Kaufprozess in Spanien
Der Immobilienkauf in Spanien folgt einem strukturierten Prozess, der sich von deutschen Praktiken unterscheidet. Dieser umfassende Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den kompletten Kaufprozess und erklärt alle notwendigen Dokumentationen, Kosten und Verfahrensschritte.
Vorbereitung zum Immobilienkauf
1. NIE-Nummer beschaffen
Die spanische Identifikationsnummer (NIE - Número de Identidad de Extranjero) ist erforderlich für alle rechtlichen und finanziellen Transaktionen. Sie können die NIE-Nummer bei der Polizía Nacional oder beim Finanzamt erwerben. Für deutsche Staatsangehörige ist dies einer der ersten Schritte.
2. Finanzierung klären
Kontaktieren Sie deutsche oder spanische Banken wie Deutsche Bank, Commerzbank oder lokale Sparkassen. Diese bieten spezialisierte Produkte für Immobilienkäufer an. Besorgen Sie sich eine Finanzierungszusage oder Bestätigung Ihrer Barmittel.
3. Rechtliche Beratung einholen
Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt oder Gestalter (Gestor) mit Erfahrung bei ausländischen Käufern. Diese Fachperson wird Sie durch alle rechtlichen Aspekte führen und sicherstellen, dass alle Dokumentationen korrekt sind.
Verhandlung und Angebot
Nach der Besichtigung einer Immobilie, die Ihnen gefällt, unterbreiten Sie ein schriftliches Angebot. In Spanien ist es üblich, zunächst unter dem geforderten Preis zu bieten. Der Verkäufer kann akzeptieren, ablehnen oder eine Gegenofferte machen.
Reservierungsvertrag: Wird das Angebot akzeptiert, unterzeichnen Sie normalerweise einen Reservierungsvertrag, der Ihre Absicht zum Kauf zeigt. Dies ist rechtlich bindend und enthält die Bedingung, dass Sie die Finanzierung genehmigen lassen müssen.
Finanzierungsvorbehalt: Der Vertrag sollte einen Finanzierungsvorbehalt enthalten, falls Sie von einer Hypothek abhängen. Dies schützt Sie, falls die Bank Ihre Anfrage ablehnt.
Notarieller Kaufvertrag (Escritura de Compraventa)
Der Hauptkaufvertrag ist ein notarieller Akt, der beim spanischen Notar (Notario) unterzeichnet wird. Dies ist ein öffentliches Dokument, das die Eigentumsübertragung amtlich bestätigt.
Notarieller Prozess:
- Der Notar erklärt den Vertrag in Ihrer Anwesenheit
- Alle Parteien (Käufer, Verkäufer, Makler) sind präsent
- Identitäten werden überprüft und Unterlagen kontrolliert
- Der Kaufvertrag wird unterzeichnet und beglaubigt
- Der Notar registriert die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt
Zahlung und Hypothek
Die Zahlung erfolgt normalerweise direkt nach der notariellen Unterzeichnung. Wenn Sie eine Hypothek haben, überweist die Bank den Betrag direkt an den Verkäufer.
Hypothekenfinanzierung
Spanische Banken gewähren normalerweise 70-80% des Kaufpreises. Häufige Kreditgeber sind:
- Deutsche Bank - Spezialisiert auf Kunden im Ausland
- Commerzbank - Internationale Hypotheken
- Sparkasse - Regionale und lokale Finanzierungen
Nach der Unterzeichnung
Nach der notariellen Unterzeichnung müssen Sie mehrere administrative Schritte abschließen:
Eigentumsregistrierung: Der Notar registriert das Eigentum beim spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad). Dies wird normalerweise 4-6 Wochen nach der Unterzeichnung abgeschlossen.
Finanzamtsanmeldung: Sie müssen sich beim Finanzamt (Hacienda) anmelden und ein Steuerkonto eröffnen. Dies ist erforderlich für zukünftige Steuerfragen.
Gemeindeanmeldung: Melden Sie sich bei der lokalen Gemeinde (Ayuntamiento) an, besonders wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen möchten.
