Att Köpa Bostad i Spanien Som Svensk — En Komplett Vägledning
Att köpa bostad i Spanien som svensk kan verka invecklat, men med rätt förberedelser och kunskap går processen överraskande smidigt. Den största skillnaden mot Sverige är att du behöver ett NIE-nummer, måste rapportera till Skatteverket och att den juridiska processen är annorlunda än vad du är van vid. I denna guide tar vi dig genom varje steg i köpprocessen.
Steg 1: Få Ditt NIE-Nummer
Det första du behöver göra innan du kan köpa bostad i Spanien är att skaffa ett NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero). Det är din spanska skatteid och fungerar ungefär som personnummer i Sverige. Du får det från den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria).
Du kan ansöka på två sätt:
- I person på Agencia Tributaria på Costa Blanca (enklast är att gå till kontoret i Torrevieja eller Alicante)
- Via en spansk advokat eller gestoría (administrativt bistånd)
Hämta ditt pass, ett ifyllt formulär EX-15 och förbered dig på att vänta några timmar. Du får ditt NIE-nummer samma dag. Många svenska advokater på Costa Blanca kan ordna detta för dig, vilket kan spara dig tid och besvär.
Steg 2: Hitta Rätt Juridisk Hjälp på Svenska
Det är absolut värt att investera i en kompetent spansk advokat eller gestoría som talar svenska eller engelska. Många gamla Stockholmare på Costa Blanca rekommenderar att välja en lokal expert snarare än att försöka genomföra allt på egen hand. Advokatens kostnad är vanligtvis mellan €600-1500 beroende på fastighetens värde och komplexitet.
En bra advokat hjälper dig med:
- Granskning av titulo (äganderättshandlingen)
- Granskningar av kommunala och skatteskulder
- Verifikation av IVA-status (nybyggen vs begagnade)
- Köpeavtalet (contrato de compraventa)
- Registrering på Propiedad
Steg 3: Förstå De Juridiska Dokumenten
Den spanska bostadsköpsprocessen använder termen "escritura" för äganderättshandlingen. Detta liknar svenska lagfarter men är mer omfattande. Escrituren är det juridiska dokument som registreras på Registro de Propiedad (motsvarar Lantmäteriet i Sverige).
Innan du signerar escrituren måste du säkerställa att:
- Säljaren är den juridiska ägaren enligt Registro
- Det finns inga hypotekskrav (cargas) på fastigheten
- Kommunen bekräftar att byggandet var lagligt (licencia de obra)
- IBI-skatten är betald (motsvarar svenska fastighetsavgiften)
- Om det är en nybyggen, att IVA redan är betald eller kommer att dras av
Steg 4: Kostnader Och Skatter Vid Köp
Här är en realistisk kostnadsöversikt för att köpa en villa för €250 000 (cirka 2,7 miljoner SEK):
- Överlåtelsetax (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 7-10% (€17 500-25 000) — DOCK bara på begagnade. Nybyggen betalar IVA på 10% istället
- Advokat: €1000
- Gestoría (skattebyrå): €500
- Bankhypotekskostnad: €500-1000
- Registrering (Registro de Propiedad): €200-300
- Energicertifikat: €150
- Bank- och försäkringsomkostnader: €500
Totala transaktionskostnader: €20 350-28 300 (cirka 220 000-300 000 SEK). Det är betydligt mindre än i Sverige, där motsvarande kostnader ofta ligger på 10-12% av köpeskillingen.
Steg 5: Rapportering Till Skatteverket I Sverige
Som svensk måste du rapportera den spanska fastigheten till svenska Skatteverket. Det finns två viktiga obligationer:
Utflyttning och ändring av skattedomicil: Om du flyttar till Spanien och planerar att bo där mer än 183 dagar per år, måste du anmäla utflyttning till Skatteverket. Din svenska skattsituation ändras.
