De 10 beste tippene for å kjøpe eiendom i Spania som utlending
Kjøp eiendom i Spania som utlending innebær navigering ukjent juridisk system finansiell struktur og regulativ krav. Forståelse disse prosess før starter dine kjøps reise forhindrer kostbare feiltakelse og sikrer glatte transaksjon. Denne omfatte guide adresser de essensiell steg enhver utlandsboende kjøper bør følge.
1. Hent ditt NIE-nummer først
NIE (Numero de Identidad de Extranjero) være essensiell til alle eiendoms transaksjon i Spania. Denne spansk skatt identifikasjon nummer identifisere deg til skatt og juridisk formål og være lovlig påkrevet før eiendomskjøp.
Søk om ditt NIE på spansk nasjonalt politihovedkvarter (Policia Nacional) i ethvert betydelig by eller by. Du vil trenge ditt pass en fullstendigt søknadsskjema (tilgjengelig fra politistasjonen) og bevis på din årsak for å være i Spania. Prosess vanligvis ta en til tre dag. Noen eiendoms transaksjon kan gå frem uten NIE hvis du være en EU borger men oppnå en forenkle alle prosedyrer. Engang oppnådd holde ditt NIE dokumentasjon forsiktig som du skal referere til det gjennom din kjøps prosess og påfølgende skatt arkiver.
2. Åpn en spansk bankonto
Etabler en spansk bankonto tidlig i dine eiendoms søk prosess. De fleste banker kreve bevis av adresse og identifikasjon som utlandsboende kjøpere kan tilfredsstille med pass og innkvartering adresse. Du vil trenge din NIE til bankformål.
En spansk konto forenkle fond overføring skattebetalinger og samfunn gebyr betaling. Banker tilbod konto spesifikt til eiendoms kjøpere som fasilitere pantelåns ordninger. Banker som BBVA CaixaBank og Sabadell opprettholdelse internasjonalt kundes tjenester med engelsk-snakende stab i større byer. Sammenlign gebyr og pantelåns tilbud når valge din bank. Å ha en etablert konto demonstrer forplikting til spansk opphold og forenkle eiendoms transaksjon ved tilby lokalt banke infrastruktur.
3. Forstå IVA (10%) versus ITP overføring skatt
Spania eiendoms transaksjon kostnader dele inn to distinkt scenario basert på eiendoms type. Nybyggeiendom innebær IVA (verdi-tillagt skatt) på 10% kalkulert på kjøps pris. Resale eiendom innebær ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) på omtrent 6-8% avhengig på område pluss 1,1% administrativ skatt på de fleste områder.
IVA gjelder til nybygg kjøp direkte fra udvikler kalkulert på kjøps pris. ITP gjelder til sekundær marked kjøp fra privat selgere. Disse kostnader betydelig påvirke total kjøps pris. Til eksempel en 400,000 EUR nybyggeiendom innebær 40,000 EUR i IVA mens en resale eiendom av ekvivalent pris innebær omtrent 28,000-36,000 EUR i ITP avhengig på område. Disse skatterne være separat fra pantelåns kostnader og fagfolk gebyr. Engasjer dine advokat tidlig for å objekt eksakt kostnader til dine spesifikk transaksjon.
4. Velg en uavhengig spansk advokat
Ansette en uavhengig advokat erfaren i spansk eiendom lov være absolutt essensiell ikke valgfritt. Dine advokat beskytter dine interesse gjennom enhver transaksjon fase verifisering juridisk dokumentasjon sikring tilbørlig flitighet og håndtering avsluttende prosedyrer.
Velg advokater spesifikk erfaren i eiendoms transaksjon til utlandsboende kjøpere spesielt i dine valgt område. Begjær referanser fra annet utlandsboende eiendomskjøpere og intervju flere kandidat. Dine advokat bør være uavhengig ikke forbundet med utviklere eller fast eiendom agent som kan ha motstridende interesse. Kostnader vanligvis varierer fra 1,000 til 3,000 EUR avhengig på eiendoms verdi og transaksjon kompleksitet. En god advokat forhindre misforståelse omkring eiendoms grenser bygge regulering samfunn status og eierskap klarhet. Møt med dine advokat før gjøring noen finansiell forplikting.
