Koopproces in Spanje
Stap-voor-stap uitleg voor Belgische kopers
Het kopen van vastgoed in Spanje volgt een vastgesteld proces. Als Belgische koper bent u vertrouwd met notariële procedures - het Spaanse systeem is vergelijkbaar en meestal eenvoudiger.
Stap 1: Eigendomsonderzoek en Reservering
Voordat u iets koopt, voert uw juridisch vertegenwoordiger (eigendomsadviseur) een grondige controle uit. Wij controleren het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad), ook wel het kadastraal register. Dit vertoont wie eigenaar is, eventuele schulden, erfdienstbaarheden en hypotheken.
Na akkoord gaat u een reserveringsovereenkomst ondertekenen. Dit is een bindend document dat aangeeft dat u serieus bent. Hierbij betaalt u doorgaans 3.000-5.000 euro depositoregeling. Dit bedrag wordt later in mindering gebracht op uw eindbetaling.
- Volledig eigendomsonderzoek door gekwalificeerde professionals
- Reserveringsovereenkomst ondertekenen
- Eerste depositoregeling betalen (doorgaans 3-5% van koopprijs)
- Terugstuurperiode om alles nog eens goed door te nemen
Stap 2: NIE-Nummer en Rechtspositie
U moet een NIE-nummer aanvragen. Dit is uw Spaanse fiscaal identificatienummer. Als Belgische koper kunt u dit aanvragen bij de Spaanse ambassade in Brussel of in Antwerpen. Sommige kopers wachten tot ze in Spanje zijn en vragen het daar aan.
U kunt ook volmacht geven aan uw juridisch vertegenwoordiger in Spanje om dit voor u aan te vragen. Dit bespaart u reis naar ambassade.
- NIE-nummer aanvragen bij ambassade of in Spanje
- Paspoort of identiteitkaart nodig als ID
- Volmacht mogelijk via uw juridisch vertegenwoordiger
- Normaal duurt dit 1-2 weken
Stap 3: Financiering en Hypotheekgoedkeuring
Als u een woonkrediet (hypotheek) nodig hebt, moet u dit nu van uw bank regelen. Veel Belgische banken (KBC, Belfius, BNP Paribas Fortis) financieren aankopen in Spanje. U kunt ook met Spaanse banken werken (CaixaBank, BBVA).
Uw bank zal een taxatie van de eigendom aanvragen en uw financiële situatie controleren. Dit duurt doorgaans 2-4 weken.
- Hypotheekvoorstel aanvragen bij uw bank
- Bankuittreksels van laatste 3 maanden voorbereiden
- Aanslagbiljet personenbelasting (vorig jaar) indienen
- Loonfiches of inkomstenbewijzen voorbereiden
- Taxatie van de eigendom door bankevaluateur
Stap 4: Koopovereenkomst en Juridische Voorbereiding
Zodra uw financiering is goedgekeurd en alles gecontroleerd is, stelt uw juridisch vertegenwoordiger de koopovereenkomst op. Dit is een volledige juridische overeenkomst met alle voorwaarden en verplichtingen.
U ontvangt een kopie ter controle. U kunt dit ter beoordeling meegeven aan uw Belgische notaris of juridisch adviseur. Dit is sterk aan te bevelen voor grote aankopen.
- Koopovereenkomst opstellen door juridisch vertegenwoordiger
- Kopie naar uw Belgische juridisch adviseur voor controle
- Alle voorwaarden nakijken (afleveringsdata, voorwaarden, betaling)
- Vragen stellen en aanpassingen aanvragen indien nodig
Stap 5: Betaling Depositoregeling en Voorwaardelijke Clausules
Voor nieuwbouw betaalt u in stappen. De eerste betaling is doorgaans 10-20% van de koopprijs. Dit bedrag wordt verzameld door de vastgoedadviseur in een erfgoedrekening.
Bij kant-en-klaar wordt doorgaans meer betaald voordat de eigendom wordt geregistreerd. Bij nieuwbouw op ritning bent u beschermd - het geld gaat naar escrow tot bepaalde bouwmijlpalen zijn bereikt.
- Eerste betaling (doorgaans 10-20%) overmaken naar escrowrekening
- Voor nieuwbouw: betalingen gekoppeld aan bouwfasen
- Voor kant-en-klaar: meer betaling vlak voor eigendomsoverdracht
- Zorg voor documentatie van alle betalingen
Stap 6: Eigendomsoverdracht en Notariële Akte
Dit is de belangrijkste stap. U meldt zich aan bij de notarius met uw juridisch vertegenwoordiger en tekent de escritura de compraventa (notariële koopakte). Dit document maakt u juridisch eigenaar.
U kunt dit via volmacht doen. Uw juridisch vertegenwoordiger kan dit namens u ondertekenen, wat u reiskosten bespaart. Dit is heel gebruikelijk voor internationale kopers.
