Bij aankoop €250k huis: notaris €800, inschrijving €2.500, IVA/BTW €25.000 (nieuwbouw 10%), gemeentelijke heffing €3.000. Totaal 10-15% bovenop koopprijs.
Veel eerste-keer kopers in Spanje worden verrast door verborgen kosten. Dit artikel breakdown alle kosten helder zodat je exact weet wat je betaalt.
Notariële Kosten
De notario público is een onafhankelijk officieel die beide partijen beschermt en de transactie registreert. Notarissen in Spanje werken volgens vaste tarieven. Voor een huis van €250.000: notarishonorariums €750-900. Voor €500.000: €1.200-1.400. Voor €1.000.000: €1.800-2.100. Dit dekken: lezing contract, verificatie identiteiten, officiële overdracht (escritura pública), inschrijving voorbereiding. Dit is wettelijk verplicht en niet onderhandelbaar. Nederlandse makelaar zegt soms 'notaris kost extra' - dit is juist! In Nederland betaalt koper geen aparte notarishonorariums (anders systeem). Vergis jezelf niet: betaal dit.
Registratie- en Inschrijvingskosten
Na notariële overdracht moet de eigendom ingeschreven in het 'Registro de la Propiedad' (eigendomsregister). Dit kost: 1% van koopprijs voor inschrijving. Voor €250k huis: €2.500. Voor €500k: €5.000. Dit betaal je rechtstreeks aan het register, meestal via notaris. Ook: Certificaat Catastral (belastingwaarde document): €40-60. Dit is verplicht voor alle administratie daarna. Nota: In veel makelaars-paperwork staat 'geen inschrijvingskosten' - dit is misleidend. Je MOET inschrijven, dus deze kosten komen altijd.
IVA/BTW (Belastingwaarde)
NIEUWBOUW (pas gebouwen, <2 jaar oud): 10% IVA/BTW van koopprijs. Voor €250k: €25.000 extra. Dit is de grootste kostenpost! Voor €500k: €50.000. BESTAANDE HUIZEN (>2 jaar): 0% IVA (geen BTW). Echter, volgende kosten: Plusvalia (meerwaarde gemeentelijk belastingen): 3-5% van prijsstijging sinds vorige verkoop. Moeilijk berekenen, je advocaat doet dit. Voor eerste koper (dus vorige eigenaar was jarenlang hetzelfde): plusvalia kan €2-5k zijn. Transmisión Patrimonial (overdrachtsbelasting): Ook rond 3-5% in veel regio's. Dit is een andere belasting dan IVA. Let op: Nieuwbouw is duurder vanwege 10% IVA, maar voordeel: geen opbrengsten-belasting later (eerste eigenaar).
Aankoopscosten & Diverse Heffingen
Makelaar commissie: 3-4% van prijs (meestal betaald door verkoper in Spanje, niet jij). Check dit in contract. Juridisch advies: Als je Nederlandse advocaat inhuurt: €500-1.000. Spaanse advocaat (aanbevolen): €800-1.500. Taxatie: Dutch bank eist vaak onafhankelijke waardertaxatie: €300-500. Gemeentelijke heffing (gestión inmobiliaria): Veel gemeenten vragen €200-400 voor administratie. Landmeter (voor op tekening huizen): €200-400 voor meetkundig certificaat. Inspecties: Electra, gas, asbestos: €100-200 elk (optioneel maar verstandig). Kopers-insurance: Optioneel, beschermt tegen defecten: €100-300. Totaal diverse: €2.000-5.000. Dus reken €3k extra buiten de grote posten.
Hypotheekgerelateerde Kosten
Als je hypotheek (lening) neemt via Nederlandse bank: Hypotheekhonorariums: €300-600. Taxatierapport: €300-500 (bank eist). Hypotheekregistratie: €200-400 voor inschrijving hypotheekrecht (pignoración) in register. Hypotheekverzekeringskaart: €100-200 (beschermend document). Deze kosten maak je bij bank. Vaak kan je deze 'bijlenen' in hypotheekbedrag (dan betaal je rente over). Dit spreidt kosten. Ook: Kosten wisselkoers: Als je geld transfereert Nederlands-naar-Spaans: 0,5-1% kosten (SWIFT-fees). Voor €250k transfer: €1.250-2.500 extra. Kies goede wisseldealer (niet je retailbank, maar Wise, OFX, etc).
Lopende Kosten (Eerste Jaar)
Na aankoop zijn er directe jaarlijkse kosten: IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Jaarlijkse onroerendgoedbelasting, 0,4-1,1% van cadastrale waarde per jaar. Voor €250k huis: €1.000-2.500/jaar. Gemeentelijke reinigingsbelasting: €100-300/jaar. Nutsvoorzieningen: Electriciteit €80-150/maand (zomer hoger), water €20-30/maand, gas (if applicable) €10-30/maand. Gas in Spanje zeldzaam, meist heater op stroom. Verzekeringen: Basisverzekering €200-400/jaar. Community kosten (als appartementen/residentie): €100-300/maand voor onderhoud gezamenlijk. Dit zijn lopende jaarlijkse kosten, niet eenmaals, dus zorg dat budget dit toelaat.
Totaalraming: Volledige Checklist
Voorbeeld: koop nieuwbouw-appartement, Torrevieja, €280.000. Totale kosten (eenmalig): Aanbetaling: €28.000 (10%). Notaris: €850. Inschrijving: €2.800. IVA/BTW: €28.000. Juridisch advies: €1.200. Taxatie bank: €400. Diverse heffingen: €2.000. Wisselkoers: €1.400. Totaal eenmalig: €64.650 (23% van huisprijs!). Jaarlijks: IBI €1.500. Utilities €1.500. Verzekering €300. Gemeentelijke belasting €200. Onderhoud ~€2.000. Totaal/jaar: ~€5.500. Deze raming helpt je budget plannen. Reserveer altijd 20% buffer boven berekening.
Conclusie
Huiskopen in Spanje kost 10-15% extra boven de basisprijs in kosten. Plan dit goed in en laat je niet verrassen. Maak een budget-spreadsheet met al deze posten.