Som svensk fastighetsägare i Spanien måste du rapportera till både Skatteverket i Sverige (K-bilaga) och betala spansk fastighetsskatt (IBI). Du måste också deklarera eventuell hyresinkomst och rapportera kapitalvinster vid försäljning.
Skattesituation när man äger fastighet utomlands är ofta förvirrande för svenska köpare. Det finns både svenska och spanska skattekrav, och underlåtenhet att rapportera kan leda till böter och påföljdsränta. Denna guide går igenom alla skatteregleringar så att du kan hålla dig på rätt sida av lagen.
K-Bilaga: Rapportering av Utlandstillgångar till Skatteverket
K-bilaga är den viktigaste dokumentet för svenska fastighetsägare i Spanien. Det är en kontrolluppgift som du fyller i när du gör din årliga inkomstdeklaration hos Skatteverket. I K-bilagan rapporterar du alla dina utlandstillgångar, inklusive spanska fastigheter. Du anger fastighetens värde, adress, landsdel, när du förvärvade den och NIE-nummer. Värderingen du rapporterar ska baseras på marknadsvärde eller köpesumma, inte på spansk skattevärdering. K-bilagan måste lämnas varje år så länge du äger fastigheten. Underlåtenhet att rapportera kan resultera i höga böter: från 5 000 EUR upp till 50 procent av värdet av tillgångar som inte rapporterades. Du kan också åtala för skattebrott om du helt försummar rapporteringen under flera år. Det är absolut kritiskt att inte glömma denna rapportering.
IBI: Spansk Årlig Fastighetsskatt
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är Spaniens motsvarighet till fastighetsavgiften i Sverige. Det är en årlig skatt som du måste betala så länge du äger fastigheten. Skattesatsen varierar mellan 0,4-1,1 procent av fastighetens värderade värde beroende på kommun. Denna värdering är ofta lägre än marknadsvärdet, så faktisk skatt kan variera kraftigt. För en lägenhet värderad till 300 000 EUR kan IBI ligga mellan 1 200-3 300 EUR årligt. Du kan ibland få ett IBI-beslut från den lokala kommunen eller du kan själv registrera dig hos skattemyndigheten. Det är mycket viktigt att registrera dig för IBI omedelbar efter köpet då det kan skapa juridiska problem senare. Många fastighetsägare använder en lokal bokförare eller fastighetsmäklare för att betala IBI för dem. Betalningen görs vanligtvis två gånger per år i två halvor.
Hyresinkomster och Deklaration av Inkomst
Om du hyr ut din spanska fastighet till turister eller långtidsarrendatorer måste du deklarera denna inkomst både i Sverige och i Spanien. I Sverige rapporterar du hyresinkomsten på din inkomstdeklaration genom S-bilaga (företagsinkomst) eller om du är privatperson genom K-bilaga. Du kan dra av utgifter relaterade till fastigheten såsom hyresförvaltning, försäkringar, reparationer och del av bolåneränta. I Spanien måste du registrera dig hos skattemyndigheten som fastighetsägare med hyresinkomst och betala spansk inkomstskatt (IRPF) på hyresinkomsten. Den spanska skattesatsen för utlänningar är ofta högre än för spanska medborgare. Det är mycket viktigt att arkivera alla hyreskontrakt, betalningskvitton och utgiftsnotor för både spansk och svensk kontroll. Många uthyrare använder företag eller bokförare som hanterar allt administrativt arbete mot en procentsats av hyresinkomsten.
Kapitalvinster vid Försäljning
När du säljer din spanska fastighet måste du rapportera kapitalvinsten (skillnaden mellan köpesumman och försäljningssumman) till både Skatteverket i Sverige och de spanska skattemyndigheterna. I Sverige räknas detta som kapitalinkomst och beskattas enligt kapitalvinstbeskattning, normalt 20 procent av vinsten för privatperson. Du kan också få undantag eller lättnad om fastigheten klassificeras som primär bostad. I Spanien debiteras också kapitalvinstskatt på utlänningar, normalt omkring 19-45 procent beroende på hur länge du ägt fastigheten. Ju längre du äger den desto lägre blir skatten. Det är mycket viktigt att spara alla köpe- och försäljningsdokumenter samt dokumentation om alla investeringar du gjort i fastigheten (renovering, möbler etc.) för att korrekt beräkna kapitalvinsten. Ett tips är att anlita en bokförare redan vid köpet för att hålla ordning på all dokumentation.
IRNR och Registrering vid Spansk Skattemyndighet
IRNR (Identifikador de Recursos y Rendimientos) är ett nummer som tilldelat av de spanska skattemyndigheterna för att identifiera fastigheten för skattesyften. Du behöver inte själv ansöka om detta - det genereras automatiskt när du registrerar dig hos skattemyndigheten (Agencia Tributaria). Det är viktigt att få detta nummer eftersom du behöver det för att betala IBI och andra spanska skatter. Registreringen vid Agencia Tributaria görs normalt av din notarie när du genomför köpet, men det är en god ide att själv bekräfta att du är registrerad. Du kan kontrollera registreringen genom att besöka den lokala skattemyndigheten eller genom deras onlineportal med ditt NIE-nummer. En del fastighetsägare anlitar en lokal bokförare eller fastighetsmäklare för att hantera registreringen och all efterföljande skatterapportering.
Enkla Tips för Att Hålla Ordning på Skatter
För att undvika problem och böter är det kritiskt att hålla ordning på alla skatter. Här är några praktiska tips: Börja med att få ett NIE-nummer och registrera dig hos både spansk skattemyndighet och kommun för IBI-betalning direkt efter köpet. Spara alla köpe-, försäljnings- och reparationsdokument i en mapp eller digitalt. Använd en lokal bokförare eller fastighetsmäklare för att hantera spansk skatterapportering - detta kostar bara några hundra euro men sparar dig från att göra misstag. Rapportera till Skatteverket i Sverige varje år genom K-bilaga - glöm aldrig detta. Betala IBI prick och i tid för att undvika böter. Om du hyr ut fastigheten håll detaljerade register över inkomster och utgifter. Och sist men inte minst: konsultera en skattekonsult en gång per år för att säkerställa att du gör allt rätt både i Sverige och Spanien.
Sammanfattning
Skatt på spansk fastighet kan verka komplicerat, men med rätt förberedelser och professionell hjälp är det fullt hanterligt. Det viktigaste är att inte försumma rapportningen till Skatteverket och att hålla ordning på all dokumentation. Investerering i bra skattekonsultation betalar sig många gånger över genom att undvika böter och stora skatteklubbar senare.