- Notariële akte ondertekenen (persoonlijk of via volmacht)
- Definitieve betaling overboeken (meestal via bankrekening van notaris)
- Notaris registreert eigendom in Registro de la Propiedad
- U ontvangt notarieel exemplaar van akte
Stap 7: Inschrijving in Eigendomsregister en Sleuteloverdracht
Na notariële ondertekening laat de notaris de eigendom inschrijven in het Spaanse eigendomsregister. Dit duurt doorgaans 2-4 weken. U bent juridisch al eigenaar, maar de formele registratie voltooit het proces.
Zodra alles is geregistreerd, ontvangt u de sleutels. Dit is het moment van daadwerkelijke bezitoverdracht.
- Notaris dient inschrijving in Registro de la Propiedad in
- Wacht op bevestiging van registratie (2-4 weken)
- Ontvang bewijsstuk van registratie (nota simple)
- Ontvang sleutels van eigenaar of juridisch vertegenwoordiger
Na Aankoop: Belgische Belastingmeldingen
Dit is belangrijk: als Belgische koper moet u bepaalde zaken bij FOD Financiën melden. Dit is verplicht en helpt u toekomstige problemen te voorkomen.
Melden bij FOD Financiën:
- Eigendomsaankoop van buitenlands vastgoed
- Jaarlijkse personenbelasting (kadastraal inkomen)
- Huur-inkomsten (als u verhuurt)
- Dubbelbelastingverdrag België-Spanje gebruiken
Documenten die u krijgt:
- Notariële kopie van akte
- Inschrijvingsbewijs (nota simple)
- Certificaat kadastraal nummer
- Nota van notaris met alle kosten
Veelgestelde Vragen
Hoe lang duurt het koopproces in Spanje?
Het totale proces duurt doorgaans 3-6 maanden. Voor kant-en-klaar woningen kan dit sneller gaan (2-3 maanden). Voor nieuwbouw op ritning hangt dit af van de bouwfase - doorgaans duurt dit langer omdat de woning eerst moet worden gebouwd.
Wat is het verschil tussen een Spaanse notaris en een Belgische notaris?
Beide notarissen hebben gelijkwaardige rollen. De Spaanse notarius cumple een vergelijkbare functie als de Belgische notaris. Zij controleren eigendomsoverdracht en waarborgen dat de transactie juridisch geldig is. Als Belgische koper bent u vertrouwd met het notariële systeem, dus dit zal u bekend voorkomen.
Moet ik aanwezig zijn bij het tekenen van de akte?
Nee, u kunt de akte via volmacht laten ondertekenen. Dit is heel gebruikelijk voor buitenlandse kopers. Uw notaris in België kan u hiermee helpen. U moet wel fysiek aanwezig zijn voor bepaalde stappen, maar uw juridisch vertegenwoordiger kan het meeste namens u doen.
Wat moet ik doen met FOD Financiën na aankoop?
Als Belgische koper moet u de Spaanse eigendommen aanmelden bij FOD Financiën voor de personenbelasting. Dit is verplicht. U kunt dit samen met uw Belgische belastingconsulent regelen. Dit heeft betrekking op het kadastraal inkomen van uw Spaanse eigendom.
Wat is een voorkeurbod en waarom is dit belangrijk?
Bij nieuwbouw op ritning kunt u een voorkeurbod plaatsen. Dit betekent dat u de woning reserveert voordat de bouw begint. Dit geeft u prioriteit over andere kopers. De depositoregeling verschilt per project - doorgaans is dit 10-20% van de koopprijs.
Kan ik het koopproces via mijn Belgische bankier afhandelen?
Ja, veel Belgische banken (KBC, Belfius, BNP Paribas Fortis) bieden internationale overboekingen en kunnen financieringen coördineren. Voor de rechtstreekse Spaanse transactie werkt u echter met lokale professionals in Spanje en uw notaris.
Wat gebeurt er als het project wordt geannuleerd?
Bij aankoop op ritning moet de bouwer garanties geven. Als het project wordt geannuleerd, krijgt u uw depositoregeling terug. Dit staat in het koopcontract. Zorg ervoor dat dit duidelijk in uw contract staat voordat u tekent.
Hoe werkt de timing van betalingen bij nieuwbouw?
Typisch betaalt u in stappen: depositoregeling bij reservering (10-20%), vervolgbetalingen bij bouwmijlpalen (30%, 30%, 40% of vergelijkbare verdeling). Het exacte schema hangt af van het project en de bouwer.
Belangrijkste Punten
Voor u begint:
- Zorg voor goed juridisch vertegenwoordiging
- Regel uw financiering vooraf
- Laat volledig eigendomsonderzoek doen
- Controleer alle documenten zorgvuldig
Als Belgische koper:
- Notarieel systeem voelt vertrouwd
- U kunt via volmacht ageren
- Meld aan FOD Financiën
- Controleer dubbelbelastingverdrag