Box 3 en Spaans vastgoed: Wat je moet weten
Voor Nederlandse belastingbetalers die onroerend goed in Spanje bezitten, is de vermogensbelasting (Box 3) een jaarlijkse verplichting die veel mensen vergeten of misunderstand. Anders dan Spaanse belastingen, die direct op het vastgoed betrekking hebben, kijkt Nederland naar het totale vermogen van de eigenaar - inclusief Spaans onroerend goed.
Dit artikel helpt Nederlandse eigenaren van Costa Blanca-woningen begrijpen hoe Box 3 werkt, hoeveel belasting ze waarschijnlijk schuldig zijn, en hoe ze slimmer kunnen plannen.
Wat is Box 3 precies?
Box 3 is de vermogensbelasting in Nederland. Dit is geen inkomstenbelasting op huurinkomsten (dat is Box 1 of 4) - het is een belasting op je totale vermogen, inclusief spaarrekeningen, effecten, en ja, ook buitenlands vastgoed.
De Belastingdienst berekent jaarlijks je vermogensbelasting op basis van:
- De geschatte waarde van je Spaanse woning
- Al je andere vermogensbestanddelen
- Een vastgestelde belastingvrije som (2024: €57.000 per persoon)
Het tarief is een vaste 32% van de belastbare vermogenswinst, dus het kan nogal oplopen.
Hoe waardeer je je Spaanse huis voor Box 3?
Dit is essentieel: je hoeft je huis niet te waarderen tegen de Spaanse WOZ-waarde (IBI basis). De Belastingdienst zal je vragen om de werkelijke marktwaarde op te geven. Dit is waar veel Nederlanders fouten maken.
Dit kunnen zijn:
- De koopprijs (als het huis recent gekocht is)
- Een makelaarsschatting
- De getaxeerde waarde van een professionele taxateur
- Vergelijkbare verkopingen in dezelfde wijk
Veel Nederlandse eigenaren proberen de waarde te onderschatten om belasting te besparen - dit is riskant. De Belastingdienst heeft toegang tot Spaanse onroerend goedgegevens en zal opvallende onderschattingen onderzoeken.
Berekening van je jaarlijkse Box 3-belasting
Stel je hebt:
- Een Spaanse villa ter waarde van €350.000
- Nederlandse spaarrekeningen en effecten ter waarde van €100.000
- Totaal vermogen: €450.000
De berekening: €450.000 - €57.000 belastingvrije som = €393.000 belastbaar vermogen. Met 32% tarief = €125.760 vermogenswinst, waarvan 32% belasting betaald moet worden.
In praktijk betaalt u geen €125.000 belasting - de werkelijke berekening is ingewikkelder met rendementspercentages, maar je snapt de impact.
Moet je je Spaanse woning in Nederland aangeven?
Ja, absoluut. Je moet elk jaar je Spaanse vastgoed aangeven in je Nederlandse inkomstenbelastingaangifte. Dit moet in Box 3. Je kunt dit niet verstopt houden - banks en de Spaanse belastingdienst delen informatie met Nederland via FATCA en internationaal informatieuitwisselingsverdragen.
Kan je twee keer belastinghervatting voorkomen?
Dit is een veel gestelde vraag. Zowel Nederland als Spanje kunnen belasting heffen op dezelfde woning. Nederland doet dit via Box 3 (vermogensbelasting), Spanje via IBI (eigenwoningbelasting) en mogelijk IRS of andere heffingen.
Gelukkig hebben Nederland en Spanje verdragen om dubbele belasting te voorkomen. Echter, dit werkt niet altijd naadloos. Het wordt aanbevolen om een Nederlandse belastingadviseur in te schakelen die kennis heeft van Spaans vastgoed.
Verhuurinkomsten en Box 1/4
Dit is verschillend van Box 3. Als je je Spaanse huis verhuurt voor inkomsten, moet je die huurinkomsten aangeven in Box 1 (onderneming) of Box 4 (rendementsbelasting). Dit zijn veel hogere belastingtarieven (tot 49,5%) dan Box 3.
Veel Nederlandse eigenaren onderschatten deze verplichting. Je moet je Spaanse huurinkomsten in Nederland aangeven, ook al betaal je al Spaanse belastingen op die huurinkomsten.
Praktische tips om Box 3 in te dienen
- Verzamel aankoopbewijzen en makelaarsschattingen van je Spaanse woning
- Werk samen met een Nederlandse belastingadviseur die kennis van Spaans vastgoed heeft
- Zorg voor een gedetailleerde makelaarsschatting elk jaar (veel Nederlanders herstellen dit jaarlijks)
- Hou alle Spaanse belastingbillen (IBI) bij - dit kan nuttig zijn voor verrekening
- Meld je adres bij de gemeente (inschrijving in het bevolkingsregister) - dit helpt automatische fraude-checks te voorkomen
Wat gebeurt er als je dit vergeet?
Dit is serieus. Niet aangeven van Spaans vastgoed kan leiden tot:
- Navoorderingsaanslagen
- Boetes (tot 40% van het verschuldigde bedrag)
- Rente op achterstallige belastingen
- In ernstige gevallen: strafrechtelijke vervolging
De Belastingdienst is steeds strenger in het opsporen van niet-aangegeven buitenlands vermogen.
Planningsstrategieën
Hoewel belastingontwijking illegaal is, zijn er legale manieren om je belastingbelasting te minimaliseren:
- Zorg dat beide echtgenoten eigenaar zijn (dubbele belastingvrije som)
- Koop in de naam van je gezamenlijke huwelijksgemeenschap in plaats van individueel
- Overweeg een beurs (vof) als je meerdere woningen hebt
- Plan grote aankopen rond jaren wissels
- Raadpleeg een belastingadviseur vóór aankoop
Recente veranderingen in Box 3 (2024-2026)
De Nederlandse Box 3-regels hebben recent wijzigingen ondergaan. De Belastingdienst is strenger geworden in valuaties. Dit betekent dat je je Spaanse huis niet kan onderschatten - de Belastingdienst vergelijkt jouw waarde met marktwaarderingen en kan aanslagen uitstellen als er een grote mismatch is.
Dit is eigenlijk positief: het zorgt ervoor dat iedereen eerlijk betaalt.
Aanvullende belastingen voor expats
Sommige Nederlandse gemeenten hebben lokale aanvullende belastingen voor expats met buitenlands vastgoed. Dit is zeldzaam, maar controleer dit met je gemeente. Jávea en Torrevieja hebben bijvoorbeeld soms aanvullende heffingen.
Communicatie met de Belastingdienst
Als je vragen hebt over je Box 3-aangifte, kun je contact opnemen met de Belastingdienst Buitenland. Zij hebben speciale medewerkers die bekend zijn met Spaans vastgoed. Dit kan veel van je zorgen wegnemen.
Slotwoord
Box 3 is geen optioneel onderwerp - het is een jaarlijkse verplichting voor Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed. Door dit goed te begrijpen en meteen goed in te dienen, voorkom je veel narigheid later. Raadpleeg altijd een specialist die ervaring heeft met internationale vastgoedbeleggingen. De kleine investering in professioneel advies nu kan duizenden euro's besparen in nalatingen later.