Wat doet een Spaanse notaris?
Een van de belangrijkste figuren in het Spaanse huizenkoopproces is de notaris (notario publico). In tegenstelling tot Nederland, waar notarissen vooral juridische adviseurs zijn, heeft de Spaanse notaris een veel officiëlere rol. De notaris is aangesteld door de regering en is verantwoordelijk voor het authentifiëren van het koopcontract en het inschrijven van eigendomsrechten in het kadaster.
De Spaanse notaris controleert of beide partijen bevoegd zijn, verifieert de juistheid van alle documenten, en zorgt ervoor dat alle wettelijke vereisten zijn nagekomen. Dit maakt de notaris een onafhankelijke derde partij die beide kopers en verkopers beschermt.
Verschilpunten met Nederlandse notarissen
Nederlandse kopers verwachten vaak dezelfde diensten van een Spaanse notaris, maar er zijn belangrijke verschillen:
- Autoriteit: Spaanse notarissen hebben meer wettelijke autoriteit. Hun documenten (escritura) zijn direct bindend en hoeven niet verder geverifieerd te worden.
- Onafhankelijkheid: De notaris vertegenwoordigt geen partij - hij werkt voor de staat. Dit betekent dat je nog steeds een advocaat nodig hebt voor juridisch advies.
- Tarief: Spaanse notarissen hanteren vaste, wetgeving bepaalde tarieven (schaalverhogingen), niet vrij bepaalde honoraria zoals in Nederland.
- Rollen: De Spaanse notaris combineert functies die in Nederland tussen verschillende notarissen verdeeld zijn.
Het notarisproces stap voor stap
Zodra je en de verkoper akkoord bent gegaan, beginnen de voorbereidingen voor de notariszitting. De notaris controleert het eigendomsdocument (escritura de propiedad) van de verkoper in het kadaster. Dit is van cruciaal belang - je wilt niet ontdekken dat de verkoper niet volledig eigenaar is.
Drie tot vier weken voor de definitieve ondertekening zal de notaris alle documenten voorbereiden, inclusief:
- Het eigendomsbewijs van de verkoper
- Betaaldocumenten (abono de los impuestos)
- Hypotheekdocumenten (indien van toepassing)
- Het koopcontract in officieel formaat (escritura pública)
Kosten van de notaris
De notariskosten zijn gebaseerd op de koopprijs en zijn afgesproken in de wet. Voor een gemiddelde woning in Costa Blanca van €250.000 tot €400.000 kunt u rekenen op notariskosten van ongeveer €800 tot €1.500. Dit is aanzienlijk lager dan Nederlandse notariskosten.
Zorg ervoor dat deze kosten duidelijk in het koopcontract staan vermeld, zodat je weet wie deze betaalt.
Waarom een Nederlands sprekende notaris of advocaat nodig is
Hoewel veel notarissen in Costa Blanca Engels spreken, is het sterk aan te raden een advocaat (abogado) in te huren die Nederlands spreekt. Deze advocaat zal met de notaris samenwerken en je helpen alle documenten te begrijpen voordat je ondertekent.
Een Nederlands sprekende advocaat kan je ook helpen met fiscale aangelegenheden, BOX 3 vermeld in Spanje, en andere Nederlandse belastingkwesties. Dit voorkómt onplezierige verrassingen later.
Tips voor Nederlandse kopers
Hier zijn enkele praktische tips:
- Vraag je makelaar om een notaris aan te bevelen met wie hij goed heeft samengewerkt
- Zorg dat je een Nederlands sprekende advocaat hebt voor rechtsbijstand
- Vraag beide professionals om een kostenoverzicht vooraf
- Bezoek de notaris minstens twee weken voor de ondertekening om de escritura door te nemen
- Zorg dat je voldoende tijd hebt - haast kan leiden tot fouten
De uiteindelijke ondertekening
De escritura-ondertekening is traditioneel een plechtige gelegenheid. Je zit samen met de verkoper, eventueel je advocaat en de notaris. Alles wordt in het Spaans gelezen en je ondertekent alle documenten. Na ondertekening is het eigendom formeel overgedragen - geen verder wachten, geen nationale overdrachtsbelasting meer te betalen later.
De notaris stuurt het document door naar het kadaster en geeft je een kopie van de volledig uitgevoerde escritura.
Veelgestelde vragen over Spaanse notarissen
Veel Nederlandse kopers hebben dezelfde vragen. Hier zijn de antwoorden:
Kan ik de notaris kiezen? Technisch gezien niet - de notaris is willekeurig toegewezen aan de regio. In praktijk kun je via je advocaat om voorkeur vragen, maar dit is niet gegarandeerd.
Moet ik aanwezig zijn bij ondertekening? Ja, persoonlijke aanwezigheid is verplicht. Je kunt niet per volmacht tekenen. Dit is een bewust beveiligingsmechanisme tegen fraude.
Wat als ik een fout zien in het document? Zeg dit onmiddellijk tegen de notaris. Wijzigingen zijn mogelijk, maar dit vertraagt het proces met enkele dagen.
Hoe lang duurt de notariszitting? Typisch 30-60 minuten. Dit omvat lezing, vragen beantwoorden, en ondertekening van meerdere kopieën.
Fouten en geschillen
Ondanks alle voorzorgsmaatregelen kunnen er soms problemen ontstaan na ondertekening. Dit is zeldzaam, maar mogelijk. Voorbeelden:
- Verkoper had reeds schulden op het huis die niet bekend waren
- Eigendomsdocumenten waren niet correct ingeschreven in het kadaster
- Belastingen of huurschulden die niet zijn voldaan
Dit is waarom een titel-onderzoek vóór aankoop essentieel is. Je advocaat moet het kadaster volledig controleren.
De notaris als bescherming
Een belangrijk voordeel van de notaris is dat hij je beschermt. Omdat hij onafhankelijk is en door de regering is benoemd, kan hij niet partijdig zijn. Dit maakt de notaris anders dan Nederlandse notarissen, die meer als adviseurs werken.
De notaris voert ook controles uit op jouw naam. Bijvoorbeeld: hij controleert of je geen schuldeiser bent die kan worden uitgesloten van eigendom. Dit is een extra beveiligingslaag.
Slotwoord
De notaris is de hoeksteen van het Spaanse vastgoedproces. Door goed te begrijpen wat deze figuur doet en hoe het verschilt van Nederland, kun je als Nederlandse koper voorkomen dat er verrassingen ontstaan. Werk altijd met professionals die Nederlands spreken en zorg dat je alles volledig begrijpt voordat je tekent. De kleine extra investering in een Nederlandse advocaat spaart je veel problemen in de toekomst.