Totala köpkostnader ligger normalt på 10-12 procent av köpesumman. För nybygge är det IVA (10 procent), för begagnad är det AJD (1,5-3 procent), plus notar, registrering och juridiska avgifter.
En av de största överraskningarna för många svenska köpare är de dolda kostnaderna vid bostadsköp i Spanien. Många tror att köpesumman är allt de behöver betala, men det finns faktiskt många tilläggskostnader som kan uppgå till 10-12 procent av köpesumman. Denna guide bryter ned alla kostnader så att du kan göra en realistisk budget.
IVA och AJD - De Största Kostnaderna
För nybyggen eller fastigheter sålda av utvecklare betalar du IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), vilket är spansk mervärdesskatt på 10 procent av köpesumman. Detta är ett obligatoriskt skatt som tillkommer automatiskt och betalas till den spanska staten. För begagnade fastigheter som säljs privat betalar du istället AJD (Acto Jurídico Documentado), vilket är en övergångsregistreringsavgift. AJD varierar mellan 1,5-3 procent beroende på kommun och marknadsvärde. I Valencia-regionen (där Costa Blanca ligger) ligger AJD på omkring 1,5 procent, men kan vara högre om kommun värderar fastigheten högre än köpesumman. Skillnaden mellan IVA och AJD är mycket viktig: vid köp av nybygge betalar du alltid IVA oavsett verkligt värde. Vid köp av begagnad betalar du AJD som kan vara något lägre. Din juridiska rådgivare kan hjälpa dig att förstå vilken taxa som gäller i ditt specifika fall.
Notar- och Registreringsavgifter
I Spanien måste all fastighetsöverföring registreras av en officiell notarie (notario). Notarien är en oberoende juridisk expert som säkerställer att både köpare och säljare är legitima och att fastigheten är fri från belastningar. Notariearvoden ligger normalt på 1-1,5 procent av köpesumman, oftast omkring 3 000-5 000 EUR för en genomsnittlig bostad. Registreringsavgiften hos Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) ligger normalt på 0,5-1 procent av köpesumman, ungefär 1 500-3 000 EUR. Tillsammans utgör notar- och registreringsavgifter omkring 1,5-2,5 procent av köpesumman. Dessa avgifter varierar beroende på regionen och fastighetstyp. Din notarie kan ge dig en exakt offert innan köpet slutförs. Det är viktigt att notera att notarien inte är en service utan en juridisk myndighet, så avgiften är standard och kan inte förhandlas.
Juridiska och Konsultarvoden
Om du anlitar en spansk advokat eller juridisk konsult för att hjälpa till med köpeprocessen ligger detta kostnad normalt på 1 000-3 000 EUR beroende på komplexitet. Många svenska köpare föredrar att anlita en advokat som talar svenska eller engelska, vilket kan göra det något dyrare. En skattekonsult eller bokföringsbyrå kan också behövas för att hantera spanska skattekrav och rapportering, vilket kan kosta 500-1 500 EUR. Om du också behöver hjälp med Swedish Skatteverket-rapportering kan detta tillkommer ytterligare 300-500 EUR. Det är viktigt att budgetera för dessa tjänster då de är nästan obligatoriska för en smidig köpeprocess. Bra juridisk rådgivning är väl värt pengarna då den kan spara dig från dyra misstag senare.
Övriga Fastighetsrelaterade Kostnader
Förutom själva köpkostnaderna finns det flera andra utgifter relaterade till fastighetsägande. Hembesiktning (inspección técnica) kostar normalt 300-500 EUR och rekommenderas starkt. Fastighetsförsäkring (seguro de hogar) kostar omkring 200-400 EUR per år beroende på fastighetsvärde och skyddsnivå. Fastighetsskatten IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är en årlig skatt som varierar mellan 0,4-1,1 procent av fastighetens värderade värde, alltså omkring 1 000-5 000 EUR årligen för en medelprisad lägenhet. Om fastigheten är del av ett bostadsrätt betalar du också gemensamma utgifter (cuota de comunidad) som normalt ligger mellan 100-300 EUR per månad. Dessa löpande kostnader är viktiga att budgetera för vid långsiktigt ägande av fastigheten.
Kostnadsexempel: 300 000 EUR Lägenhet
Låt oss ta ett konkret exempel. Du köper en nybyggd lägenhet för 300 000 EUR. Här är ungefär kostnaderna: IVA 30 000 EUR (10 procent), notar- och registreringsavgifter omkring 6 000 EUR (2 procent), juridiska avgifter omkring 2 000 EUR, hembesiktning omkring 400 EUR. Totalt additionella kostnader blir omkring 38 400 EUR, vilket är 12,8 procent av köpesumman. För samma lägenhet som begagnad skulle AJD vara omkring 4 500 EUR istället för IVA, notar och registrering omkring 6 000 EUR, juridiska avgifter omkring 1 500 EUR. Totala kostnader omkring 12 000 EUR, vilket är 4 procent av köpesumman. Detta visar varför nybyggen är dyrare att köpa från kostnadsperspektiv men ofta erbjuder andra fördelar. Dessa siffror är ungefärliga och kan variera beroende på kommun och Bank.
Finansieringsrelaterade Kostnader
Om du behöver bolånefinansiering finns det ytterligare kostnader. Låneansökningsavgift från bank ligger normalt på 300-600 EUR. Värderingsrapport av fastigheten kostar omkring 300-500 EUR och är obligatorisk för bolåntagning. Juridiska avgifter för bolånedokument ligger normalt på 300-600 EUR. Försäkring för bolånet (seguro de amortización) kostar ungefär 0,3-0,5 procent av lånebeloppet per år. För en lånebeloppet på 200 000 EUR motsvarar detta omkring 600-1 000 EUR årligt. Tillsammans kan finansieringskostnaderna uppgå till omkring 2 000-3 000 EUR initialt, plus löpande årskostnader. Många bankers räntesatser inkluderar redan dessa kostnader, så det är viktigt att jämföra totala månadsuppgifter snarare än bara räntesatsen.
Sammanfattning
Det är kritiskt att helt förstå alla kostnader innan du binder dig till ett köp. En god tumregel är att budgetera 10-12 procent extra utöver köpesumman för en nybyggd fastighet, och 3-5 procent för en begagnad. Att anlita en erfaren juridisk rådgivare som kan förklara alla kostnader är en väl värd investering.