5. Gjennomfør grundig tilbørlig flitighet
Tilbørlig flitighet representere prosess for verifisering all informasjon omkring en eiendom før kjøp. Denne prosess beskytter deg fra kjøp eiendom med skjult mangel juridisk problem eller uregelmessighet.
Din advokat bør verifisere at selger eie eiendom gratis og klart gjennom eiendom register (Registro de la Propiedad). Verifisere at all skatt være gjeldende og ingen utestående gjeld finnes mot eiendom. Begjær kopier av alle renoverring tillat bygge lisenser og overholdelse sertifikat. Til leilighet få samfunn register vise reserve midler utestående betalinger og noen ventende spesial vurdering. Inspiser elektrisk røre og struktur system personlig eller gjennom faglig inspeksør. Til nybygg verifisere at all lovet fasiliteter være faktisk konstruert og fullstendigt. Begjær energi ytelse sertifikat (påkrevet ved lov) og se etter at de nøyaktig reflekter eiendom. Denne grundig prosess kreve en til to måneder og forhindre kjøp problemisk eiendom.
6. Forstå samfunn gebyr til leilighet
Til leilighet kjøp samfunn gebyr (cuotas de comunidad) representere obligatorisk månedlig kostnader som dekke vanlig område vedlikeholdelse sikkerhet utility til delte område og administrativ kostnader. Disse gebyr varierer fra 80 EUR månedlig til beskjedne utvikling til 400+ EUR til luksus samfunn med omfatte fasiliteter.
Begjær fullstendigt samfunn dokumentasjon inkludert budsjett reserve midler status og noen spesial vurdering planlagt. Noen samfunn opprettholdelse utilstrekkelig reserv potensielt kreve stor spesial vurdering. Gjennomgå minutter fra samfunn møter for å forstå styring og noen tvist. Noen egenskaper ha overdreven gebyr relativt til tjenester gitt. Til investerings egenskaper faktor disse gebyr inn til utleie inntekt kalkulasjon som de direkte påvirke kontantstrøm. Begjær skriftlig bekreftelse av gjeldende gebyr og noen planlagt økning. Snakk med eksistenter innbygger omkring samfunn ledelse tilfredshet og gebyr trend over tid.
7. Hent energi ytelse sertifikat
Energi ytelse sertifikat (Certificado de Eficiencia Energetica) være juridisk påkrevet til alle eiendoms salg og tilbod standardisert evaluering av energi effektivitet. Disse sertifikat rangering eiendom fra A (mest effektiv) til G (minst effektiv) basert på årlig energi forbruk.
Sertifikat inkludere informasjon omkring varme system isolasjon vannoppvarming og total energi ytelse. Denne dokumentasjon beskytter kjøpere ved tilby uavhengig vurdering av energi effektivitet og anticipert utility kostnader. Egenskaper rangiert D eller bedre indikere moderne standarder. Eldre egenskaper hyppig få E F eller G rangering indikere høyere energi kostnader. Begjær sertifikat før kjøp for å forstå oppvarming og kjøling kostnader. Nybyggeiendom typisk oppnå bedre rangering reflektert moderne konstruksjon standarder. Sertifikat bør faktor inn til dines kjøps beslutning spesielt til egenskaper du vil okkupere året rundt.
8. Forstå snagging prosess
Til nybyggeiendom snagging referere til formell inspeksjon prosess der du dokumenter noen konstruksjon mangel manglende element eller kvalitets problem før endelig betaling og eiendom overføring. Denne prosess beskytter dines interesse og sikrer utvikler retter problem før eierskap overføring.
Gjennomfør dines først snagging inspeksjon kort etter konstruksjon fullføring men før endelig betaling. Gå gjennom hele eiendom systematisk dokumentering noen mangel i skrift. Foto eller video registrer problem. Vanlig snagging gjenstander inkludere maling rørlegger lekkasje elektrisk dårlig flisehull og manglende armaturer. Giv dines liste til utvikler som krever retting innen spesifisert tidsfrist. Gjennomfør en andre snagging inspeksjon verifisering alle gjenstander være rettet. Gjør ikke endelig betaling inntil du være tilfreds at all gjenstander være adressert. Denne prosess vanligvis ta to til fire uker men forhindrer å oppdage problem etter du allerede betalt fullt.