Utlandskatten (ISK): Om du behåller Sverige som skattedomicil men köper en fastighet i Spanien för att hyra ut eller spekulera i, rapporteras värdestegringen genom svenska ISK-skatten (20%).
Värderingsöversyn: Du måste deklarera värdestegringen på din spanska fastighet. Kontakta en svensk skatterådgivare för att säkerställa att du gör detta korrekt.
Steg 6: Svenska Banker Och Bolånefinansiering
SBAB och Skandia erbjuder båda bolånefinansiering för fastigheter i Spanien, men det är inte alltid den enklaste vägen. Många svenska investerare hittar bättre villkor genom spanska banker som förstår den svenska marknaden.
Några alternativ:
- SBAB: Erbjuder lån på spanska fastigheter upp till 70-75% LTV
- Skandia: Privatekonomi och investeringslån för spanska fastigheter
- Lokala spanska banker: IberCaja, Banco Sabadell — ofta bättre villkor om du bor i Spanien
Låntagning är normalt enklare än i Sverige eftersom du redan har español NIE och kan etablera spanska kredithistorik relativt snabbt.
Jämförelse: Köpa I Stockholm Vs. Costa Blanca
För ungefär 4,5 miljoner SEK (motsvarar en tvårums lägenhet i Södermalm, Stockholm) kan du köpa en fullständig villa med 3 sovrum, pool och garage i Torrevieja, Costa Blanca.
Här är en fullständig jämförelse av köpkostnaderna:
- Stockholm (tvåa i Södermalm): 4,5 M SEK + 12% transaktionskostnader = cirka 5,04 M SEK totalt
- Costa Blanca (villa med pool): 2,7 M SEK + 8% transaktionskostnader = cirka 2,92 M SEK totalt
- Besparingar: 2,12 M SEK (42% mindre)
Även årsvärdena är drastiskt olika: en villa på Costa Blanca kostar €150-200/år i IBI (motsvarar fastighetsavgift), medans motsvarande i Stockholm ligger på €3000+.
Vanliga Misstag Som Svenska Köpare Gör
Misstag 1: Att tro att man kan köpa utan NIE-nummer — Du MÅSTE ha det. Det är lagligt obligatoriskt.
Misstag 2: Att inte granska IBI och gemensam avgift (cuota). Många överskattar dessa kostnader i förvägen. Kontrollera alltid aktuella betalningar innan du köper.
Misstag 3: Att inte skicka in rätt skatteformulär i Sverige. Kontakta Skatteverket innan köpet för att förstå dina rapporteringsplikt.
Misstag 4: Att välja en billig advokat. Spara inte pengar på juridisk hjälp — en bra advokat kostar lite men sparar dig mycket genom att identifiera problem innan de blir dyra.
Misstag 5: Att inte förstå IVA vs överlåtelsetax. Nybyggen betalar 10% IVA, begagnat betalar 7-10% överlåtelsetax. Det är en stor skillnad på köpeskillingen.
Praktiska Tips För Lyckat Köp
1. Börja med ett hembesök med en svensk-talande fastighetsmäklare — De flesta större orter på Costa Blanca har svenska agenter.
2. Genomför en fastighetsinspektion — Svenska inspektörer finns inte i Spanien, men en lokal expert kan göra det. Kostar €300-500.
3. Förstå gemensam avgift innan du köper. En lägenhet med €80/månad i gemensam avgift är vanlig. En villa utan gemensam avgift är billigare i drift.
4. Planera för att bo i minst 5 år — Köpkostnaderna är höga, så du behöver ett långsiktigt perspektiv.
5. Skaffa en spansk bankkonto. Det underlättar allt från hyresinkasso till betalning av IBI och försäkringar.
Slutsats
Att köpa bostad i Spanien som svensk är helt möjligt och långt enklare än många tror — men det kräver rätt förberedelser. Investera i en bra advokat, förstå din svenska skattsituation, och ta din tid med att välja rätt fastighet. Tusentals svenska familjer har gjort denna övergång framgångsrikt, och du kan också det.