Nebenkosten einrichten: Melden Sie sich für Wasser-, Strom- und Gasversorgung an, abhängig von der Immobilie.
Kostendarstellung
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Hier ist ein Überblick über die zusätzlichen Ausgaben:
| Kostenart | Prozentsatz | Hinweise |
|---|---|---|
| Notarkosten | 1,5-2% | Normalerweise vom Käufer bezahlt |
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 6-10% | Variiert je nach Region |
| VAT (IVA) auf Neubauten | 10% | Nur für neue Gebäude |
| Grundbuchgebühren | 0,1-0,2% | Für Registrierung erforderlich |
| Vermögenssteuer (jährlich) | 0,4-1,1% | Basierend auf Immobilienwert |
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien
Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das verhindert, dass Sie als deutscher Resident doppelt besteuert werden. Dies ist besonders wichtig für Einnahmen aus der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne.
Wichtige Punkte:
- Einkünfte werden in Spanien besteuert, wenn die Immobilie dort liegt
- Deutschland befreit diese Einkünfte von Besteuerung
- Sie können sich bei der deutschen Steuer anrechnen lassen
- Kapitalgewinne fallen üblicherweise im Land der Immobilie an
Kaufprozess-Checkliste
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert der Kaufprozess in Spanien durchschnittlich?
Der Kaufprozess in Spanien dauert typischerweise zwischen 3 und 6 Monaten. Der genaue Zeitrahmen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Finanzierungsgenehmigung, der Grundstückschecks und dem Notariatsverfahren. Bei unkomplizierten Barkäufen kann es schneller gehen.
Welche Dokumentation benötige ich als deutscher Käufer?
Sie benötigen folgende Dokumente: gültiger Pass oder Personalausweis, NIE-Nummer, Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank, Nachweis des Kundengeldes, beglaubigte Kopie Ihres Personalausweises und eine Eröffnungsbescheinigung vom Finanzamt. Weitere Dokumente können vom Notar angefordert werden.
Wer trägt die Notarkosten bei einem Immobilienkauf?
Die Notarkosten in Spanien belaufen sich normalerweise auf etwa 1,5-2% des Kaufpreises. Traditionell trägt der Käufer die Notarkosten, doch die genaue Aufteilung ist verhandelbar. Dies sollte im Angebot oder im Kaufvertrag festgehalten werden.
Muss ich die NIE-Nummer vor dem Kaufprozess haben?
Es wird dringend empfohlen, die NIE-Nummer vor Beginn des Kaufprozesses zu erwerben. Sie ist erforderlich für die Eröffnung eines Bankkontos, die Unterzeichnung des Kaufvertrags und später für Finanzamt-Angelegenheiten.
Kann ich den Kaufvertrag ohne einen spanischen Anwalt unterzeichnen?
Es ist nicht legal erforderlich, einen Anwalt zu haben, wenn Sie den Notar haben, aber es wird dringend empfohlen. Ein spanischer Anwalt schützt Ihre Interessen, überprüft alle Dokumente, prüft Eigentumsrechte und vertritt Sie bei den Verhandlungen.
Wie funktioniert die Bankfinanzierung für ausländische Käufer in Spanien?
Spanische Banken wie Deutsche Bank, Commerzbank und lokale Sparkassen bieten Hypotheken an. Normalerweise erhalten Sie 70-80% des Kaufpreises finanziert. Sie benötigen Einkommen-Nachweise, Bonität-Checks und meist einen Kontoauszug über 3 Monate.
Was passiert bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags?
Der Notar erklärt den Vertrag, überprüft alle Identitäten und Dokumente. Sie unterzeichnen vor dem Notar, die Bankfinanzierung wird bestätigt, und der Kaufvertrag wird beglaubigt. Der Notar registriert die Transaktion beim Grundbuchamt.
Welche Steuern muss ich beim Immobilienkauf zahlen?
Hauptsteuern sind die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP) von 6-10% und die VAT (IVA) von 10% auf Neubauten. Hinzu kommen Notarkosten und möglicherweise Grundbuchgebühren. Ein Anwalt kann die genauen Kosten berechnen.
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