IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting): 0,4-1,1% per jaar. Huurinkomsten: 19% inkomstenbelasting Spanje + Nederlandse belasting. Erfbelasting: 0-34% (progressief). Dubbele belasting voorkomen met belastingverdrag.
Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed moeten zich bewust zijn van Spaanse en Nederlandse belastingen. Dit artikel legt uit welke belastingen je jaarlijks betaalt en hoe je dubbele belasting voorkomt.
IBI: Jaarlijkse Onroerendgoedbelasting Spanje
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) is de belangrijkste jaarlijkse kostenpost. Dit is Spaanse onroerendgoedbelasting, vergelijkbaar met Nederlandse OZB. Percentage: 0,4-1,1% van de cadastrale waarde per jaar. Cadastrale waarde is NIET de marktprijs, vaak 30-50% lager! Voor €250k huis met cadastrale waarde €150k en tarief 0,7%: IBI = €1.050/jaar. Betalingen: Meestal twee keer per jaar (aprjuli en september-december). Wie betaalt: Eigenaar op 1 januari van het jaar (ook als je pas in december kocht, jij betaalt volledige jaar). In Nederland: Je moet IBI opgeven als wereldbezittingen in je Spaanse inkomstenbelasting. Veel Nederlandse eigenaren vergeten dit! Het kan aftrekbaar zijn tegen Nederlands huishoudinkomsten.
Huurinkomsten Belastingen
Als je je huis verhuurt (non-resident eigenaar, dus jij in Nederland, huis verhuurd in Spanje): Spaanse belasting: 19-24% inkomstenbelasting op bruto huurinkomsten. Voor €1.000/maand huurinkomsten: €190-240/maand belasting. Veel kosten zijn aftrekbaar: hypotheekrente, advertentiekosten, management-commissies, (gedeelte) onroerend goed belastingen, onderhoud. Met aftrekbare kosten reduceer je belastbare basis aanzienlijk. Nederlandse belasting: Je moet als zelfstandig ondernemer (of via vennootschapsbelasting) ook Nederlandse belasting betalen. Huurinkomsten zijn inkomsten in Nederland. Via belastingverdrag voorkomen ze dubbele belasting: je betaalt Spanje, Nederland erkent dit gedeeltelijk. Raadpleeg belastingadviseur (€300-500 jaarlijkse consultatie is cruciaal!).
Roerende Winsten Belasting (Plusvalia)
Als je je Spaanse huis verkoopt met winst (bijv je betaalde €200k, verkoopt voor €250k, winst €50k): Spaanse inkomstenbelasting: 19-21% op de winst. Voor €50k winst: €9.500-10.500 belasting. Als niet-ingezetene: 24-25% belasting! Berekening: Verkoopprijs minus originele aankoop + aftrekbare kosten (hypotheekrente, overdrachtsbelastingen, etc). Dit kan ingewikkelder zijn dan lijkt. Nederlandse belasting: In Nederland betaal je belasting op winsten. Echter, als je het huis als privé-woning houdt: geen belastingwinsten in Nederland (geen heffing privé-woning verkoop in NL). Echter Spanje wel! Dit creëert dubbele heffing. Raadpleeg belastingadviseur VOOR verkoop.
Non-Resident Eigenaarship & Inkomsten
Als je als Nederlander vastgoed eigenaar bent maar niet officieel ingezetene in Spanje (je woont in Nederland): Extra belastingvoordelen/nadelen. Voordeel: Je betaalt geen Spaanse inkomstenbelasting over inkomen buiten Spanje (bijvoorbeeld Nederlandse salaris). Nadeel: Huurinkomsten hebben hoger belastingtarief (19-24% vs 15-21% voor ingezetenen), geen bepaalde aftrekposten beschikbaar. Non-resident eigenaar: Moet jaarlijkse aangifte doen in Spanje (formulier 214/347 voor huurinkomsten). Dit is administratief lastig. Je accountant/belastingadviseur Spanje kan dit regelen. Pro-tip: Veel Nederlandse eigenaren registreren zich als ingezetene in Spanje (wonen 183+ dagen) om belastingvoordelen te krijgen. Echter, dit brengt ALLE inkomsten onder Spaanse belasting.
Erfbelasting & Nalatenschap
Als je overlijdt en je huis achterlaat aan erfgenamen (kinderen, partner, etc): Spaanse erfbelasting: Progressief, 0-34% afhankelijk van relatie en erfportie. Partner/kinderen: lager tarief (creativetrend 0-3% voor partner, 7-34% voor kinderen). Voor €250k huis aan één kind: ongeveer €25-50k erfbelasting. Nederlandse erfbelasting: Ook van toepassing! Je erfgenamen betalen Nederlands erfbelasting. Dubbele heffing kan optreden. Belastingverdrag: Nederland-Spanje hebben verdrag dat erfbelasting coördineert. Typisch: erfbelasting wordt EENMAAL betaald (land van belegging Spanje meestal). Nederlandse erfbelasting kan gedeeltelijk erkend worden. Plannen erfenis: Dit is ingewikkelder! Veel gezinnen gebruiken testament plannen, erfgenaam-trusts, etc. Raadpleeg notaris in Spanje voor erflater testament.
Eigendomstransfer & Inschrijving
Jaarlijks moet je eigendomsinschrijving verifiëren (meestal automatisch door notaris/gemeente). Transmisión Patrimonial (overdrachtsbelasting) betaal je EENMAAL bij koop, niet jaarlijks. Lokale gemeentelijke heffing: Sommige gemeenten heffen aanvullende kleine belastingen (€50-200/jaar) voor administratieve ondersteuning. Dit varieert per gemeente. Nota Bene: Je Spaanse belastingnummer (NIE) moet actief blijven. Als je jaren geen belastingaangifte doet, kan belastingsbureau een automatische aanslag opleggen gebaseerd op schatting. Dit kan duur zijn! Doe jaarlijkse aangiften (zelfs als nul inkomsten).
Conclusie
Belastingen op Spaans vastgoed zijn complex. Sleutel is goede administratie, jaarlijkse aangiften en professioneel belastingadvies. Betaal adviseur goed (€300-500/jaar) om fouten en dubbele belastingen te voorkomen.