För att köpa bostad i Spanien som svensk behövs: NIE-nummer, bankfinansering, juridisk rådgivning, och registrering hos Skatteverket i Sverige. Processen tar 2-4 månader från beslutet att köpa till färdigt köpe.
Att köpa fastighet i Spanien som svensk är en betydande investering som kräver noggrann planering och kunskap om både spanska och svenska regler. Denna guide tar dig genom alla steg från förberedelser till färdigt köpe, och hanterar också det viktiga regelverket kring Skatteverkets k-bilaga och rapportering av utlandstillgångar.
Förberedelser och Juridisk Rådgivning
Det första steget är att anlita en kompetent juridisk rådgivare som är van vid att arbeta med svenska köpare. En spansk advokat (abogado) som talar svenska eller engelska är nästan obligatorisk. Denna rådgivare bör kunna hjälpa dig att förstå spansk fastighetslag, skatteregleringar och kontraktsvillkor. Du behöver också en oberoende ekonomisk rådgivare som kan förklara alla kostnader och skatteimplikationer. Det är viktigt att inte förlita sig enbart på mäklarens information då det kan finnas intressekonflikter. Din rådgivare bör också kunna tillhandahålla information om fastighetsavgifter, försäkringar och eventuella gemensamma utgifter om det är lägenhet i bostadsrätt.
NIE-Nummer och Identifikation
För att kunna köpa fastighet i Spanien behöver du ett NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero), som är en skatteidentifikationsnummer för utlänningar. Du kan ansöka om detta på den närmaste spanska konsulaten före du reser, eller på plats hos den lokala polismyndigheten (Policia Nacional) eller skattemyndigheten. Processen är normalt snabb och kostar inte något. Du behöver din svenska pass och ett formulär som du kan få från konsulatet eller polisen. Det är också viktigt att öppna ett spanskt bankkonto, vilket många banker nu kräver ett NIE-nummer för. Ett spanskt bankkonto är praktiskt för att betala fastighetsskatten (IBI) och eventuella gemensamma utgifter (cuota de comunidad).
Finansiering och Bolånprocessen
De flesta svenska köpare behöver bolånefinansiering. Du kan få bolån från en svensk bank som SEB, Nordea eller Handelsbanken, eller från en spansk bank. Svenska banker erbjuder ofta bättre villkor för EU-medborgare. Du behöver normalt en insats på 20-30 procent av köpesumman och måste kunna visa dokumenterad inkomst. Spanska banker begär ofta samma insats men kan ha strängare krav på inkomstdokumentation. Lånevillkoren är vanligtvis 15-30 år med räntesatser mellan 3,5-5 procent. Det är viktigt att låta en oberoende mäklare jämföra villkoren från olika banker innan du binder dig. En del utvecklare erbjuder också övergångsfinansiering eller finansieringsalternativ som kan hjälpa dig om försäljningen av din gamla bostad inte är synkroniserad med köpet av den nya.
Köpeprocessen och Kontraktssignering
Köpeprocessen i Spanien börjar normalt med en preliminär köpöverenskommelse (promesa de compraventa) eller ett officiellt kontrakt (contrato de compra venta). Vid köp på ritning eller av nybygge skriver du ett bindande kontrakt med betalningsplan. Normalt betalar du en reservation på 3 000-10 000 EUR för att reservera fastigheten. Sedan följs flera betalningar under byggnationen eller före överlåtelsen. Det slutliga köpet genomförs hos notarien (notario) som är en officiell person som löser alla juridiska och finansiella aspekter av transaktionen. Notarien kollar att fastigheten är fri från belastningar, registrerar de nya ägarrättigheterna och samlar in alla nödvändiga dokument. Processen vid notarien tar normalt någon timme och du behöver vara fysiskt närvarande för att underteckna dokumenten.
Kostnader och Skatteaspekter
De totala köpkostnaderna ligger normalt på 10-12 procent av köpesumman. Detta inkluderar IVA (mervärdesskatt, 10 procent för nybygge), AJD (övergångsregistreringsavgift, 1,5-3 procent för begagnade), notar- och registreringsavgifter (cirka 1 procent), och juridiska avgifter. För svenska köpare är det särskilt viktigt att rapportera köpet till Skatteverket genom K-bilaga (kontrolluppgift för utlandstillgångar). Du måste också registrera din fastighet hos Skatteverket för att betala den årliga fastighetsskatten korrekt. Enligt spansk lag måste du också betala årlig fastighetsskatt (IBI) som ligger mellan 0,4-1,1 procent av fastighetens värde beroende på kommun och värdering. Det är viktigt att budgetera för dessa kostnader på förhand.
Registrering och Rapportering till Skatteverket
Efter köpet måste du registrera fastigheten hos den spanska fastighetsmyndigheten (Registro de la Propiedad) vilket din notarie normalt hanterar. Som svensk medborgare måste du också rapportera denna utlandstillgång till Skatteverket i Sverige. Detta görs genom K-bilaga (inkomstdeklarationen) med information om fastighetens värde, adress och NIE-nummer. Du måste också registrera dig hos det spanska skattekontoret för att betala årlig fastighetsskatt. Många svenska köpare använder en bokföringsbyrå eller skattekonsult för att hantera detta. Det är viktigt att inte glömma denna rapportering då det kan leda till böter. Om fastigheten ökar i värde och du senare säljer måste du rapportera kapitalvinsten både i Sverige (genom Skatteverket) och i Spanien.
Sammanfattning
Att köpa bostad i Spanien som svensk kräver tid, planering och professionell hjälp, men det är helt genomförbart. Med rätt juridisk och ekonomisk rådgivning samt grundlig förståelse för både spanska och svenska regler kan du göra en framgångsrik investering. Börja redan idag med att kontakta en erfaren juridisk rådgivare och samla in information om de områden som intresserar dig.