nieruchomości, niezależnie od czy nieruchomości są faktycznie wynajmowane lub generują jakikolwiek dochód.
Rationale to że nieruchomości są nieodłączne od generowania wartości dla właściciela (albo poprzez dochód wynajmu albo korzyść używania go jako domu), i Hiszpańskie władze podatkowe chcą upewnić się że aktywa nieruchomości generują przychody podatkowe. Poprzez nałożenie flat stawki dochodów wnioskowanego, Hiszpania przechwytuje podatek od właścicieli domów wakacyjnych i nie-wynajmujących inwestorów którzy by inaczej uniknęli opodatkowania dochodów.
Dochód roczny wnioskowany = Wartość Katastru × Stawka Dochodów Wnioskowanych Następnie: Podatek roczny = Dochód Wnioskowany × Aplikowalna Stawka Podatku
Stawka dochodów wnioskowanych jest ustawiona przez prawo hiszpańskie i wynosi 1.1% dla nieruchomości mieszkalnych (1.2% dla innych typów nieruchomości).
Wartość katastru (typowo 40-50% wartości rynkowej): €130,000 Stawka dochodów wnioskowanych: 1.1% Obliczony dochód wnioskowany: €130,000 × 1.1% = €1,430 Stawka podatku (Umowa UK): 19% Roczny podatek dochodowy wnioskowany: €1,430 × 19% = €271.70
Ten €271.70 podatek roczny istnieje niezależnie od czy nieruchomość generuje €1 lub €50,000 w rzeczywistym dochodzie wynajmu.
Ponieważ wartości katastru znacznie się różnią (typowo 35-50% wartości rynkowej zależnie od typu nieruchomości i lokalizacji), podatki dochodów wnioskowanych się różnią:
Te koszty są obowiązkowe dla wszystkich właścicieli nieruchomości non-resident bez potrąceń lub wyłączeń.
Umowy o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania i Stawki Umów
Hiszpania ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z większością krajów rozwiniętych, ustanawiające sprzyjające stawki podatkowe i zapobiegające opodatkowaniu na tym samym dochodzie przez oba kraje.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania UK-Hispania pozostaje w efectu post-Brexit. Non-rezydenci UK właściciele nieruchomości w Hiszpanii są opodatkowanie na 19% na dochodzie wnioskowanym, nie 24%. Aby oświadczyć stawkę umowy, musisz dostarczyć dokumentację potwierdzającą rezydencję UK i numer identyfikacyjny podatku UK (Numer National Insurance).
Filingowy podatek: Reprezentant fiskalny must zawiera dokumentację umowy z Modelo 210 filingiem.
Umowa Szwecja-Hispania zapewnia stawkę 19% na dochodzie nieruchomości Hiszpanii. Bardzo sprzyjająca porównana do non-umowy 24%.
Umowa Niemcy-Hispania zapewnia stawkę 19%. Niemieccy obywatele korzystają z wydajnych procedur filingowych z władze hiszpańskie uznające rezydencję podatkową Niemcy.
Umowa Holandia-Hispania zapewnia stawkę 19%. Holenderscy inwestorzy są dobrze reprezentowani w Costa Blanca i mają prostolinijne procedury umowy.
Umowa podatkowa US-Hispania jest złożona. Podczas gdy umowa zapewnia ulgę w niektórych okoliczności, ona NIE eliminuje opodatkowania US na dochodzie świata. Obywatele USA są unikalnie opodatkowanie przez zarówno Hiszpanię JAK I US na dochodzie nieruchomości Hiszpanii (chociaż kredyty podatkowe pomagają). Wielu obywateli USA kończy się płacące wyższe efektywne stawki niż inne narodowości pomimo warunków umowy.
Umowa Kanada-Hispania zapewnia stawkę 19% na dochodzie nieruchomości Hiszpanii.
Australia ma NIE umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią. Australijczycy są opodatkowanie na 24% na dochodzie wnioskowanym (nie 19%)—stawka non-umowy. To jest 5 procentowych punktów niekorzyści vs. kraje umowy.
Wszyscy mają umowy z Hiszpanią na stawkę 19%.
Obywatele krajów bez umów z Hiszpanią spocząć 24% opodatkowanie na dochodzie wnioskowanym—5 procentowe premie punktów vs. kraje umowy. To może kosztować €300-€600 rocznie na typowych nieruchomościach.
Aby oświadczyć stawki umowy, musisz dostarczyć:
Twój reprezentant fiskalny powinien uzyskać te dokumenty i filingować je ze władzami podatkowymi Hispanji (Agencia Tributaria) z Twoim initialnym filingiem Modelo 210. Po dokumentacji, następne filingowe referencji poprzedni filing i nie wymagają ponownego wysłania chyba że okoliczności zmieniają się.
Dochód Wynajmu Opodatkowanie dla Non-Rezydentów
Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość hiszpańską (wynajmy wakacyjne krótkoterminowe lub dzierżawa długoterminowa), jesteś podległy opodatkowaniu dochodu wynajmu na szczycie obowiązków podatku dochodów wnioskowanych. Traktowanie podatku znacznie się różni z nieruchomości nie-wynajmowanych.
Non-rezydenci (z wyjątkami) płacą podatek na przychodzie wynajmu brutto, nie dochód netto po wydatkach. To znaczy:
To jest główna niekorzyść vs. rezydenci hiszpańscy którzy mogą potrącić wydatki z przychodu brutto.
Pewne aranżacje pozwalają potrącenia wydatków:
Te wyjątki są złożone i wymagają uważnego planowania podatkowego z reprezentantem fiskalnym.
