Köpprocessen — Att Köpa Bostad i Spanien Steg för Steg
En praktisk guide genom samtliga stadier av fastighetsköp i Spanien, speciellt utformad för svenska köpare. Vi leder dig från förberedelser i Sverige till att ta emot nycklar till din nya bostad.
De Åtta Stegen till Köp
Att köpa fastighet i Spanien följer en väl etablerad process. Nedan presenterar vi alla åtta kritiska steg, från initiala förberedelser till slutlig nyckelöverlämning. Varje steg är viktigt och bör genomföras grundligt för att säkerställa en smidig och säker transaktion.
Förberedelser i Sverige
NIE-nummer, bankkonto, och budgetplanering
- •Ansök om NIE-nummer på Stockholm eller Göteborg spanska konsulat
- •Öppna spanskt bankkonto (rekommenderas men inte obligatoriskt)
- •Samla ihop ekonomiska dokument (deklaration, anställningskontrakt)
- •Definiera din budget och finansieringsplan
Hitta Rätt Bostad
Med vår hjälp eller genom egen sökning
- •Bläddra bland vårt brett utbud av nybyggda bostäder
- •Genomför visningar på plats eller virtuellt
- •Utforska områden och få lokala insikter
- •Konsultera med våra fastighetsmäklare
Reservationsavtal
Bokningsavtal och första insättning
- •Teckna reservationsavtal (normalt €3,000–€6,000)
- •Insättningen reserverar fastigheten i 10–30 dagar
- •Avtalet är bindande för både säljar och köpare
- •Kontrollera avtalets villkor tillsammans med din juridisk rådgivare
Juridisk Granskning
Due diligence med svensktalande advokat
- •Anlita en erfaren fastighetsadvokat i Spanien
- •Kontrollera fastighetens äganderätt och registreringar
- •Granska samfällighetssamfundets status och historik
- •Verifiera alla detaljplaner och myndighetsgodkännanden
Köpekontrakt
Signering och 10% depositum
- •Underteckna det officiella köpekontraktet (contrato de compraventa)
- •Betala 10% av köpesumman som depositum
- •Avtalet innehåller betalningsschema för nybyggda fastigheter
- •Avtalet registreras hos notarius
Bolån & Finansiering
Om du behöver låna pengar
- •Svenska banker kan erbjuda equityrelease mot din svenska fastighet
- •Spanska banker erbjuder normalt 60–70% av fastighetens värde
- •Typiska lånekostnader: 3,0–3,5% fast ränta
- •Godkännande tar normalt 4–8 veckor
Escritura & Notarie
Den slutgiltiga överföringen
- •Mötes hos notarius (escribano) för signering av escritura
- •Betala återstående köpesumma
- •Notarius registrerar överlåtelsen på landsregistret
- •Du mottar dina officiella ägandehandlingar
Nyckelöverlämning
Möjliggöra fastigheten och registrera
- •Mottar nycklar från byggare eller säljare
- •Registrera dig hos lokal padron (befolkningsregister)
- •Ordna vattenledning, el och gasbytning
- •Sluta hemförsäkring och uppsäg gamla kontrakt
Detaljerad Genomgång av Varje Steg
Förberedelser i Sverige
Innan du sätter igång med fastighetssökningen är det viktigt att göra grundläggande förberedelser hemma i Sverige. Detta säkerställer en smidig process senare.
NIE-nummer
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är en spansk identifikationsnummer för utlänningar, motsvarande ditt svenska personnummer. Du kan ansöka på spanska konsulatet i Stockholm eller Göteborg. Processen tar 2–4 veckor.
Spanskt bankkonto
Även om det inte är obligatoriskt, rekommenderas det att öppna ett spanskt bankkonto. Det underlättar betalningar till notarius, advokat och andra svenska köpare. Större spanska banker som CaixaBank och BBVA har goda rutiner för utländska kunder.
Finansiering och budget
Bestäm din budget och hur du ska finansiera köpet. Diskutera med en spansk eller svensk bank hur du kan få bolån. Svenska banker kan erbjuda equityrelease mot din svenska fastighet.
Dokumentsamling
Samla in dina senaste deklarationer, anställningskontrakt och bankutdrag. Du behöver dessa för att bevisa din finansiella ställning när du granskas av långivare och advokater.
Hitta Rätt Bostad
Denna fas kan variera kraftigt beroende på dina preferenser och marknadssituationen. Det är viktigt att ta sin tid för att hitta rätt fastighet.
