Immobilien Kosten und Steuern in Spanien
Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt bedeutende Zusatzkosten mit sich. Dieser umfassende Leitfaden erklärt alle Steuern, Gebühren und laufenden Ausgaben, die Sie als deutscher Käufer wissen müssen.
Kosten beim Immobilienkauf
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, müssen Sie neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten einkalkulieren. Die Gesamtkosten liegen normalerweise bei 8-15% des Kaufpreises zusätzlich.
| Kostenart | Prozentsatz/Betrag | Zahler |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 6-10% | Käufer |
| VAT (IVA) - nur Neubauten | 10% | Käufer |
| Notarkosten | 1,5-2% | Käufer (normalerweise) |
| Grundbuchgebühren | 0,1-0,2% | Käufer |
| Maklergebühren | 3-5% | Käufer oder Verkäufer |
| Rechtsanwaltsgebühren | 0,5-1,5% | Käufer |
Beispielrechnung für 300.000 Euro Kaufpreis (gebrauchte Immobilie):
Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Steuer beim Immobilienkauf. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und variiert je nach Region Spaniens.
Steuersätze nach Region
*Die Sätze sind staffelweise: niedrigerer Satz für die erste Tranche, höherer für zusätzliche Tranchen.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des höheren Wertes berechnet: entweder der tatsächliche Kaufpreis oder der geschätzte Katasterwert der Immobilie.
VAT (IVA) auf Neubauten
Für neue Immobilien zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (VAT/IVA) von 10%.
Was ist eine "neue" Immobilie?
Immobilien gelten als neu, wenn:
- Sie weniger als 2 Jahre fertiggestellt sind
- Noch nie verkauft wurden oder vom Erbauer selbst verkauft werden
- Vom ursprünglichen Besitzer (Entwickler) zum Verkauf angeboten werden
Befreiung: In bestimmten Fällen können Sie von der VAT befreit werden, z.B. wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Dies muss mit Ihrem Anwalt geklärt werden.
Jährliche Immobiliensteuern
Nachdem Sie eine Immobilie gekauft haben, müssen Sie mehrere jährliche Steuern bezahlen.
Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
Die IBI ist eine jährliche Grundsteuer, ähnlich wie die deutsche Grundsteuer. Sie beträgt etwa 0,4-1,1% des Katasterwertes der Immobilie pro Jahr.
Beispiel: Bei einer Immobilie mit Katasterwert von 250.000 Euro und Satz von 0,7% betragen die jährlichen Steuern etwa 1.750 Euro.
Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Diese Steuer gilt für Personen mit hohem Vermögen (Schwelle: ca. 600.000 Euro in Spanien). Der Steuersatz beträgt 0,2-2,5% je nach Vermögen. Viele deutsche Auswanderer müssen diese Steuer nicht zahlen, da sie unter der Schwelle liegen.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Der Steuersatz ist progressiv: 19% auf die ersten 6.000 Euro, danach bis 45% für höhere Einkommen.
Sie können jedoch Betriebsausgaben (Hypotheken, Instandhaltung, Versicherungen) abziehen.
Laufende Betriebskosten
Zusätzlich zu den Steuern gibt es weitere regelmäßige Kosten für die Verwaltung einer Immobilie.
| Kostenart | Geschätzter Betrag | Häufigkeit |
|---|---|---|
| IBI Grundsteuer | 0,4-1,1% des Wertes | Jährlich |
| Gemeinschaftsgebühren (bei Wohnkomplexen) | 0-500+ Euro/Jahr | Monatlich/Jährlich |
| Versicherung | 200-500+ Euro/Jahr | Jährlich |
| Instandhaltung | 1-2% des Wertes/Jahr | Nach Bedarf |
| Nebenkosten (Wasser, Strom) | 100-300 Euro/Monat | Monatlich |
| Verwaltungskosten | 50-150 Euro/Monat | Monatlich |
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien
Für deutsche Resident sind das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien entscheidend.
Besteuerung von Einkünften
Einkünfte aus spanischen Immobilien (z.B. Mieteinnahmen) werden in Spanien besteuert. Deutschland erkennt diese Besteuerung an und befreit normalerweise diese Einkünfte von deutscher Besteuerung. Dies erfolgt durch die "Anrechnung" als Steuergutschrift.
Kapitalgewinne und Verkauf
Kapitalgewinne (Gewinn beim Verkauf) fallen normalerweise im Land der Immobilie an. Dies bedeutet, dass Sie Kapitalgewinnen in Spanien besteuert werden. Deutschland besteuert normalerweise nicht, da der Ort der Besteuerung vorrangig ist.
Wichtig: Konsultieren Sie einen Steuerberater mit Expertise im Doppelbesteuerungsrecht, um sicherzustellen, dass Sie korrekt versteuert sind.