Nieruchomość: €300,000 apartament w Javea Roczny dochód wynajmu: €15,000 (€1,250/miesiąc) Stawka podatku wynajmu: 19% (Umowa UK)
*Obliczenie:* Dochód wynajmu brutto: €15,000 Podatek dochodu wynajmu: €15,000 × 19% = €2,850
Ten €2,850 jest należny rocznie poprzez filing Modelo 210, oddzielny od podatku dochodów wnioskowanych.
Nieruchomość nie-wynajmowana (bez dochodów):
Nieruchomość wynajmowana (€15,000 dochodów):
Zauwważ że zarówno podatek dochodów wnioskowanych JAK I podatek dochodu wynajmu są ładowani—oni nie offsetują.
Podatek Zysków Kapitałowych dla Sprzedaży Nieruchomości
Kiedy sprzedajesz nieruchomość hiszpańską jako non-resident, jesteś podległy podatkowi zysków kapitałowych na zysku realizowanym. Podatek zysków kapitałowych znacznie się różni od rocznych podatków dochodów.
Zysk kapitałowy = Cena sprzedaży - (Cena zakupu + Koszty zakupu + Koszty poprawy)
Na przykład:
Cena sprzedaży: €350,000 Zysk kapitałowy: €350,000 - €327,000 = €23,000
Cena zakupu: €300,000 Koszty zakupu: €12,000 Ulepszenia: €15,000 Baza kosztów: €327,000
Cena sprzedaży (5 lat później): €380,000 Zysk kapitałowy: €380,000 - €327,000 = €53,000 Podatek zysków kapitałowych (19%): €53,000 × 19% = €10,070
Netto przychody: €380,000 - €10,070 (podatek) = €369,930 Całkowity zwrot: €369,930 - €327,000 = €42,930 zysk netto
*Dokumentacja ulepszeń:* Utrzymanie gruntownych rekordów wszystkich ulepszeń (renowacje, naprawy, zastąpienia) zwiększa bazę kosztów i zmniejsza zysk kapitałowy. €20,000 ulepszenie dokumentowane zmniejsza zysk kapitałowy przez €20,000, oszczędzając €3,800 w podatku zysków kapitałowych (na 19%).
*Timing sprzedaży:* Zyski kapitałowe stosują gdy sprzedajesz, niezależnie od okresu posiadania. W odróżnieniu od niektórych krajów oferujących długoterminowe zmniejszone stawki, Hispania nie nagradza dłuższe posiadanie. Sprzedaż po 3 latach lub 30 latach ma identyczne traktowanie podatku zysków kapitałowych.
*Korzyści umowy:* Potwierdzaj Twoja umowa zapewnia sprzyjające traktowanie zysków kapitałowych. Niektóre umowy zagrożu stawki na 15% vs. standard 19%, zapewniając materiale oszczędności na dużych zyskach.
Modelo 210: Roczny Filing Podatku Non-Resident
Modelo 210 (Impuestos sobre la Renta de No Residentes en el Territorio Español) jest hiszpańskim formularzem podatku non-rezydenci muszą filingować rocznie, raportując posiadanie nieruchomości i podatki należne.
WSZYSCY non-rezydenci posiadający nieruchomość hiszpańską muszą filingować Modelo 210 rocznie, zawierając:
Nie ma minimalnej wartości nieruchomości lub progu dochodów—nawet właściciele apartamentów wakacyjnych €50,000 muszą filingować.
Modelo 210 musi być filingowane podczas roku kalendarzowego (Styczeń 1 - Grudzień 31, następujący rok podatkowy). Typowe okno filingowe to Styczeń-Kwiecień. Opóźniony filing wynika w karach (typowo 5-20% podatku należnego).
Modelo 210 jest filingowane elektronicznie przez stronę internetową władz podatkowych Hispanji (agenciatributaria.es) lub przez reprezentanta fiskalnego (gestoría). Większość non-rezydentów używa reprezentantów fiskalnych aby uniknąć wymagań języka hiszpańskiego i upewnić się dokładny filing.
Uniepełnienie filingowego Modelo 210 wynika w automatycznych karach:
Dla non-rezydentów, władze podatkowe hispanji są dosyć agresywne w podążaniu zgodności biorąc pod uwagę ograniczoną obecność non-rezydentów w Hispanji. Non-filing w niektórych przypadkach został sądowo prześladowany.
Podsumowanie
Podatki non-resident w Hiszpanii reprezentują znaczące bieżące zobowiązania dla właścicieli nieruchomości poza Hispanją. Zrozumienie podatku dochodów wnioskowanych, opodatkowania wynajmu, podatku zysków kapitałowych, wymagań filingowych Modelo 210, i korzyści umów o unikaniu podwójnego opodatkowania jest niezbędne dla prawidłowego budżetowania i zgodności. Koszty filingowe poprzez reprezentanta fiskalnego, chociaż obowiązkowe, są rozsądne porównane do ryzyka nieposłuszeństwa. Dla inwestorów rozważających nieruchomości Hispanii, obciążenia podatkowe non-resident są znaczącymi bieżącymi kosztami które muszą być wliczone do zwrotów całkowitych inwestycji.
Skontaktuj się z doświadczonym reprezentantem fiskalnym aby upewnić się pełną zgodność i zoptymalizować strategie podatku w ramach dostępnych opcji legalne. Dla kupujących nieruchomości Hispanii, profesjonalna porada podatkowa zazwyczaj zwraca sie siebie poprzez zmniejszone obciążenia podatkowe i wykazane zgodności.