Utforska vårt utbud
Vi erbjuder ett stort utbud av nybyggda bostäder i attraktiva områden längs Costa del Sol och andra populära regioner. Använd vår sökfunktion för att filtrera efter pris, storlek och läge.
Visningar och inspektioner
Vi arrangerar personliga visningar på plats eller virtuella visningar över video. Vi rekommenderar att du besöker flera fastigheter för att få en känsla för området och byggkvaliteten.
Lokala insikter
Våra lokala fastighetsmäklare kan ge dig värdefull information om området, närboende, skolor, shopping och framtida utvecklingsprojekt som kan påverka fastighetsvärdet.
Förhandling
Det är ofta utrymme för förhandling om priset, speciellt för äldre fastigheter eller om du köper via auktion. Vi hjälper dig att navigera denna process.
Reservationsavtal
När du hittat rätt fastighet är nästa steg att underteckna ett reservationsavtal och betala en insättning för att reservera fastigheten.
Vad är ett reservationsavtal?
Ett reservationsavtal (contrato de reserva) är ett preliminärt avtal mellan köpare och säljare. Det reserverar fastigheten för dig under en begränsad tid (normalt 10–30 dagar) och ger dig tid att ordna finansiering och juridisk granskning.
Insättningsbelopp
Reservationsinsättningen är normalt €3,000–€6,000, ibland mer för dyrare fastigheter. Denna insättning går till säljaren som kompensation för att fastigheten tas ur marknaden. Insättningen räknas in i köpesumman när du slutligen undertecknar köpekontraktet.
Bindande kraft
Ett reservationsavtal är bindande för båda parter. Om du drar dig ur utan giltiga skäl förlorar du din insättning. Om säljaren drar sig ur måste de returnera din insättning plus eventuell kompensation. Det är viktigt att läsa avtalet noga tillsammans med din advokat.
Vad bör du kontrollera?
Se till att reservationsavtalet innehåller: reservationsperioden, insättningsbeloppet, villkor för att gå vidare till köpekontrakt, och vad som händer om finansieringen inte godkänns. Låt din advokat granska det innan du signerar.
Juridisk Granskning
Under reservationsperioden är det kritiskt att genomföra en grundlig juridisk och finansiell granskning av fastigheten.
Anlita en erfaren advokat
Vi rekommenderar att anlita en fastighetsadvokat som talar svenska eller engelska och har erfarenhet av att arbeta med svenska köpare. En bra advokat är värd investeringen och skyddar dina intressen.
Äganderättsverifikation
Din advokat bör kontrollera att säljaren är den rättmätige ägaren genom att granska fastighetsakten (título de propiedad). Denna handling registreras på landsregistret (Registro de la Propiedad) och är juridiskt bindande.
Samfällighetssamfundets granskning
För lägenheter är det kritiskt att granska samfällighetssamfundets status. Din advokat bör begära: protokoll från senaste årsmöte, årlig budget, historik över bidrag, eventuella pågående tvister, och reservfond för framtida reparationer.
Detaljplaner och godkännanden
Verifiera att fastigheten är uppförd enligt detaljplanen och har alla nödvändiga bygglov (licencias de obras). För nybyggda fastigheter kontrollera att slutningssamtycket (cédula de habitabilidad) har erhållits.
Skulder och andra belastningar
Din advokat bör kontrollera att fastigheten inte är belastad med gamla skulder, utestående skatter eller hypotheker. Detta görs genom att granskar landsregistret och skattemyndigheten.
Köpekontrakt
Efter att juridisk granskning är klar och finansiering godkänd, är det dags att underteckna det officiella köpekontraktet.
Contrato de Compraventa
Köpekontraktet (contrato de compraventa) är det officiella avtalet mellan köpare och säljare. Det innehåller alla detaljer om fastigheten, köpesumman, betalningsvillkor och andra viktiga betingelser. Avtalet är juridiskt bindande för båda parter.
10% depositum
Vid undertecknandet av köpekontraktet betalar du normalt 10% av köpesumman som depositum. För nybyggda fastigheter kan detta beloppet delas upp i flera delbetalningar enligt en betalningsschema som är fastställd i kontraktet.
Betalningsschema för nybyggda fastigheter
För nybyggda fastigheter är det vanligt att betalningsschemaet är uppdelat i flera trancher längs byggnationen: första insättning (30%), vid grundläggning (20%), vid invallning (20%), vid installationer (15%) och slutlig betalning vid överlåtelse (15%). Dessa procentsatser kan variera.
