Wat is het Spaanse kadaster?
Het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) is het officiële registratie systeem voor onroerend goed eigendom. Zonder registratie in het kadaster ben je eigenlijk niet wettelijk eigenaar van je huis.
Dit verschilt van Nederland. Nederlandse eigendomsrechten zijn gebaseerd op notariële documenten - je kunt eigenaar zijn zonder inschrijving in het basisregister. In Spanje moet je ingeschreven zijn in het kadaster.
Dit is goed nieuws: het beschermt je tegen fraude en conflictvoerders.
Hoe registratie werkt in Spanje
Wanneer je een huis koopt, volgt dit proces:
- Je en de verkoper tekenen de escritura (notarisdocument) bij een Spaanse notaris
- De notaris stuurt het document automatisch naar het kadaster
- Het kadaster verifieert eigendom en lasten (hypotheken, belastingen)
- Je naam wordt ingeschreven als wettelijke eigenaar
- Je ontvangt je inschrijvingsbewijs (certificado de dominio)
Dit gebeurt meestal binnen 2-4 weken na notarisondertekening.
Waarom kadaster inschrijving cruciaal is
Dit is ZEER belangrijk: tot je in het kadaster staat ingeschreven, ben je niet volledig beschermd:
- Eigendomsrecht: Pas bij inschrijving heb je volledig eigendomsrecht. Tot die tijd heb je een schrijfbewijsrecht (derecho de adquisición), maar niet het volledige eigendom.
- Verkoop: Je kunt niet verkopen tot je ingeschreven bent.
- Hypotheek: Banken willen niet financieren zonder kadasterinschrijving.
- Erfenis: Voor erfenisafhandeling moet eigendom duidelijk in het kadaster staan.
- Bescherming tegen fraude: Een ingeschreven eigenaar is beschermd tegen vervalsing en vervalsde verkopen.
Hoe je je eigendom controleert
Je kunt online je inschrijving controleren via de website van het Spaanse kadaster (www.registradores.org). Je hebt je eigendomscertificaat nodig.
Het document toont:
- Je naam en NIE-nummer
- Exacte beschrijving van het pand
- Registratiegegevens
- Belastingen en hypotheken (lastenlijst)
- Overige eigenaars (als gezamenlijk eigendom)
Controleer dit zorgvuldig! Fouten kunnen zeer problematisch zijn.
Gezamenlijk eigendom registratie
Als je getrouwd bent en je huis gezamenlijk wilt bezitten, moet je dit aangeven in het kadaster. Dit kan voordelen hebben voor erfbelasting en schuldeisersbescherming.
Je hoeft niet gezamenlijk eigenaar te zijn - je kunt als individu registreren. Overleg dit met je advocaat.
Hypotheken en lasten registreren
Als je een hypotheek hebt:
- De bank/lender stuurt de hypotheekdocumenten naar het kadaster
- De hypotheek wordt ingeschreven als "segunda hipoteca" (tweede hypotheek) of "primera hipoteca" (eerste hypotheek)
- Dit beschermt de bank - zij hebben juridische claim op het huis als je niet betaalt
- Voor jou is dit ook goed - het toont je schuld duidelijk
Als je je hypotheek afbetaalt, moet de bank deze inschrijving verwijderen (de hypotheek "aflossen").
IBI registratie
Je moet ook geregistreerd zijn voor IBI (eigendomsbelasting) bij de gemeente. Dit is gescheiden van het kadaster maar essentieel. Je makelaar of notaris helpt meestal hiermee.
Bescherming van eigendomsrechten
Eenmaal ingeschreven in het kadaster:
- Je bent wettelijk eigenaar
- Je kunt het huis verkopen of verhuuren
- Je hebt juridische bescherming tegen vervalsing
- Schuldeisers kunnen het huis alleen aantasten als ze dit in het kadaster hebben ingeschreven
Dit is waarom veel Nederlandse eigenschappen in Spanje beveiligd zijn - inschrijving in het kadaster is de beveiliging.
Fouten in registratie
Soms gaan dingen mis:
- Foutieve spelling van je naam
- Onjuiste pand beschrijving
- Hypotheken die niet verwijderd zijn van vorige eigenaren
- Belastingen die niet correct ingeschreven zijn
Dit moet snel worden hersteld! Contact je notaris of advocaat onmiddellijk.
Belastingen en lasten
In het kadaster zie je ook alle lasten op het pand:
- Hypotheken
- Erfbelastingen
- Belastingen die niet betaald zijn
- HOA-schulden (gemeenschappelijke lasten)
- Renta Temporal (langetermijnhuurrechten - oud Spaans rechtencomplexe)
Een schoon kadaster (sin cargas) betekent geen schulden of lasten - dit is ideaal.
Praktische stappen
Als je net een huis hebt gekocht:
- Controleer dat de notaris het document naar het kadaster stuurt (dit gebeurt automatisch)
- Wacht 2-4 weken op inschrijving
- Vraag je inschrijvingscertificaat (certificado de dominio) bij het kadaster
- Controleer alle details zorgvuldig
- Meld fouten onmiddellijk
Internationale context
Voor Nederlandse eigenaren: het Spaanse kadaster is betrouwbaarder dan veel buitenlandse eigendomssystemen. EU-landen hebben sterke eigendomsbescherming. Dit betekent dat je eigendomsrechten goed beschermd zijn.
Kadaster fouten en bezwaarschriften
Soms bevat het kadaster fouten. Bijvoorbeeld:
- Foutieve oppervlakte van het pand
- Verkeerde eigenaarsnaam
- Hypotheken die niet afgelost zijn
- Belastingen die niet betaald zijn
Als je een fout ziet, kun je bezwaar indienen (recurso) bij het kadaster. Dit moet binnen 30 dagen na registratie gebeuren. Je advocaat kan dit voor je doen.
Digitaal kadaster toegang
Sinds recent kan je digitaal je kadasterregistratie controleren via de website (www.registradores.org). Dit is enorm handig:
- Controleer je registratie 24/7 online
- Download je certificaten
- Controleer eventuele wijzigingen
- Volg hypotheekregistraties
Je hebt je NIE-nummer nodig om in te loggen.
Kadaster vs. makelaars registratie
Opmerking: het Spaanse kadaster is de OFFICIËLE registratie. Sommige makelaars hebben hun eigen databases, maar dit zijn niet de wettelijke registraties. Vertrouw op het kadaster, niet op makelaar databases.
Waarom Nederlands eigenaren zich veilig voelen
Nederlandse eigenaren voelen zich met recht veilig met het Spaanse kadaster. EU-regelgeving vereist sterke eigendomsbescherming. Dit is waarom veel Nederlanders graag in Spanje investeren - ze vertrouwen het rechtsstelsel.
Slotwoord
Het Spaanse kadaster is je beveiliging. Zorg dat je correct ingeschreven bent, controleer je registratie zorgvuldig, en los fouten onmiddellijk op. Dit is niet iets waar je mee moet frutsen - dit is serieus. Met goed geregistreerde eigendom ben je volledig beschermd als eigenaar, wat een van de voordelen is van Spaanse vastgoedbelegging.