Wynajmowanie w Hiszpanii: dochody 5-8% brutto, podatek IRNR 24% dla obcokrajowców (ale duże odliczenia!). Zarządzanie (20-25% kosztów) = essential. Kredyt hipoteczny: max 70% wartości, 1.75-2.75%. Netto: 4-6% zwrot. Polska społeczność: rosnąca!
Españia jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla Polaków dzięki wyższym rentownościom (5-8% vs 2-3% Polska), przewidywalnym przepisom, i rosnącej turyści międzynarodowej. Costa Blanca: 3,5+ mln mieszkań wynajmowanych. Poradnik wyjaśnia podatki, zarządzanie, i zyski netto.
Rynek wynajmu i potencjał dochodu
Wynajm turystyczny (Airbnb/Booking): EUR 500-1,500 za tydzień (sezon). Zajętość: 60-75%. Roczny dochód: EUR 15,000-40,000 (mieszkanie 2-pokojowe). Wynajm długoterminowy (rezydenci/pracownicy): EUR 700-1,200/m-c stabilnie. Mniejsze ryzyko. Zarządzanie: obowiązkowe! 20-25% dochodów, ale możesz spać spokojnie. Doktor porównań: nowy dom EUR 300,000 w Warszawie wynajęty EUR 1,200/m-c = 4.8% brutto. Same na Costa Blance: EUR 20,000/rok = 6.7% brutto. POLSKA SPOŁECZNOŚĆ ROŚNIE!
Podatki dla nie-rezydentów: 24% IRNR
Nie-rezydent (obcokrajowiec) z dochodami: 24% podatek na dochodach netto od wynajmu. ALE: OGROMNE odliczenia! Zarządzanie (20-25%), utrzymanie (EUR 2,000-3,000/rok), komunalne (EUR 1,200-3,500/rok), IBI (EUR 150-300/rok), ubezpieczenie (EUR 200-400/rok), deprecjacja (3% wartości budynku = EUR 9,000 na EUR 300,000). PRZYKŁAD: Nowy dom EUR 300,000, dochód EUR 20,000/rok. Odliczenia: EUR 17,950 (89%!). Podatek: (EUR 20,000 - EUR 17,950) × 24% = EUR 492. NETTO dochód: EUR 19,508 (97.5% brutto!).
Zarządzanie nieruchomością: kluczowe
Obowiązkowe jeśli nie mieszkasz tam! Koszt: 20-25% dochodów. Co robią: komunikacja gośćmi, czyszczenie (EUR 80-120 za zmianę), naprawa, rezerwacja, podatki. ZYSK: 5-10% wyższa zajętość, 8-15% lepsze ceny. Zwrot: odrysuje się samo. Firmy: Airbnb Plus, Luxury Stays, lokalne Costa Blanca specjaliści.
Typu własności i rentowność
Kredyt hipoteczny dla wynajmu
Banki dają max 70% LTV. Stawka: 1.75-2.75%. Wymóg: dochód z wynajmu ≥ 125% spłaty. EUR 300,000 dom, EUR 210,000 kredyt (70%), EUR 1,049/m-c = EUR 12,588/rok. Wymóg: EUR 15,735 dochodów (=125% spłaty). REALNE na Costa Blance? EUR 20,000/rok = ŁATWO zatwierdzone! Lepiej niż Polska gdzie banki są lepkie dla wynajmu międzynarodowych.
Projekcje 15-letnie
Wszystkie gotówką EUR 300,000: EUR 10,792 netto dochodu/rok × 15 lat = EUR 162,000. Aprecjacja (4% rocznie): EUR 300,000 → EUR 540,000 = EUR 240,000 zysku. RAZEM: EUR 402,000 (134% zwrot). 50% kredyt (EUR 150,000 down, EUR 150,000 kredyt): Mniejszy netto dochód (EUR 4,192/rok bo spłata kredytu) ale więcej kapitału we własnej kieszeni na innym domu. IRR: 9.1% (vs 6.8% bez kredytu). WYGRANA: kredyt!
Podsumowanie
Wynajmowanie na Costa Blance może być solidną inwestycją: 4-6% netto dochodów + 3% aprecjacji = 7-9% łączny zwrot. Polska społeczność rośnie, co oznacza wzrost popytu i wynajmu. Zawsze: zarządzanie profesjonalne, podatki planuj z accountantem, kredyt jeśli możesz. Kilka domów portfolio = dywersyfikacja i stabilność.