Registrering hos notarius
Köpekontraktet registreras hos notarius (escribano) för att skapa en officiell registrering. Detta skyddar båda parter och säkerställer att avtalet är juridiskt bindande och kan införas i landsregistret.
Bolån & Finansiering
Om du behöver låna pengar för att finansiera köpet, är det kritiskt att ordna bolån innan du undertecknar köpekontraktet.
Svenska vs spanska bolån
Du kan finansiera genom svenska banker via equityrelease mot din svenska fastighet, eller genom en spansk bank. Spanska banker erbjuder normalt 60–70% av fastighetsvärdet (LTV). Typiska spanska räntor ligger på 3,0–3,5% fast.
Spanska banker för utlänningar
Större spanska banker som CaixaBank, Sabadell, Bankinter och BBVA erbjuder rutinmässigt bolån till svenska köpare. De kräver NIE-nummer, deklarationer, anställningskontrakt och bankutdrag. Godkännande tar normalt 4–8 veckor.
Vår partner Habeno
Vi arbetar med Habeno, som är specialiserade på bolånefinansiering för svenska och andra nordiska köpare i Spanien. De kan hjälpa till med hela processen och ofta ordna bättre villkor än om du går direkt till banken.
Lånekostnader
Förutom ränta finns även kostnader för värdering, juridisk granskning, försäkringar och administrativa avgifter. Dessa brukar uppgå till 3–5% av lånbeloppet. Dessa kostnader kan ofta förhandlas.
Escritura & Notarie
Den slutgiltiga överföringen av fastigheten sker hos notarius genom undertecknandet av escritura, den slutliga överlåtelsehandlingen.
Vad är Escritura?
Escritura är den officiella överlåtelsehandlingen som undertecknas hos notarius. Den överför äganderätten från säljaren till köparen och registreras på landsregistret. Utan escritura är du inte juridisk ägare av fastigheten.
Notarius roll
Notarius (escribano) är en offentlig tjänsteman som autentiserar och registrerar alla juridiska överföringar av egendom. Notarius är neutral och skyddar båda parters intressen. Notarius tjänster är lagstadgade och kostnaden är fastställd enligt lagen.
Betala återstående belopp
Vid mötet med notarius betalar du återstående köpesumma minus depositum och tidigare betalningar. Denna betalning görs normalt via bankbokfört transfer (transferencia bancaria) för att lämna ett revisionsspår.
Vad du kan förvänta dig
Mötet hos notarius tar normalt 30–60 minuter. Både köpare och säljare måste närvära personligen eller genom en auktoriserad representant. Notarius läser upp alla avtalsvillkor högt på spanska, vilket låter dig verifiera att allt är korrekt innan du signerar.
Nyckelöverlämning
Efter att escritura undertecknas hos notarius är du juridisk ägare. Nu återstår bara att ta över fastigheten och ordna praktiska frågor.
Mottag nycklarna
Efter notarius mötet mottager du nycklarna från byggare eller säljare. Du är nu ägare av fastigheten. Se till att du får alla nycklar, nyckelkortskoder för dörrar, och instruktioner för säkerhetssystem om sådant finns.
Registrera dig på padron
Padron är den lokala befolkningsregistreringen. Du bör registrera dig här inom kort efter att du tagit över fastigheten. Det krävs för att få tillgång till vissa offentliga tjänster. Du kan registrera dig på kommunkontoret (ayuntamiento).
Byt namn på nyttjander
Ordna växling av namn på vattenledning (agua), el (electricidad) och gas (gas). Kontakta relevanta leverantörer med din fastighetsakt för att slutföra detta. Normalt kan detta göras på bara några dagar.
Hemförsäkring och övriga kontrakt
Sluta din hemförsäkring (if applicable) från tidigare fastighet, och teckna en ny för din spanska fastighet. Se till att du också uppdaterar dina försäkringskontrakt och övriga administrativa formaliteter.
Skattemässiga Konsekvenser för Svenska Köpare
ISK — Investeringssparkonto
Om du är bosatt i Sverige kan du deklarera din spanska fastighet på ett ISK (investeringssparkonto). Detta innebär att du betalar en schablonskatten på inkomst istället för faktisk kapitalvinstskatt. ISK är ofta det mest fördelaktiga sättet för svenska investerare.
