Icke-bosatta fastighetssäljare i Spanien står inför **19% kapitalvinstskatt för EU-medborgare, 24% för icke-EU-medborgare**, beräknat på vinsten (försäljningspris minus inköpspris och avdrag). Köpare håller kvar **3% av försäljningsintäkter** för skattebetalning. Bosatta står inför progressiva satser (19-26%) plus kommunal Plusvalia-skatt. Strategisk tidpunkt och bosättningsstatus påverkar väsentligt slutlig skatteskuld.
Att sälja en Costa Blanca-fastighet utlöser komplex spansk kapitalvinstbeskattning som ofta överraskar icke-bosatta säljare, särskilt de som är omedvetna om Spaniens obligatoriska 3% köparinnehållningssystem och kommunal Plusvalia-skatter skiktade på toppen av nationell vinstskatter. Skattesystemet differentierar skarpt mellan bosatta och icke-bosatta säljare, med icke-bosatta som står inför platt 19-24% kapitalvinststersatser jämfört med bosatta progressiv satser, och båda står inför ytterligare 'värdökning skatt' (Plusvalia kommunal skatt) som gäller oavsett bosättning. För en icke-bostad som säljer en €300 000 Costa Blanca-fastighet inköpt för €200 000 för fem år sedan, är €100 000-vinsten föremål för 19-24% kapitalvinst skatt (€19 000-24 000), plus 3% köparinnehållning på totalt försäljningspris (€9 000), plus kommunal Plusvalia-skatt (vanligtvis €800-2 000 beroende på kommunala satser och fastighetsappreciation), vilket resulterar i total skatteskuld på €28 000-35 000 från €100 000-vinst—ungefär 28-35% effektiv skattesats på vinst. Att förstå kapitalvinstbeskattning är kritisk för säljare som överväger utgångstrategier, tidsegenskaper och beräkning av nettointäkter. Den här guiden ger omfattande täckning av kapitalvinstberäkning, icke-bosatta kontra bosatta behandling, 3% innhållningssystem, Plusvalia kommunal skatter och strategiska överväganden för att optimera skatteresultat.
Kapitalvinstskattgrunderna: Icke-bosatta och bosatta satser
Spanien differentierar mellan EU/EEA-medborgare och icke-EU-utländare i kapitalvinstbeskattning, med EU-medborgare som får mer gynnsam behandling. En fransk, tysk eller italiensk medborgare (EU-medlemmar) som säljer spansk fastighet står inför en platt 19% kapitalvinst skattesats på vinsten. En brittisk medborgare (post-Brexit, nu behandlad som icke-EU) eller en amerikansk, kanadensisk eller australiensisk medborgare står inför 24% kapitalvinst skattesats. Denna distinktion, medan explicit i spansk lag, är kontroversiell—den behandlar EU-medborgare gynsammare än andra utvecklade-nation medborgare, potentiellt kränkande Spaniens internationella fördragsförpliktelser i vissa fall. Spanien behåller dock denna differentiering baserad på EU-fördrags avsättningar som tillåter preferentiell behandling för EU-medborgare.
För bosatta är kapitalvinster från fastigheter föremål för progressiv inkomstskattsatser beroende på innehavtid: 1-3 år innehavt: 25% platt sats. 3-5 år innehavt: 23% platt sats. 5+ år innehavt: 19% platt sats. Denna struktur incitamenter långsiktiga ägarskap: en bosatt som håller en fastighet för 6+ år fördelar från 19%-satsen, identisk till den icke-bosatta EU-satsen.
3% köparinnehållningssystem: Hur det fungerar finansiellt
Spaniens mest distinkta kapitalvinst skattemekanisme är 3% obligatorisk innehållning (retención) system, där fastighetskäparen behåller 3% av totalt försäljningspris för kapitalvinst skattebetalning på säljares vägnar. Detta system fungerar oberoende av köparbetalad fastighetsöverföringsskatt (ITP)—3% innehållningen är en separat innehållning specifikt för kapitalvinstbeskattning.
Mekanikern: om en fastighet säljer för €400 000, behåller köparen omedelbar €12 000 (3% av €400 000) från försäljningsintäkterna, överförande detta belopp direkt till spansk skattemyndighet (AEAT). Säljaren får €388 000 i intäkter, med €12 000 innhållet för skatter. Köparen, inte säljaren, överför det innhållna beloppet till AEAT.
