Sprzedawca nie-rezydent: 19% podatek (UE, np. Polak) lub 24% (nie-UE, np. Brytyjczyk post-Brexit). Kupujący retencje 3% całej ceny. Plusvalia municypalny ~3% od aprecjacji. PRZYKŁAD: Dom EUR 300k zakupiony EUR 200k, sprzedany EUR 300k (EUR 100k zysk). Podatek: EUR 19,000-24,000. Retencja: EUR 9,000. Plusvalia: EUR 600-1,500. RAZEM: EUR 28,600-34,500 podatków. = 28-35% zysku idzie na podatki!
Sprzedaż domu w Hiszpanii to kompleks podatkowo. System wyróżnia nie-rezydentów z różnymi stawkami podatku, dodaje obowiązkową 3% retencję kupującego, oraz lokalny Plusvalia podatek na aprecjację ziemi. Trzeba planować!
Stawki podatku - nie-rezydent
UE (Polska, Niemcy, Francja, itd): 19% podatek na zyski.
Nie-UE (UK post-Brexit, USA, Australia, itd): 24% podatek na zyski.
Dom EUR 100k zysku: EUR 19,000 (UE) lub EUR 24,000 (nie-UE). EUR 5,000 różnica za obywatelstwo!
Jak obliczyć zysk
Zysk = cena sprzedaży - cena zakupu - kosztów. PRZYKŁAD:
Zakupu: EUR 250,000 Koszty nabycia (notariusz, podatki): EUR 20,000 Renovacja (dokumenty!): EUR 35,000 Baza kosztów: EUR 305,000
Sprzedaż: EUR 350,000 Komisja agenta: EUR 10,500 (3%) Cena netto: EUR 339,500
Zysk: EUR 339,500 - EUR 305,000 = EUR 34,500 Podatek (19%): EUR 6,555
3% Retencja kupującego - WAŻNE!
Obowiązkowy system: Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży dla podatków. DOM EUR 300,000 sprzedaży = kupujący retencje EUR 9,000. Sprzedawca otrzyma EUR 291,000 (nie EUR 300,000!). Ta EUR 9,000 idzie bezpośrednio do urzędu skarbowego. Gdy rozliczysz podatki: jeśli podatek rzeczywisty EUR 6,000, otrzymasz EUR 3,000 zwrotu. Jeśli EUR 10,000 podatek: powinieneś EUR 1,000.
Plusvalia: Gminny podatek od aprecjacji
DODATKOWY podatek! Każde miasto ma swój Plusvalia (2-4%). Nie możesz go uniknąć. Twoja gmina Alicante: 3% od teoretycznej aprecjacji gruntów przez lata właścicielstwa.
DOM EUR 300,000 (zemi wartość: EUR 120,000), trzymany 5 lat, aprecjacja 2%/rok:
Teoretyczna aprecjacja: EUR 120,000 × 2% × 5 lat = EUR 12,000 Plusvalia (3% rate): EUR 360
Typowo: EUR 300-1,500 Plusvalia dla Costa Blanca domów.
PEŁNY PRZYKŁAD: DOM EUR 300k
Scenariusz: Zakupiony 2018 za EUR 250k, sprzedany 2026 za EUR 300k (EU obywatel, Polak). Rejestracja nie-rezydent.
Koszty nabycia: EUR 25,000 (10%) Baza kosztów: EUR 275,000 Sprzedaż cena: EUR 300,000 Agent komisja: EUR 9,000 (3%) Netto sprzedaż: EUR 291,000
Zysk: EUR 291,000 - EUR 275,000 = EUR 16,000
Podatek (19% UE): EUR 16,000 × 19% = EUR 3,040
Retencja kupującego (3%): EUR 300,000 × 3% = EUR 9,000
Plusvalia gminny: ~EUR 600
RAZEM opodatkowanie: EUR 3,040 + EUR 600 = EUR 3,640
Retencja vs podatek: EUR 9,000 retencja > EUR 3,640 rzeczywisty podatek = zwrot EUR 5,360!
Netto sprzedawca: EUR 291,000 + EUR 5,360 zwrot - EUR 9,000 Plusvalia = EUR 287,360
Sprzedano EUR 300,000, otrzymano EUR 287,360. = 95.8% netto!
Planowanie i rozliczanie
1) 6 miesięcy PRZED sprzedażą: zatrudnij księgowego (gestor) - EUR 800-1,500 2) Zbierz dokumenty: zakupu, renovacji, nabycia 3) Oblicz podatek 4) Plan płatności 5) Po sprzedaży: złóż deklarację podatkową w ciągu roku
Podsumowanie
Podatki od sprzedaży w Hiszpanii są wymierne: 19-24% na zyski, + 3% retencja kupującego (zwracana jeśli mniejszy podatek), + Plusvalia ~3%. Planowanie i dobry księgowy oszczędzą EUR 5,000-10,000. Zawsze rozlicz się - niepłacenie to duża grzywna!