Kosten & Belastingen
Volledige breakdown voor Belgische kopers
Begrijp exact wat u zult betalen - van aankoop tot jaarlijkse belastingen in België en Spanje.
Aankoopkosten (Éénmalig)
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
10% (nieuwbouw)Spaanse btw op nieuwe woningen. Dit is 10% voor primaire woningen, 21% voor investeringsvastgoed. Dit wordt berekend op de koopprijs en betaald bij eigendomsoverdracht.
Voorbeeld: 300.000 woning = 30.000 euro IVA
AJD (Stempel/Registratiebelasting)
0,5-1%Provinciale stempelbelasting in Spanje. Dit is vastgesteld en hangt af van de Spaanse provincie. Betaald bij eigendomsoverdracht.
Voorbeeld: 300.000 woning = 1.500-3.000 euro
Notariskosten
0,3-0,5%Vastgestelde tarief in Spanje voor notariële akte (schrijver van eigendomsoverdracht). Dit is onderdeel van het notariële proces.
Voorbeeld: 300.000 woning = 900-1.500 euro
Juridische & Advieskosten
1-2%Kosten voor juridisch vertegenwoordiger, eigendomsonderzoek, advies en coördinatie. Dit hangt af van wat u laat doen.
Voorbeeld: 300.000 woning = 3.000-6.000 euro
Inschrijvingskosten
0,3-0,5%Kosten voor inschrijving in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Dit formaliseert uw eigendom.
Voorbeeld: 300.000 woning = 900-1.500 euro
Bankkosten (Hypotheek)
0,3-1%Bankkosten voor hypotheekverwerking (taxatie, proceskosten). Dit hangt af van uw bank en hypotheekbedrag.
Voorbeeld: 300.000 woning = 900-3.000 euro
Totale Aankoopkosten Voorbeeld
Dit is ongeveer 13.8% extra op de koopprijs
Jaarlijkse Belastingen
Spaanse Belastingen (Jaarlijks):
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Spaanse onroerendgoedbelasting. Dit is ongeveer 0,4-0,8% van de geschatte waarde per jaar. Voor woning van 300.000: ongeveer 1.200-2.400 euro/jaar.
Gemeentelijke Lasten: Afvalbeheer, water, riolering. Dit varieert per gemeente. Tussen 300-800 euro/jaar voor normale woning.
Belgische Belastingen (Jaarlijks):
Personenbelasting over Kadastraal Inkomen: U moet Spaanse eigendom aangeven bij FOD Financiën. Het kadastraal inkomen wordt belast. Dit varieert sterk naar inkomens schaal, maar komt doorgaans neer op 20-30% van het kadastraal inkomen. Voor woning met kadastraal inkomen van 5.000 euro: ongeveer 1.000-1.500 euro/jaar.
Dubbelbelastingverdrag: België en Spanje hebben verdrag om dubbele belasting te voorkomen. Wat u in Spanje betaalt, kunt u in België aftrekken (tot bepaalde limiet).
Belgische Belastingmeldingen
Dit is belangrijk en vaak vergeten door Belgische kopers. U bent verplicht dit aan FOD Financiën te melden:
- Aankoop zelf: Binnen enkele maanden na aankoop moet u de aankoop melden bij FOD Financiën. Dit gebeurt via aangifte van buitenlandse waarden.
- Jaarlijkse aangifte: In uw jaarlijkse belastingaangifte (formulier 401) moet u het kadastraal inkomen vermelden. Dit wordt belast als inkomsten.
- Box 3 vermogen: De waarde van uw Spaanse eigendom moet soms ook gerapporteerd worden in Box 3 vermogen (afhankelijk van totale vermogen).
Wij Adviseren:
Werk met uw Belgische belastingconsulent of accountant. Laat hen alle documenten van de aankoop zien. Zij kunnen zorgen dat u correct aangeeft en eventuele voordelen van het dubbelbelastingverdrag maximaliseert.
Nieuwbouw vs Resale - Kostenverschil
Nieuwbouw Kosten:
- IVA (10%)10%
- AJD0,5-1%
- Notaris & Juridisch1,5-2%
- Totaal12-13%
Resale Kosten:
- Transferbelasting (6-8%)6-8%
- AJD0,5-1%
- Notaris & Juridisch1,5-2%
- Totaal8-11%
Nieuwbouw heeft meestal iets hoger aankoopkosten (IVA 10%), maar geen transferbelasting. Resale heeft lagere IVA (inbegrepen), maar lagere transferbelasting. Het verschil is klein.
Veelgestelde Vragen
Hoeveel kost het totaal om vastgoed in Spanje te kopen?
Naast de koopprijs, kunt u verwachten: 6-8% voor IVA en AJD (nieuwe bouw), 2-3% notariskosten, 1-2% juridische kosten, en ongeveer 0,5% inschrijvingskosten. Voor resale: ongeveer 6-7% aanvullende kosten. Totaal: plan voor 8-11% extra op de koopprijs.
Wat is IVA en waarom betaal ik dit?
IVA is de Spaanse btw (Impuesto sobre el Valor Añadido). Voor nieuwbouw is dit 10% (voor primaire woningen). Dit wordt berekend op de koopprijs en betaald bij eigendomsoverdracht. Dit is standaard in Spanje en vergelijkbaar met btw in België.
Wat is AJD en waarom is dit extra?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is een Spaanse stempel/registratiebelasting. Dit is ongeveer 0,5-1% en betaalt u op het notariële document. Dit is een Spaanse provinciale belasting.
Moet ik belasting betalen in België op mijn Spaanse woning?
Ja, als Belgische inwoner moet u de Spaanse woning aangeven bij FOD Financiën. U betaalt belasting over het kadastraal inkomen (waarderingsstelsel). Wat u precies betaalt hangt af van uw totale Belgische inkomsten en het Dubbelbelastingverdrag België-Spanje.
Wat is kadastraal inkomen?
Kadastraal inkomen is de geschatte huurwaarde van uw Spaanse woning volgens Spaanse belastingmiddelen. Dit is niet de werkelijke huurwaarde, maar een theoretische waarde. U betaalt belasting over dit bedrag, zelfs als u het niet verhuurt.
Hoe wordt mijn Belgische belasting berekend?
FOD Financiën ziet het kadastraal inkomen als inkomsten. Dit wordt bij uw totale Belgische inkomsten opgeteld. U betaalt daarover de gebruikelijke personenbelasting. Het Dubbelbelastingverdrag voorkomt dubbele belasting - u kunt Spaanse belasting die u betaalt aftrekken.
Wat als ik mijn Spaanse woning verhuurt?
Dan moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven in België. Dit wordt ook belast. U kunt onderhoudskosten en hypotheekrenten aftrekken. U moet ook in Spanje belasting betalen over de huurinkomsten (IVA en inkomstenbelasting).
Hoeveel kosten notariskosten ongeveer?
Notariskosten zijn doorgaans 0,3-0,5% van de koopprijs. Dit is vastgesteld tarief in Spanje. Voor woning van 300.000 euro: ongeveer 900-1.500 euro.
Planning: Budget Checklist
Bereken totale aankoop budget
Koopprijs × 1,10 tot 1,15 voor alle aankoopkosten
Controleer jaarlijkse kosten
IBI + gemeentelijke lasten + Belgische belasting = jaarlijkse verplichting
Werk met belastingadviseur
Laat uw Belgische accountant alles controleren
Zorg voor liquide middelen
Plan alle betalingen, inclusief notaris en juridische kosten