Detta skapar väsentlig kontantkurseffekt—säljare måste budgetera för att få endast 97% av nominell försäljningspriser. För en säljare som förväntar att netto €400 000 från en fastighetsförsäljning, är den faktiska mottagna kontanten €388 000, med €12 000 innhållet. Det innhållna 3%-talet är krediteradt mot säljares faktiska kapitalvinst skatteskuld.
Plusvalia kommunal skatt: Spaniens värdökning skatt på fastighetsförsäljning
Plusvalia (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana—Skatt på värdökning på urbana fastigheter) är en kommunal skatt levigd av lokala råd på fastighetsförsäljning, separat från nationell kapitalvinst skatt. Plusvalia tillämpas på försäljning av urbana fastigheter (hus, lägenheter, kommersiella byggnader) i kommuner, inte på landsbygdsfastigheter.
När en fastighet säljs, bedömer kommunen där fastigheten är lokaliserad fastighetens uppskattning under ägarperioden och införa Plusvalia-skatt på 'värdökning'-delen av vinsten. Skatten gäller oavsett om fastigheten faktiskt apprecierad—det är baserad på en formel beräknande 'teoretisk' appreciering. Viktigt, både bosatta och icke-bosatta är föremål för Plusvalia; det kan inte undvikas genom bosättningsstatus.
Plusvalia-satserna varierar enligt kommun: typiska satser i Costa Blanca-kommuner sträcker från 2.4% till 3.6% av beräknad värdökning, med vissa kommuner som når 4-5%. En kommun kan beskatta 'värdökningen' med 3.5% över 5-årigt ägarskap.
Plusvalia-beräkningen är komplex: kommuner använder lagstadgade formler som uppskatta fastighetsappreciation utan att kräva faktisk dokumentation av vinsten. Detta betyder att en fastighet inköpt för €200 000 och säljer för €200 000 (ingen faktisk vinst) kan fortfarande häva Plusvalia om kommunens apprecieringsformel förutsätter fastighetsvärdestigning under innehavtperioden.
Praktisk beräkningsexempel: Icke-bostad som säljer €300k fastighet
Betrakta en icke-bostad EU-medborgare (tysk, fransk eller italiensk) som inköpte en Costa Blanca-lägenhet 2018 och säljer 2026.
Ägarskap: 8 år (2018-2026)—innhållet längre än 5 år, men innehavtid är relevant för bosatta, inte icke-bosatta.
Netto säljsintäkter: €300 000 - €3 040 (kapitalvinst skatt) - €576 (Plusvalia) - €9 000 (3% innehållning) - €9 000 (agentkommission) = €278 384 i faktisk kontant till säljare.
Effektiv skattesats på vinst: €12 616 skatt på €16 000 vinst = 78.8% effektiv skattesats (total skattebörda som procent av faktisk vinst).
Sammanfattning
Kapitalvinstbeskattning i Spanien presenterar komplex men hanterbar utmaningar för fastighetsäljare, med noggrann planering väsentligt minskar skatteansvar. Icke-bosatta som säljer Costa Blanca-fastigheter står inför ett multi-skikt skattesystem: 19% nationell kapitalvinst skatt (EU-medborgare) eller 24% (icke-EU), 3% obligatorisk köparinnehållning och kommunal Plusvalia-skatter, kombinerar för att skapa 20-35% effektiv skattesatser på fastighetsvinster. Dock, strategisk planering—korrekt dokumentation av kostnadsbasis och försäljningskostnader, tidpunkt av försäljning för att optimera bosättningsstatus, och engagering kvalificerad spansk skatterådgivare—kan minska effektiva satser till denna räckvid's lägre ände.
Bosatta fördelar från mer gynnsam långsiktiga innehavdsatser (19% efter 5 år) och primär hemäggningsundantag, men står inför större komplexitet i skattberäkningar. Den kritiska åtgärden steg: 6-12 månader före försäljningen, engagera en spansk skatterådgivare att projicera skatteansvar och identifiera avdrag; samla all fastighetsrelaterad dokumentation (inköpsdelar, renoveringkvitton, kostnadsbevis); förstå att 3% köparinnehållning är automatisk och oberoende av faktisk skatt skyldig; planera för Plusvalia kommunal skatt som en separat förpliktelse; och lämna den obligatoriska kapitalvinst skatteblankett inom den angivna tidsfristen för att förena köparinnehållning mot faktisk skattskuld och hävda återbetalning om tillämplig.
För säljare med betydande vinster eller komplexa situationer (flera fastigheter, företagarägarskap, senaste renoveringar), är professionell vägledning inte valfritt—det är en väsentlig investering som ofta sparar mer än dess kostnad medan säkra efterlevnad och förhindra framtida revisionssamband.