Vad är hyresavkastning?
Hyresavkastning (eller rental yield) är den årliga hyresintäkt du får från din fastighet, uttryckt som en procentsats av fastighetens köpvärde.
Formel: Årlig hyresintäkt ÷ Fastighetskostnad = Hyresavkastning i procent
Exempel: En fastighet som kostar 300 000 euro och ger 15 000 euro i årlig hyra = 5 procent hyresavkastning
Brutto vs netto hyresavkastning
Brutto hyresavkastning
Brutto är hyran utan att dra av några kostnader.
Formel: Årlig hyresintäkt ÷ Fastighetskostnad × 100
Exempel: 15 000 euro hyra ÷ 300 000 euro kostnad = 5 procent brutto
Netto hyresavkastning
Netto är hyran efter att alla kostnader dragits av.
Formel: (Årlig hyra - Årliga kostnader) ÷ Fastighetskostnad × 100
Exempel: (15 000 euro - 5 000 euro kostnader) ÷ 300 000 euro = 3,3 procent netto
Hyresintäkt på Costa Blanca
Genomsnittlig hyra per månad
- 1-sovrum lägenhet: 600-800 euro per månad (turism), 400-600 euro (långtid)
- 2-sovrum lägenhet: 1000-1500 euro per månad (turism), 600-900 euro (långtid)
- 3-sovrum lägenhet: 1500-2500 euro per månad (turism), 900-1300 euro (långtid)
- 2-sovrum villa: 1500-2500 euro per månad (turism), 700-1100 euro (långtid)
- 3-sovrum villa: 2500-4000 euro per månad (turism), 1200-1800 euro (långtid)
Turismuthyrning (Airbnb): Högre dagspriser men ostadig inkomst
Långtidsuthyrning: Lägre priser men stabil inkomst
Kostnader för fastigheter i Spanien
Årliga driftskostnader
El (elektricitet): 1200-2000 euro per år
Vatten och avlopp: 250-500 euro per år
Gas (om tillämplig): 300-600 euro per år
Internet och telefon: 300-600 euro per år
Gemensam taxa (för lägenheter): 1000-3000 euro per år beroende på område och faciliteter
Fastighetsförsäkring: 200-500 euro per år
Underhåll och reparation: 500-2000 euro per år (räkna med omkring 1 procent av fastighetsvärdet)
Månadlig möbleringsuppdatering
Om du hyr via Airbnb behöver du möbler och utrusning:
- Möbler och möblering utgifter: 5000-15000 euro initial
- Uppdateringar och reparation: 500-1000 euro per år
Mäklare- och förvaltningsavgifter
- Mäklare för uthyrning: 5-15 procent av hyran (för kortidsuthyrning)
- Fastighetsförvaltning: 8-12 procent av hyran (för långtidsuthyrning)
- Turismregisrering: Kan finnas avgift för att registrera som turismuthyrning
Skatter på hyresintäkt
- Inkomstskattedeklaration: Du måste rapportera hyresintäkt till skatteverket
- IRPF-skatt: Inkomstskatten på hyra varierar från 19-45 procent (progressiv)
- IVA: Om du är mäklare/företagare kan IVA (momsen) på 21 procent gälla
Exempel: Kalkyl för 2-sovrum lägenhet
Scenario 1: Turismuthyrning via Airbnb
Fastighetens kostnad: 300 000 euro
Hyresintäkt:
- Hyra per natt: 100 euro
- Bokat 200 dagar per år
- Årsintäkt: 100 × 200 = 20 000 euro
Kostnader:
- Gemensam taxa: 1500 euro
- El/vatten/gas: 1500 euro
- Internet: 300 euro
- Försäkring: 300 euro
- Underhåll: 1000 euro
- Möbleringsuppdatering: 1000 euro
- Mäklare (10 procent): 2000 euro
- Totala kostnader: 7600 euro
Nettoinkomst före skatt: 20 000 - 7600 = 12 400 euro
IRPF-skatt (ca 25 procent): -3100 euro
Nettoinkomst efter skatt: 12 400 - 3100 = 9 300 euro per år
Avkastning: 9 300 ÷ 300 000 = 3,1 procent efter skatt
Scenario 2: Långtidsuthyrning
Fastighetens kostnad: 300 000 euro
Hyresintäkt:
- Månadshyra: 700 euro
- Årsintäkt: 700 × 12 = 8 400 euro
Kostnader:
- Gemensam taxa: 1500 euro
- El/vatten/gas: 1500 euro
- Internet: 300 euro
- Försäkring: 300 euro
- Underhåll: 1000 euro
- Fastighetsförvaltning (10 procent): 840 euro
- Totala kostnader: 5440 euro
Nettoinkomst före skatt: 8 400 - 5440 = 2 960 euro
IRPF-skatt (ca 25 procent): -740 euro
Nettoinkomst efter skatt: 2 960 - 740 = 2 220 euro per år
Avkastning: 2 220 ÷ 300 000 = 0,74 procent efter skatt
Värdestegring vs hyresintäkt
Två olika vägar för avkastning:
Hyresintäkt (årlig inkomst)
- Turbulens men låg (0,5-3 procent netto)
- Kräver arbete och förvaltning
- Skattbar årligen
Värdestegring (långsiktig vinst)
- Högre potential (4-8 procent årlig på Costa Blanca)
- Betalt endast när du säljer
- Skatt på kapitalvinst gäller vid försäljning
Kombination: De flesta investerare kombinerar både hyra (årlig intäkt) och värdestegring (långsiktig vinst).
Faktorer som påverkar hyresavkastning
Läge
- Nära strand = högre hyra
- Tyst område = kan vara lägre hyra men stabila hyresgäster
- Nära internationella skolor = högre hyra för familjer
Fastighetsstandard
- Moderna fastigheter = högre hyra
- Gamla fastigheter = lägre hyra men billigare att köpa
- Möblering = direkt påverkar hyra
Utbud och efterfrågan
- Högt utbud av fastigheter = lägre hyra
- Höga turister = högre hyra
- Säsongsvariationer = prisvariationer
Investerar strategi rekommendationer
För passiv inkomst: Köp modern lägenhet nära strand för turismuthyrning
För långsiktig värdestegring: Köp undervärderad fastighet i områden på vägen upp (som Guardamar)
För balans: Köp lägenhet för både hyresuthyrning och potentiell värdestegring
Verktyg för att beräkna avkastning
Använd denna enkel kalkylator:
- Ange fastighetskostnad
- Ange genomsnittlig månadlig hyra
- Ange årliga driftskostnader (el, vatten, etc)
- Ange förvaltningsavgif (om tillämplig)
- Subtrahera allt från bruttohyran
- Dela nettot med fastighetskostnaden
- Multiplicera med 100 för procent
Sammanfattning
Hyresavkastning på Costa Blanca är generellt låg (0,5-3 procent efter skatt för långtidsuthyrning, 2-5 procent för turismuthyrning) men många investerare accepterar detta för värdestegringen. Den bästa strategin är ofta att kombinera hyresintäkt för årlig inkomst med värdestegring för långsiktig vinn. Med rätt kalkyl och planering kan en fastighets investering på Costa Blanca ge både inkomst och värdestegring.