- • Schablonskatten på ISK är ca 2% av värdet
- • Du behöver inte redovisa faktiska transaktioner
- • Anmälan görs vid deklarationen
Kapitalvinstskatt vid Försäljning
Om du säljer din spanska fastighet måste du deklarera kapitalgvinsten till Skatteverket. Kapitalvinsten är försäljningspriset minus köpesumman och dokumenterade kostnader.
- • Kapitalvinstskatt i Sverige: 20%
- • Dubbelbeskattningsavtalet gäller — du kan reducera dubbel beskattning
- • Du kan dra av kostnader för köp, försäljning och förbättringar
Hyresintäkter och Driftskostnader
Om du hyr ut din spanska fastighet måste du deklarera hyresintäkter till Skatteverket. Du kan dra av alla relevanta driftskostnader.
- • Hyra redovisas som inkomst
- • Avdragsgilla kostnader: underhål, reparationer, administration, försäkringar
- • Möblering och inventarier kan skrivas av över flera år
- • Du måste även betala spansk inkomstskatt på hyresintäkter
Dubbelbeskattningsavtalet Sverige-Spanien
Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som säkerställer att du inte betalar skatt två gånger på samma inkomst. Du kan normalt dra av spansk skatt från din svenska skatt.
- • Spansk egendomsskatt (IBI) kan deduceras från svenska skatter
- • Spansk inkomstskatt på hyror kan deduceras
- • Konsultera en skatteexpert för optimal planering
Rekommendation: Konsultera en Skatteexpert
Vi rekommenderar starkt att du konsulterar en svensk skatteexpert eller revisor innan du köper. De kan hjälpa dig att optimera din skattesituation och säkerställa att du följer reglerna för både svenska och spanska skattemyndigheter.
Tidsplan: Sverige vs Spanien
| Fas | Tid i Spanien | Tid i Sverige | Aktivitet |
|---|---|---|---|
| Sverige | 2–4 veckor | — | NIE, bankkonto, förstudie |
| Huslöst till reservationsavtal | 1–4 veckor | — | Visningar och val |
| Due diligence | 2–4 veckor | — | Juridisk granskning |
| Köpekontrakt till escritura | 4–10 veckor | — | Finansiering och notarius |
| Total tid | 3–6 månader | — | Från första intresse till nyckelöverlämning |
Köpprocessen i Spanien är normalt snabbare än i Sverige tack vare ett mer strömlinjeformat juridiskt system. En typisk process från första intresse till nyckelöverlämning tar 3–6 månader. Detta kan variera beroende på om du köper från utvecklare (längre tid på grund av betalningsschema) eller direkt från privatperson (snabbare).
Vanliga Frågor
Behöver jag vara bosatt i Spanien för att köpa fastighet?+
Nej, svenska medborgare kan köpa fastighet i Spanien utan att vara bosatt där. Du behöver dock ett NIE-nummer och ett spanskt bankkonto rekommenderas för att underlätta transaktioner.
Vad är en reservationsavtal och är den bindande?+
En reservationsavtal är ett avtal mellan köpare och säljar som reserverar fastigheten under en kortare period (vanligtvis 10–30 dagar). Ja, den är bindande för båda parter. Om du drar dig ur förlorar du insättningen på €3,000–€6,000.
Hur lång tid tar hela köpprocessen?+
Typiskt tar det 3–6 månader från första intresse till slutlig nyckelöverlämning. Med förkortade tidsfrister kan det gå snabbare, men vi rekommenderar att ta ordentlig tid för juridisk granskning.
Måste jag anlita en advokat?+
Det är starkt rekommenderat att anlita en erfaren fastighetsadvokat i Spanien, särskilt en som talar svenska eller engelska. Detta skyddar dina intressen och säkerställer att all dokumentation är korrekt.
Vilka dokument behöver jag från Sverige?+
Du behöver: giltigt pass, senaste deklaration, anställningskontrakt (om applicable), bankutdrag för de senaste 3 månaderna, och försäkran om finansiell ställning. Om du använder bolån behöver du tilläggshandlingar.
Kan jag hyra ut fastigheten om jag ångrar mig?+
Ja, många svenska köpare omvandlar sitt hem till ett semesterhemsinvesteringen. Du behöver då skatta på hyresintäkter enligt spansk lag och deklarera detta till Skatteverket i Sverige.
Redo Att Påbörja Din Köpresa?
Vi guidar dig genom varje steg av processen. Från initial konsultation till nyckelöverlämning, vi är här för att säkerställa en smidig och säker transaktion.