9. Forstå reservasjon innbetaling og betalings plan
Når kjøp av-plan nybyggeiendom vil du vanligvis giv en reservasjon innbetaling (vanligvis 3,000-5,000 EUR) til sikker eiendom mens tilbørlig flitighet er gjennomført. Denne innbetaling beskytter dine posisjon mens du tillate tid til sikker finansiering og verifisere juridisk dokumentasjon.
Kontakt bør spesifisere hva skje til denne innbetaling hvis du bestemme ikke å gå fremover og under hvilke omstendighet det være refunderbar. Etter innbetaling du vanligvis gjør flere fremskritt betaling (20-30% av kjøps pris) som konstruksjon fase fullføring. Endelig betaling (gjenværende kjøps pris minus innbetaling og fremskritt betaling) oppstå ved avsluttende når advokat fullstendighet escritura (skjøte). Sikre dines kontrakt klart spesifisere alle betalings frist beløp og straff til sen betalinger. Spansk lov beskytter kjøpere fra utvikler konkurs gjennom garantier og oppbevart midler. Sikre dines kontrakt inkludere ordentlig beskyttelse.
10. Mester escritura (skjøte) prosess
Escritura representere formell eiendom skjøte overføre eierskap og representere mest kritisk dokument i ethvert eiendoms transaksjon. Dette dokument forberedt ved en notarius (notario) og registrert i eiendom register etabliser juridisk eierskap.
Flere dag før planlagt avsluttende din advokat skal giv deg en endelig versjon av escritura til vurdering. Sikre all detalj være riktig inkludert kjøper navn eiendoms beskrivelse kjøps pris og betalings metode. Begjær oversettelse hvis du trenger klargjøring. Notarius vil les escritura høyt under avsluttende møte og kreve dine signatur. Engang signert og notarisert dokument være registrert i eiendom register (Registro de la Propiedad) gjøre deg den offisielle juridisk eier. Notarius lad omtrent 0,5-1,5% av kjøps pris. Avsluttende vanligvis ta en til to timer. Etter avsluttende din advokat skal hent den registrert skjøte bekreftelse dines juridisk eierskap som fullstendighet kjøps prosess.
Ytterliggere kritisk hensyn
Pantelåns finansiering
Spansk banker vanligvis tilbyd pantelån dekke 80% av kjøps pris til kvalifisert kjøpere. Rente forblir konkuransedyktig kontra internasjonalt markeder. Banker kreve spansk opphold status eller NIE bevis av inntekt og formell kreditt søknad. Pantelåns godkjenning vanligvis kreve to til fire uker. Noen banker spesialisere i ikke-innbygger finansiering. Plan pantelåns søknad tidlig som dette ofte representere det lengste ledende gjenstanden.
Ikke-innbygger status og beskatning
Hvis du være ikke en spansk innbygger vil du være underlagt ikke-innbygger beskatning. Ikke-innbygger må utpeke en skatt representant (gestor) til eiendoms skatt deklarasjon. Årlig eiendom skatt (IBI) gjelder alle eiendomseier. Utleie inntekt være beskattet på høyere rate til ikke-innbygger. Kapital gevinst skatt gjelder til eiendoms salg. Engasjer dines skatt representant tidlig for å forstå obligasjon.
Utility opprett
Ordne elektrisitet vann gass og internett forbindelse i dines navn før å ta possessjon. Giv meter lesing til utility selskap til endelig selger billing. Sikre all utility funksjon riktig sommertid endelig inspeksjon. Noen egenskaper kan ha ubetalte utility regning som skal verifiseres og løse før avsluttende.
Tidsplan og kostnads sammendrag
Typisk eiendoms kjøp tidsplan varierer fra tre til seks måneder fra første visning til endelig avsluttende. Total transaksjon kostnader (ekskludert kjøps pris) vanligvis varierer fra 12-15% til nybygg (IVA 10% pluss faglig gebyr notarius og registrering) og 10-12% til resale egenskaper (ITP 6-8% pluss faglig gebyr og registrering).
Plan dines finansiering juridisk representasjon og tilbørlig flitighet prosess parallelt for å minimere forsinkelse. Arbeid med fagfolk som forstå internasjonalt transaksjon og kan kommunisere i dines språk. Gjør ikke hastverk prosess på tross av emosjonell vedlegg til en eiendom. Grundig prosedyrer forhindre kostbare feiltakelse.