Kosten beim Verkauf
Der Verkauf einer Immobilie bringt auch eigene Kosten mit sich.
Verkaufskosten durchschnittlich 5-8%
- Maklergebühren: 3-5%
- Notarkosten: 1-1,5%
- Grundbuchgebühren: 0,1-0,2%
- Rechtsanwaltsgebühren (optional): 0,5-1%
Einkommensteuer auf Kapitalgewinne
Wenn Sie die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzen, müssen Sie Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn zahlen. Der Steuersatz ist:
- 19% für Gewinne bis 6.000 Euro
- 21% für Gewinne 6.001-50.000 Euro
- 25% für Gewinne über 50.000 Euro
*Für Nicht-Residenten beträgt die Steuer pauschal 19% des Gewinns.
Ausnahme: Wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war, können Sie unter bestimmten Bedingungen von Kapitalgewinnsteuer befreit sein.
Tipps zur Steueroptimierung
1. Professionelle Beratung einholen
Arbeiten Sie mit einem spanischen Steuerberater zusammen, der mit deutschen Resident vertraut ist. Dies kann erhebliche Steuereinsparungen ermöglichen.
2. Rechnungen dokumentieren
Bewahren Sie alle Rechnungen für Reparaturen, Instandhaltung und Verbesserungen auf. Diese können von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
3. Abschreibungen nutzen
Möglicherweise können Sie die Gebäude abschreiben und Teile der Immobilie als Betriebsvermögen behandeln, was Steuern spart.
4. Rechtzeitig bei Finanzamt anmelden
Registrieren Sie sich beim spanischen Finanzamt und der Gemeinde. Dies ist erforderlich und verhindert Nachzahlungen und Strafen.
5. Über Unternehmensstrukturen nachdenken
In einigen Fällen kann die Gründung einer SL (spanische GmbH) für mehrere Immobilien steuerliche Vorteile bieten. Dies sollte mit einem Experten besprochen werden.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Immobilienkauf in Spanien zusätzlich zum Kaufpreis?
Die Nebenkosten betragen normalerweise 8-15% des Kaufpreises. Dies umfasst Notarkosten (1,5-2%), Grunderwerbsteuer (6-10%), Grundbuchgebühren (0,1-0,2%) und Maklergebühren. Für Neubauten kommt zusätzlich die VAT (10%) hinzu.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP). Diese beträgt 6-10% des Kaufpreises und variiert je nach Region. In Andalusien sind es z.B. 7%, in Valencia 7-8%. Für Neubauten zahlt der Käufer stattdessen VAT (10%).
Was ist der Unterschied zwischen ITP und IVA?
ITP (Grunderwerbsteuer) gilt für gebrauchte Immobilien und wird vom Käufer bezahlt (6-10%). IVA (Mehrwertsteuer) gilt für Neubauten und beträgt 10%. Bei Neubauten besteht die Möglichkeit, von der IVA befreit zu sein, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Muss ich jedes Jahr Steuern auf meine Immobilie zahlen?
Ja, Sie müssen jährlich die Vermögenssteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) zahlen, die etwa 0,4-1,1% des Katasterwertes beträgt. Dies ist ähnlich wie die deutsche Grundsteuer. Zusätzlich müssen Sie eine Immobilieneinkommensteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Wie funktioniert das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien?
Das Abkommen verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden. Einnahmen aus spanischen Immobilien (Mieteinnahmen) werden in Spanien besteuert. Deutschland befreit diese Einkünfte normalerweise, kann sich aber eine Steuergutschrift anrechnen lassen. Kapitalgewinne fallen üblicherweise im Land der Immobilie an.
Was kostet es, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen?
Der Verkauf kostet normalerweise 5-8% des Verkaufspreises, einschließlich Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklergebühren. Der Verkäufer zahlt auch Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn (19-45%, je nach Ertrag), wenn die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist.
Kann ich Maklergebühren beim Hauskauf in Spanien sparen?
Ja, Sie können verhandeln. In Spanien sind Maklergebühren nicht gesetzlich festgelegt. Sie liegen normalerweise bei 3-5%, können aber verhandelt werden. Für Some Properties ist auch ein direkter Verkauf (ohne Makler) möglich, was Gebühren spart.
Welche laufenden Ausgaben hat eine Immobilie in Spanien?
Zu den laufenden Ausgaben gehören: die jährliche IBI-Steuer (0,4-1,1%), Gemeindegebühren (für Wohnkomplexe, 0-500+ Euro/Jahr), Versicherungen (200-500+ Euro/Jahr), Instandhaltung und Reparaturen (1-2% des Wertes pro Jahr). Bei Vermietung kommt noch die Einkommensteuer hinzu.
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